买了二手房，也过了户，拿到了不动产权证，这才意味着你取得了该套住房的物权。
从取得二手房的物权到物业的交割，还有“ 一公里”，从而实现占有、使用、收益的权利。可是，卖方不配合，买方的权利如何得到保障？
让法律去维护你的正当权利，可以从以下几个方面去处理。
1、物权已登记，你取得了房屋的所有权
我们都知道，物权一经登记，即发生效力。而物权有四项权能，分别是：占有、使用、收益和处分。
因此，从法理上说，你已经合法拥有了物权，理所当然地，以上的权利都有了。
2、通过中介约请卖方交割房屋
你可以通过中介电话约请对方，在适合的时间内办理物业的交割。如果对方不搭理，保留好语音证据和电话清单，以证明向对方提出了交割房屋的申请。
还要查清原业主在物业是否有没欠费，包括物业管理费，煤气费，水费，电话等。
物业交割是否一定需要原业主出现，并提供原业主证件才能办理，物业管理，煤气，电，水等等过户
如果物业不存在欠费，业主卡，水，电煤气等情况，原业主的出现也只是陪你聊天罢了，珍惜下别人的时间
如果有欠费或一定需要原业主出现才能过户，先私下沟通，能友好协商，友善解决 ，
3、向卖方下律师函
律师会站在法律和委托人的角度，向卖方说明利害关系，明确告知对方在规定的期限内，与律师的委托人办理物业交割。如限期内不到场，律师将向法院起诉，维护委托人的合法权益。
从取得物权的当天开始，买方就已经取得了房屋的占有、使用和收益的权利，任何人都不得侵犯，因为，物权又叫对世权。
卖方不配合交割房屋，可以根据合同规定处理，向法院起诉，让法律说话。
如果有有欠费或必须原业主出现才能办理，联系办理这案交易的中介，让他和原业主沟通，依合同办事。
一定要在签订合同时就约定好，合同有法律保护，专治各种耍赖。
4、向法院起诉
买方向法院起诉时，可提交三方签订的买卖合同、不动产权证、中介的录音和电话清单、律师函，请求法院判决卖方按照合同约定，与买方办理物业交割，并赔偿买方的损失以及律师费。
合同中有违约损失条款的，按照合同约定执行，没有约定的，可以请法院聘请第三方房地产估价机构，对这套住房的租赁价值进行评估。
也就是说，从合同约定物业交割的 一天至卖方开始交接房屋的日期内，卖方赔偿买方的房屋租金损失。
如果你已经拿到房子了，因为水电气物业费所产生的费用还是挂在原房主的户上，所以你不用催他，他自然会来找你办过户。
如果原房主已经拿到房款，你也拿到房产证，根据合同也应该交房给你了，但是房东不搬出来，赖着不走，不办物业交割，你就可以直接报警，没用就起诉原房主。
因为从合同法的角度看，他已经违法了，房子已经是你的产证，你完拥有所有权，有权利让其他人搬走。
办理物业交割宜早不宜迟，本身二手房买卖时间就比较漫长，正常来说应该在合肥约定的交房时间，一般是过户完毕，房东拿到房款时一次性办理，所有费用的结算节点都在此时。
如果是经中介买卖的房产，中介机构有义务协助买卖双方办理物业交割手续，主要需要以下资料。
结语： ，建议大家在签订买卖合同时一定要约定好交房时间、办理物业交割的时间等事宜，写进合同对双方都是保障。如果物业交割没有及时办理，后期对买方卖方都不好，可能会产生纠纷和争议。
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