如果大家最近有在看新房和二手房，就会有一个越来越强烈的感觉。
武汉新房的限价红利，正在消失。
阿松评楼看房团第40期点击报名：PART1提到限价红利，就不得不提武汉楼市的限价历史。
大概在年，武汉开始对新房进行限价，因此导致武汉二手房价格要高于很多新房，新房当时销售价格低于实际市场价值，也就是常说的“倒挂”。这也就造就了当时武汉一个个神盘，半夜鸡叫的神话。
而这波限价红利一直持续到了年。从官方公布的数据可以看出，年武汉新房的价格全年都在涨，而且比年同月的涨幅都在10%以上！
除开疫情那两个月，武汉楼市的这波上涨一直持续到年上半年！而再看同时期武汉的二手房价跌多涨少，基本没涨太多。也正是通过这两年新房价格的上涨，导致新房和二手房之间的倒挂被抹平！
例如，曾经神盘辈出的白沙洲，此前的神盘保利新武昌，如今二手房价格在1.9万/平左右，周边其他新房的价格也就不到1.9万/平，倒挂红利已经消失。
还有像白沙洲卖了快3年的中建铂公馆，年毛坯多元/平的价格几乎次次日光，而之后涨到了毛坯多元/平，去化就慢了许多，从日光到平销，也很好的诠释了武汉楼市近两三年的变化。
还有像现在的四新、后湖、光谷东等区域，发展历程都如出一辙，当年挤破头交CS，甚至全款都要买，如今打折让你买，都还要多考虑考虑。不说一二手房倒挂，现在这些区域都是新房价格要比二手房高出不少。
可见武汉新房当下的限价红利，正在以肉眼可见的速度，逐渐抹平。
PART2
武汉限价红利的消失，主要源于以下几方面的原因：
一、低价摇号老盘逐渐售罄
从年开始，可以看到武汉楼市中当年闹得沸沸扬扬的CS盘，很多都已消声匿迹。例如首地云梦台、常青花园恒大御景...直到年中建星光城全盘售罄，基本标志着武汉新盘限价红利的消失。
如今的武汉楼市已很难再见到还需要摇号，或是很难买的盘了，90%的楼盘都是直接开盘平销，有时候推一栋楼都卖不完。
可见前几年买房的人，很多都是看见市场好，冲着投机倒把去的，买涨不买跌就是这个道理。
二、高地价频出，备案价上涨
从 部分的数据可以得知，年-年上半年，武汉的新房价格几乎一直都在涨，记得在年有一家楼盘创造了备案价一口气上涨多的记录，非常夸张！
而在年，大多数楼盘都在上半年进行了涨价，其中有不少老盘加推，一口涨个大几千的存在。这样的涨幅，使得前几年留下的限价红利，以肉眼可见的速度消失。买房人能听到的就是哪个楼盘又暴涨了多少。
此外，在-年的土拍，就创造了很多新地王，例如现在硚口的几大地王、光谷东的几个地王几乎都是在这两年出来的。
这些地王如今相继入市，已经将区域房价拔升了非常之多。像光谷东从年的一口价带装修元/平，现在马上就要破3万/平...
这些地王的出现，便预示着以后的房价不会低。
三、楼盘实际成交价下降
时间来到年，由于前几年涨的太狠，再加上市场环境的冷淡，以及开发商处于困境，不少楼盘开始纷纷打折促销。当年各大楼盘按照备案价销售的情况，基本已经不复存在，实际成交价要远低于楼盘的备案价。
就像现在大多数楼盘包装出的特价房一样，其实就是变相促销。
不过，在“武汉阿松”看来，即使现在楼盘打折，也并不意味着就很便宜，只是把前几年盲目暴涨的房价回归原本，回到房屋本身的实际价值。现在很多区域打折优惠后的价格，其实才与它本身的价值所相匹配。
PART3
新房和二手房数据背后，一个基本的事实是：武汉当下新房的倒挂红利已经消失。
消失的背后还有一个现象：新房和二手房已经变成两个几乎完全不同的市场。
新房大多都已集中在三环外的远城区，主城区大多都是改善性产品；而二手房多在三环内主城区，大量房龄在10年以上的二手房小区的流动性逐渐降低，5-10年的次新房也多是两居室、小三室为主。
而在价格、产品的差异之外，新房与二手房还有一个差异在于资产属性：随着疫情影响导致的购买需求乏力以及极度透支的房价，当下武汉绝大多数项目资产增值空间与流动性降低。
对于刚需购房者来说，是时候好好挑选二手房了，优点是交付安全，配套成熟，但基本已经没多少资产增值的空间了。
至于很多新房，改善性有，而资产增值性，核心要考量的是区域内未来二次置业的人口，想必周期较长。
总结：
武汉新房限价红利消失后，以后买房，一切，都将回归自住需求，回归房住不炒。例如是否离工作地点近，出行是否方便，配套是否成熟，而不是再考虑后期增值空间。
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