不少买房人会意识到，相较于受到“限价”调控的新房，二手房的房价数据反而更能反映真实的市场状况。
一个成熟的房地产市场，也是二手房的市场，二手房的成交量反映的是最真实的市场需求，具有典型的市场指导意义。
根据国家统计局公布的今年2月份“全国70个二手房房价数据”显示，2月份全国70个城市中，二手房房价环比上涨的城市个数仅有10个，房价下跌的城市个数有57个。市场虽有回暖，但力度不大。
具体看到南京，2月份二手房价格环比下跌了0.8%，是继去年10月后的连续5个月下跌！
此外，据房天下研究院的数据显示，3月的第四周，南京 的二手房价格环比下跌了0.03%。
二手房市场似乎一片颓败之势，提及二手房的文章都离不开“惨”、“难”等字眼。
01这些小区，的确跌得有些“惨”
根据二手房统计的2月份南京降价前十的小区名单显示，其中，桥北知名的“超级大盘”——北外滩水城以9.08%的跌幅占据了跌幅榜的TOP1。
江宁区的天元吉第城和浦口的新城香溢紫郡分别以7.69%、7.43%的跌幅位列榜单的第2、3位。
图源二手房
纵观这些跌“惨”了的小区，有些配套其实也不差。
例如榜单首位的北外滩水城，也就是威尼斯水城，作为很多“新南京人”的聚集地，2万出头的友好价格，汇集了地铁3号线、弘阳广场、华润万象汇、桥北印象汇以及琅小、二十九中分校等一众配套，却因为人居氛围过于浓厚而导致二手房价格的跌落。
这里的二手房价格上不去无外乎以下几点：
1、整个北外滩水城项目共有24个街区，体量非常之大。虽然小区二手房成交量一直不错，但由于小区挂牌量过大，且受到市场下行的影响，不少卖家为了尽快出手而不得不选择降价。
根据链家网站显示，目前威尼斯水城有近套二手房正在出售。
由于这里的商品同质化严重，刚需买家大多会选择多家比价，选择低价。
2、居住人口密集，人流量过大必然会影响交通出行。地铁3号线柳州东路站的早晚高峰堪比“春运”现场。
图源网络
3、区域功能单一，无产业支撑
这也是为什么2月底时，威尼斯水城第三街区成交的一套.38㎡的二手房，单价元/㎡，而小区上一次成交单价跌破1.5万/㎡还是年，房价一下子跌回6年前。
而北外滩水城的缺点，放在榜单第二名的天元吉第城项目上同样适用。
该项目位于江宁东山，和北外滩水城一样，虽然靠近地铁1号线龙眠大道站，但由于小区体量过大，原本的交通优势也并不显眼了。此外，该小区整体比较老旧，内部环境一般。对比旁边的新盘万科都荟启境，精装价卖到元/㎡，挂牌均价多元/㎡的天元吉第城着实有些尴尬。
02二手房挂牌量激增，成交量却一路向下
链家平台显示，目前南京二手房挂牌量达到13多万套，数字惊人。
虽然挂牌量激增，但成交量却相差甚远。根据南京网上房地产数据显示，2月南京二手房成交套，比1月的套下降了套，环比下降约35%，同比年2月下跌 9%，近乎“腰斩”。
此外，从二手房成交量的走势来看，自去年4月份破1.5万套之后，南京二手房成交量整体一路向下，沉入低迷，目前创下了近一年来的单月 值。
图源水印
眼看南京新房市场伴随着接踵而至的开盘潮，或将迎来迟到的“小阳春”，二手房却难重新振作。
03成交单价刷新， 2年涨1.2万/㎡
然而再差的市场环境，也总有个别楼盘能够奇迹般地逆势而涨，新房、二手房都不例外。
当别的二手房在突破下限，重新跌回N年前时，有的二手房却在默默地刷新成交记录，如寒夜中的火炬般，给人们带来了一丝温暖与希望。
●中垠紫金观邸，一个于年首开创下一晚突破9亿神话、年3小时售罄收官的鸡腿盘，在本月成交了一套80.88平的房源，成交单价元/㎡，成功刷新小区的纪录，同时也带领着该小区首次突破4万大关。
根据二手房网站显示，该房源实际成交周期达到天之久，经历了7次调价后，最终以万的总价成交。而这套房源的浏览量也颇高，超过了次，可见热度之高。
而该房源之所以能够破纪录成交，一方面是得益于本身的精装修（房源新、有地暖、装修费用达到30万），其次则是其优越的地理位置。
该小区位于紫金山脚下，旁边就是地铁2号线马群站，名副其实的“地铁盘”，另外已经通车的宁句城际，麒麟有轨电车以及多条城市主干道，日常交通出行便捷；商业方面，不远处就是招商花园城，自带的中垠广场即将投入使用；2km内太阳城小区、北京东路小学紫金山分校、南京市 中学（马群分校）、南京科利华中学（紫金分校）等，教育氛围浓厚；外加紫金山脚下生态环境优美，因此无论是新房还是二手房都颇受欢迎。
对比项目首开时毛坯均价元/㎡，如今突破4万元的成交单价，2年时间 便上涨了约1.2万/㎡，当初能够抢到该小区房源的人想必是十分幸运了。
目前，中垠紫金观邸的二手房挂牌均价在元/㎡。
●耳熟能详的河西中豪宅——海玥名都，最近也成交了2套房源，其中一套以近8.8万/㎡的成交单价成功刷新记录，总价高达万元，折合单价元/㎡。
图源水印
对比此前 成交单价元/㎡，仅4个月的时间便上涨了约元/㎡。
此外，鼓楼龙江某小区得益于学区的优势（银城小学+金陵汇文初中部），本月成交了一套80㎡的房源，以逼近8万/㎡的单价突破了小区的天花板。
不同于大部分老小区的环境堪忧，该小区内部干净整洁，热度一直比较靠前。
图源孟祥远
04买房人看重二手房的“综合价值”
虽然目前的大环境难以快速逆转，但在南京二手房中，类似刷新纪录或是成交价有所回升的例子也不胜枚举。
正如一开始所说，如果房子是每个人都“需要”的，那么二手房则是对“需求”的强调，有学区客户、投资客户、改善居住条件的客户、新婚购房客户等等，客户类型全面，更能体现市场的真实需求。
而对于有“需求”的买房人来说，坚持的并非“火热时冲动买入，转冷时认跌死扛”的原则，这类人则更加考虑到位置、品牌、学区等构成的综合价值。
来源：南京房地产，孟祥远，南京楼市情报
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