两个月前陪朋友去看一套闵行七宝商圈附近的二手房，这是一套小三房，挂牌价万，房东最后肯让步到万，但朋友当时不急，就没谈成。
现在接到朋友的“你知道吗，我知道这套房还在，想着就出手吧，万其实可以接受。但那个卖家说现在最低万，不能议价！”
有消息说，上海二手房2月成交1.9万套，市场到底是啥情况？
01挂牌价，其实很稳定
一个沪上做了多年中介门店店长的朋友跟我说：
“目前二手房挂牌价格总体还算稳定。当然，年后有一部分挂牌价是有上调的，但比例并不大。同时也有下调的，很多还是原先的价，没怎么动。”
年2月各区挂牌均价环比一览
从统计数据来看，的确如此。各个区域每个月二手挂牌价有一定的浮动，本就正常。刚过去的2月，大部分区域上下浮动都没超过0.5%。只有奉贤和青浦两区，挂牌价下跌稍多一点，青浦环比也只下跌了1.3%。
挂牌价上涨的区域里，老静安片区和黄浦区幅度都超过了0.5%，其中老静安达到1.4%。两区对外挂牌的二手房本就数量有限，所以少部分房源价格微调，或有二手新挂牌，都会直接影响整个区域的挂牌平均价格。
所以，目前二手挂牌价总体而言是稳定的。
02卖家议价空间，窄了
“最近看了好几套二手房，谈价格的时候，卖家态度还挺坚决的。”“年前没定下来，现在还价就没之前那么容易了。”这段时间，这样的信息并不缺少。
像开头提到的那位朋友，原来卖家肯让20万，现在只肯让10万。细算议价空间，本可以打96折，现在最低变成了98折。
其实这种情况，不止在优质的城央地段上演，很多次一级地段，哪怕二手挂牌量本就很大的，也不乏这样的个案。以前新房开发商管这个，叫慢慢收折扣。
举个例子：目前挂牌量接近套的嘉定新城。
恒大御景湾，年前1月中旬，卖了一套总高17层的高楼层位置三室两厅，成交价显示元/㎡，总价万。相比挂牌的万，等于打了93折。
年后2月12日，又成交了一套，同样的总高17层，却是一套低楼层房源，单价也要元/㎡。显示的挂牌价是万，最后以万成交，议价空间仅有1.1%。
嘉定恒大御景湾二手成交价格对比
笔者又同步咨询了嘉定江桥，这里同样挂牌量较大、且大龄房源较多。
一位资深中介说他年前经手的，能给到最大让价空间的一套二手房，是一个年前建成的小区，当时挂牌万，卖家跟他交底说最低心理价位是万。但前几天突然关照他说，少于万就不卖。
这就等于，最大的议价空间，从0.92变成了0.94。
更有甚者，宝山顾村一小区，房东报价万，谈价空间只给了1万。客户考虑了一小时还价万，但房子已经有人捷足先登。
显然，卖家的议价空间，收窄了。
03卖家心态，源于回暖
2月中旬，看几个评论员在讨论：2月尚未过半，二手房成交量已经接近0套，按这速度，全月岂不是奔着1.5万套去了？
他们还在预测能不能达到1.5万套的时候，截止到26号的数据出炉了：将近1.7万套。全月预计超过1.9万套。1.9万套是什么概念，从年8月以来，这个成绩，可以进入月度成交量的三甲之列。
二手楼市的流动性的确开始放量，年后带看量涨幅多在30%-40%；成交周期也明显缩短，卖家从挂牌算起，平均成交周期从80多天缩短到60多天。而买家的决策周期就更短，从之前的28天缩短到大概15天。
卖家的心态变化，也正是源于市场复苏有暖意。
04
截止本周，上海二手房挂牌量大致8.4万套，后面的挂牌量有很大概率继续上升。
更多新卖家，想趁这波热度，抓紧卖房出货。有些是不想再还高息房贷，所以抛售。
今年第二批次新房公示近在眼前，一批次入围分下降，让一些二手房东看得眼馋，卖楼之后正好买楼。现在，轮到买家出牌了。
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