◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
滨江楼市热，最热是浦沿。
本周，位于浦沿街道钱塘景苑的一套二手房法拍，评估价万的房子，历经24轮报价，最终以.5万成交。
与此同时，根据手边买房数据，6月份浦沿板块二手房一共成交了套，接近西兴（65套）和长河（63套）的总和。
虽然浦沿一直是滨江二手房成交的大户，但在很长一段时间内，基本还是要被西兴压一头。
从去年10月到今年2月，按月度计算，西兴有3次，成交量超过浦沿；浦沿获胜的两次，却仅仅都比西兴高了10余套。
不过，从3月份开始，情况明显出现逆转，浦沿就像一个动力十足的选手，越跑越快。
像上个月，浦沿的成交量，要比西兴高出近80%。整个上半年统计下来，浦沿也后来居上，成交量拉开西兴余套。
如果仅考虑改善盘的成交，浦沿的优势还要更大。因为西兴的很大一块成交量，是由小户型为主的东方郡贡献的。
02
除却滨江金茂府、柳岸晓风等少数顶流二手房外，一直以来，滨江区的二手房，呈三分天下之势：
以东方郡、瑞立中央花城为代表的西兴；风雅钱塘、中兴花园、白金海岸等为代表的长河，以及彩虹城为代表的浦沿。
从基础配套看，三者基本上处于差不多的水平线。
商业，西兴受到星光大道和天街的双重辐射（虽然离两者的 距离都不算近）；长河主要依靠天街；浦沿则有宝龙城。
白金海岸实景
地铁方面，西兴受惠最早，主要是1号线；长河有6号线和5号线；浦沿则是6号线和4号线。
教育层面，西兴和长河有江南实验和闻涛，相对更卓越，但浦沿的钱塘实验小学也不错。
医院，医院，长河有浙二，浦沿有省儿保。
既然基础条件差不多，那为何现在滨江区二手房成交，会呈现出浦沿的一家独大之势？
一个很重要的原因是，滨江的改善序列里，存在着一个“6万”定律。
03
这是滨江改善的荣枯线。
简单一点说，在这波大行情里，当成交均价低于6万时，无论西兴还是长河，滨江的不少改善盘，都迎来了一波活跃成交。
以风雅钱塘为例，今年1-2月是成交高峰期，一共成交了10套。
当时，风雅钱塘的主流成交均价，在5万-6万之间。
白金海岸的情况也差不多，其成交活跃期，在今年的1月到3月，基本上月成交量都在10套以上（不含春节期间）。
当时，其主流成交价，基本在5万上下。
西兴板块的瑞立中央花城，今年1月成交了8套，手边买房数据显示，当时成交价集中在5.5万左右。
04
然而，随着成交的活跃，以及整个行情的水涨船高，4月以后，这些小区的房东心态出现了明显变化，随之而来的是房价突破。
仍以上述几个小区为例，风雅钱塘5月10日以来，只成交了3套，其中两套接近或突破了6万；
瑞立中央花城，6月成交2套，其中1套超过6万。
白金海岸虽然网签价格还没有出现明显突破，但成交量急剧下滑，6月只签约了2套。
“现在小区里基本没有房子卖，房东的预期都很高。像多㎡的三房，年前多万随便挑，现在多万也只剩几套楼层一般的，单价算算都接近或超过6万了。”当地某中介说。
风雅钱塘的情况也类似。我在附近几家中介逛了一圈，得到的信息是，小区里已经没有6万以下的房源了。
最夸张的一套，挂价接近8万。“就这样，房东还不是诚心卖”，中介说。
05
当其余两个板块，因为价格上涨而导致成交量萎缩的时候，浦沿街道，成为惟一漏出的光。
其中很大一部分功劳，要归于彩虹城。
作为板块内数一数二的大盘，彩虹城今年以来的成交量一直很稳定。手边买房数据显示，6月份彩虹城成交13套，5月11套，4月23套。
单看这个数据可能没有概念，事实上，整个滨江区二手房成交量，大约只占全杭州的6%左右。
而彩虹城的单盘成交量，今年以来多次排进全市的前10位。
这个榜单前10的大部分位置，常年被刚需盘占领，尤其是占据杭州二手房成交三成以上的余杭区楼盘，经常霸屏。
像今年上半年，成交量靠前的有闲林山水、新明半岛、良渚文化村等。
换句话说，整个杭州城里，目前最活跃的改善盘之一，就是彩虹城。
06
从成交均价看，彩虹城目前还没有触及到“6万”这条荣枯线，正好位于成交最为活跃的“舒适区”。
手边买房数据显示，彩虹城6月签约的13套，签约价在5万以上的，只有1套；有2套低于4万。
其余10套，处于4万和5万之间。
我实地看了2套挂牌房源，一套多㎡的三房，房东叫价万，如有意向还可以再谈；
还有一套接近㎡，算是单价比较高的房源，但也没有过6万。
和其他几个小区只能看到楼层较低、且房源极少的情况相比，在彩虹城看二手房，选择余地要大很多。
不过，逛在园区里，一个很明显的感受是，由于是大盘，彩虹城的楼间距和绿化，明显不及风雅钱塘、白金海岸等小区。
而且，路面还有大量停车位，人车不分流。
户型上也有劣势，像我看的那套多㎡，居然是暗卫。
或许正是因为这些因素，加上学区影响，彩虹城的成交均价，才会略逊一筹。
07
那为何“6万”会成为滨江改善的荣枯线？
这波行情的基础逻辑，是新房摇号难度越来越大，改善一族不得不被挤压到二手房市场。
他们一方面担心如果再不上车，后面改善会越来越难；但另一方面，也希望这次买房后能一步到位，不用再折腾。
但滨江这几个板块的主流改善盘，大部分建造于10余年前，虽然很多小区环境不错，但户型上，和现在的改善盘相比，还是有劣势。
大部分-㎡户型段，都只做了3房。
像风雅钱塘，多㎡的3房，如果成交均价突破6万，这样一套房子的总价就要接近或超过千万。
这个数字，对很多改善一族是有难度的。同时，要花这么大的代价，买一套10几年房龄的二手房，还只有三房，心理上也很难过关。
但如果单价能控制在5万左右，总价控制在7百万上下，不仅经济压力没那么大，以后腾挪的余地也大很多。
从这个意义上说，目前从西兴、长河，被挤压到浦沿，对滨江改善一族来说，既是无奈，也是必然。
▍今日可登记楼盘
CENGLOU·CHINA
案名均价摇号情况德信金科泊岸江宸轩20板块：萧山所前
房源：套
户型：89-㎡
登记方式：首套验资60万，其他万
登记日期：7.1--7.3
荣上青云府00板块：临安太湖源
房源：32套
户型：㎡
登记方式：验资20万
登记日期：7.2-7.4▍观点·问答·导购·土地·市场
CENGLOU·CHINA
◎楼市实探：杭州旁这县城，上千万房子也靠抢
◎89㎡分割出两个丁桥：一个4万，一个还是3万
◎改善盘统统限售，二手房遇阻
楼先生问答NO.
◎“抽贷+停贷”！新交付豪宅7万8甩货，只接受全款
◎你可能还没感觉到：收紧了
楼先生问答NO.
◎一直被踩低的文晖二手房，最近翻身了
◎逆转！杭州大量“贴牌”学区房挂价下调，量价齐跌
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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