哈喽，大家好，今天是年8月23日，周日。
惯例先来几则楼市相关资讯：
01
年以来，都是什么年龄段的人在买房子呢？
贝壳研究院给出了几组数据：
30岁以上的人群，占比72.2%，其中包括最早一批的90后；
在一线城市中80后们占比54.8%，新一线城市中占比46.3%；
在人均住房拥有率80%、负债率60%的大环境中，是社会中坚力量的80后们压力更大。
还是存款、婚姻、事业都刚入门的90后，过得更苦呢？
可能是面临换房的80后和首次置业的90后们吧，谁知道呢。
02
还是贝壳，最近平台上推出了“好房好赞”的业务。
业主额外支付1%的费用，获得贝壳平台的 流量资源，杭州的一位业主最近启用了这项业务。
50平的老公房，挂牌价比小区均价高元/平，在同一时间被多名中介集中推广。
效果甚微，截至到今天，新增看房记录也只有6个。
在杭州当地的平台上看了十来套被置顶的“好赞”房源，无一例外比楼上楼下贵10-50万不等。
不禁让人遐想，这中间的溢价部分都被谁吃掉了。
新房渠道成交一套结佣2-3%，这额外的1%就能调动线上线下的流量资源，感觉不太够用。
个人认为，所谓的好房一定是价格很到位，业主急于处理的房源。
要么相同价位装修更新更精致，要么价格9折、9.5折，才能让消费者心动。
那些靠流量为生的大平台和大主播，都是靠着高质量的内容和 低价的电商产品，反哺流量。
这样收割韭菜们，良心不会痛吗？
03
这一条是重磅，中建工农邮五大银行将于8月25日起，启动批量默认转换LPR。
LPR在4月份降息后，连续5个月没有动静，我身边90%的房奴包括我自己都还没有去银行转这个玩意。
在LPR刚出来的时候，各种讨论的声音。
其背后是国家战略和人民利益之间的调和，就不过多讨论了。
有人说大家哄抢的东西，一定不要去碰。
我怎么觉得大家都不想换“锚”呢，是不是有时候你认定的事情其实是大家都苟同的想法呢？
04
河南三门峡市，某高端小区其中的两栋楼发现了地基沉降的现象。
物业紧急发布通告疏散人群，将业主们转移到酒店入住。
目前解决方案是每月补贴各户-元用作租房过渡，等待大楼加固工程完工。
当然也可以选择元/平的一次性补偿。
对于退房的业主，开发商以元/平的价格回购房产，高于市场价0元/平。
其他楼栋的业主开始担心自己家的房子是否安全，顺便吐槽一下因这两栋建筑质量问题影响了整个小区的口碑。
有没有眼红别人家白嫖+高价套现，这个还真不清楚。
有人肯定在感慨这开发商的应急反应和公关做得太到位了，其实不然。
地基沉降，在工程角度是一个非常危险而且低级的失误。
往大了说，可以掀起一场覆盖全国的工程质量危机。
人家业主也不是真想白嫖这么多年，没有森林的绊倒，谁住都一身冷汗。
05
以下是正文：
今年的房地产市场比较淡，金三银四的旺季和淡季一样，淡季只有新房在销售。
苦了很多今年卖房子的朋友们，于是某乎上有一则6月份提出相关话题？
万人次的热度，多位答主给出不同的解题思路，一起来看看。
有人说交给流量大的平台 ，就像上面的杭州业主一样。
做一份漂亮的楼书，专业摆拍和滤镜加持，放大优势、弱化缺点。
让每一位接触房源的经纪人，人手一份PPT，以新房营销思维来出货。
讲真的，每天骑着小电驴穿梭在大街小巷的经纪人们看到这阵式，只会认为这业主是个傻x。
给自己的房源做个消费者画像， 定位接盘人群。
再让中介有理有据地帮忙分销，这种方式适用于同一小区集中放盘的投资客群体。
人家抱团，房子拿的多，佣金也给得多。
楼书不用自己做，经纪人们会拉个人大群，24小时帮忙出货。
06
有的业主不缺住房也不缺现金，他们把房子挂牌出售往往只是为了做市。
比如一个小区的均价是3元/平，他就挂3元/平，楼下卖万，他就卖万。
做高了小区的天花板，给接盘的朋友们一个边际概念。
同时也掩护了房源比较优质的业主出货。
有可能人在北上深或国外，为了让小区步步高升，他们心照不宣。
经纪人们也愿意拿这个“锚”来做对比，甚至会临时挂1-2套你心仪的房型，把你的心理价位拔高。
当你认定这套房子的价值是3元/平时，少花元/平入手还以为赚了。
有人说这是业主的日常操作，他们是生命不止折腾不息的一群人。
有些真想卖房的业主就愿意跟他们挂一样的价格，他们认为我小区就值3元/平。
不管自己家里的楼层、朝向、装修情况，所以刚刚把房源放出去的时候得罪了不少中介。
到后面给人一种傻x的感觉，直到数月后看房记录寥寥无几，才不得已降价。
以上一个买方误区、一个卖方误区，我在买卖 套房子的时候都踩过坑......
奈何还是一个营销口的从业人员，智商税交得越多，人家越认为你是个傻x。
直到现在，我的 位成交经纪人都会经常给我发一些垃圾项目的分销广告，不知道我在她手机里是第几档的客户。
我也不好意思问她，毕竟市场中没有道德，只有利益。
07
所以在这里重申一下之前发过的一期内容：打破信息不对称。
这一步非常的关键，充分认知市场里各种稀奇古怪的报价，能帮你少交不少的智商税。
不知道那位低于市场价接盘我精装房的设计师妹子，还会不会想起我这个傻x房东。
有人说要把家里收拾干净，卖相一定要好看。
就好像奸诈如L家们，把一套低于市场价格的笋房买回来，重新换一个廉价但整洁的硬装一样。
这种吃差价、吃溢价的行为，好用又实用。
还有一些比较急着换房或用钱的业主朋友，在卖房的时候请务必把租约解决掉，把房门钥匙或密码分发给周边的中介门店。
不要像我之前的租客台湾大叔一样，每次看房需要提前1小时通知他。
然后他需要花半小时洗漱化妆，花半小时整理家务。
本想给看房的人一种高端大气的感觉，实际上我白白送给大叔不少酒，没有一点作（luan）用。
在解约后的第二周，那位准备租房的小姐姐偶然看到了我的房子，直接就下了定金。
感觉所有的套路都喂了狗。
有时候同一个小区里，清水毛坯房卖得更快，毕竟在人的心中都有一种洁癖。
就像之前那个花4元在家开party的庄先生一样，在这种淡季的市场里，他的房子适用投资理财的人群、适用准备结婚的两口子、适用回乡养老的改善人群。
适合所有新房情节的人儿们。
所以，没有卖相又想尽快出货的朋友们，不如提前预支一点卖房款，给家里做个美容。
就参考二道贩子们的做法来，或者直接把家里还原成毛坯。
重要的是，经纪人们可以在任意时间，带着挤出时间看房的客户在 时间比较你家的房子。
这个时候，你家不要有蜘蛛网、散落的杂物和下水道反味。
08
有一位业主卖学区房，错过了家长们的看房高峰期。
她在10月份才把房子挂出来，已经是开学过后的学区房淡季了。
并且只把房源挂在贝壳平台上，直到第二年的4月份分发给小区周边的其他中介。
经历几次合理的调整价格后，在第二年的学区房旺季卖掉了房子。
那对于学区房这种硬通货，在市场的供需周期里，适当的调整价格就能顺利卖掉。
这时候判断市场，除了靠自身的经验，还需要找一些经历丰富的朋友和当地的老销售指导。
所以有计划想卖掉房子的朋友，不如事先跑一跑周边的二手房门店，结实一些自认为还老道的经纪人。
提前做好若干卖房的准备工作，这些工作量应该不亚于买房的时候。
那些把房子挂在58同城上，当甩手掌柜的人儿，要么是老房虫，要么是相信佛渡有缘人。
所以不想全屏运气卖房的朋友，几个关键的工作需要提前准备。
从周边大小中介那边打听近期在看自己小区的人群，大致有几组、什么预算、什么需求、兴趣点在哪些方面。
从而在心中做到，能够描摹出接盘者们的大致画像。
和经纪人们聊天是免费的，甚至人家欢迎你去喝茶打印文件，能沟通多少信息看各人的魅力。
通过在房地局网站、各类房产平台和经纪人的接触中，摸清楚同小区、同楼栋、同户型的历史成交价格。
有的小区看江看湖的楼比隔壁贵元/平，有的边套比中间户贵元/平，有的小户型比大户型贵元/平......
摸清楚自己房子的市场行情，给出合理的报价，恰好又在看房者较多的时候入市，卖房周期也许能大大缩短。
老房虫们，都有自己熟悉的经纪人，往往这些经纪人只做熟客的生意，中介费率高达3%-5%不等。
以避免把房子交给比自己还不专业的经纪人，靠着业绩压力去碰运气。
09
以前房价一天一个样子，前两年50万的贷款、万的房子，卖的时候万、40万贷款。
那买房的群体除了付出正常比例的首付外，只需要额外多帮你结清40万贷款就行。
现在房价抽丝剥茧，万买来的房子，贷款就占了万，3年持有利息就去了36万多。
结果小区的成交均价还在万左右徘徊。
这种情况，按过去的说法叫站岗，我高高地站在那山岗上，高处不胜寒。
那接盘的韭菜除了首付，需要至少帮你还清多万的贷款，他凭什么？
凭什么多花了多万现金去买你的房子，因为它很香？
那韭菜为什么不去买新房呢，用 的首付，住崭新的房子，不是更香？
我的大表哥，就是最早两期视频里出现的那位奇怪的大叔。
年入手的一套毛坯房，总价万，贷款万。
万挂了2年半，你以为他是做市的老先生，才怪。
自从挂牌开始就把钥匙放在某个小中介那里，从此不过问任何事情，以上所有的坑他都踩遍了。
最主要的是家里需要用钱，这一点软肋也被中介捏得死死的， 万加点零头卖给了不知道是不是中介的亲戚。
只知道那个人用了过桥资金“买来”，搞了搞硬装又加价卖了出去。
大表哥白白给银行交了10万的利息，和一些信用卡套现手续费。
有人会吐槽我，既然天天在房产板块搞事情，为什么不帮他出出主意呢？
因为大表哥的房子是他父母在打理，老人家有自己的想法。
不过这套房子真要我来帮忙操作的话，应该不是两三顿夜宵那么简单的。
至少要五顿。
10
前段时间，一位中介小伙联合业主的国内代理人，把房子贱价万卖了出去。
买房的投资客节省了万的房款，中介门店拿了万价差，小伙和代理人各分了万。
不了解行情的业主，当年花万买来的房子，万卖掉还很满意。
事不关己的人儿总会说只要价格到位，没有卖不出去的房子。
如果大家都是善良的有钱人，那西装革履的经纪人可能比房子还要多。
但现实不就是大家都在为房子的各种事而苦恼么。
在网上白嫖的这么些咨询，全凭一颗娱乐的好奇心。
，欢迎那些真正在卖房子，并且遇冷的业主朋友积极留言，可以一起来讨论。
联系电话：