最近的南京楼市挺热闹：长江华府突击领证、无悬念日光，河西终归是河西；一批拿地的开发商抢跑，大校场四叶草上演了史诗级内卷大战……
猝不及防的，迈皋桥骨灰级老盘也加入混战，大地伊丽雅特湾于本周一悄悄拿销许，和城中顶豪越城天地同一天报名。
已交付多年的大地伊丽雅特湾，二手房成交价在3.2-3.5万/㎡不等；迈皋桥一带在售和待售的新盘，均价多在3.6万/㎡以上。一比较，大地这批2.9万/㎡的毛坯新房确实有倒挂，看着挺香，但问题是能闭眼买吗？
01
位于迈皋桥和燕路和幕府东路交汇处的大地伊丽雅特湾，终于拿到最后一栋楼27号楼的销许，共58套房，毛坯交付，均价2.9万/㎡，较3年前加推的毛坯房源涨了元/㎡。
27号楼尚在建设中
即使涨价，大地伊丽雅特湾的低单价、低总价优势还在，毕竟南京主城，总价多万买到三房两卫新房的机会不多了。且2万9的单价基本和新兴的浦口城南中心、城南两桥等“绝缘”，只能够得上兴智科创新城、麒麟等少数板块。
另外，项目近1号线北延（在建）和7号线（在建）交汇的晓庄站，未来红山路-和燕路快速路以及和燕路过江通道通车，交通出行十分便捷。
今早出炉的报名数据显示，共人成功报名，人才号没有报满，整体中签率36%左右，行情不佳的当下战绩还算可以。但如果房源数多达几百套，还能有这样的中签率吗？
事实证明，身经百战的买房人遇到久违的鸡腿盘，非常理智和清醒。锐评君在大地伊丽雅特湾售楼处遇到一位中年大叔，他捋清了项目的几个问题后，拂袖而去。
第一个问题：首付比例。
这次加推，大地伊丽雅特湾明确首付6成起。大叔坦言：“现在行情不好，孩子首房首贷的资质，3成首付的选择其实不少。大地要求首付6成起，得准备万左右的资金，我觉得这个预算可以选择更好的楼盘。”
第二个问题：社区配置。
售楼处里，销售反复强调“得房率高、倒挂优势明显”，大叔却不买账，盯着墙上的批前公示看了许久，发出灵魂拷问：“住宅底下就是商业，也没有小区围挡？”
的确，大地待售的27号楼在和燕路西侧，一楼是菜场和社区、医疗服务中心，二楼是商业和物业用房，三楼是公寓，四至十楼是住宅，商住混合、业态混杂；一梯两户，共四个单元，每个单元有入户门禁，但没有围挡、只有绿化带，大叔调侃：“好家伙，景观都省掉了。”
业态复杂，且没有小区围挡，未来交付后是什么样的？其实可以参考项目已交付的26号楼，楼下是商业，人来人往，路边停满自行车和电动车。日常遛娃或遛弯，楼下是没有儿童游乐场、健身设施等配置的，居住体验差了很多。
26号楼南侧，即使没有店铺，路边也停了不少非机动车
第三个问题：土地使用年限。
大地伊丽雅特湾是南京有名的骨灰级老盘，7年拿地，至今产权已缩水14年。这次卖的27号楼不是现房，预计年底交付，“等装修好住进去，得年底了。”
至于户型，这次有四种，㎡的三房两厅一卫，㎡（两种）、㎡三房两厅两卫。都是三开间朝南的常规设计，㎡只有一个卫生间，㎡两种户型都是中间户，主卫是暗卫，整体乏善可陈。
02
无独有偶，迈皋桥另一个骨灰级老盘金浦御龙湾，最近也传来加推消息。
项目在和燕路的东侧，距离大地伊丽雅特湾不远，总体量约70万方，A区、B区、F区、G区、H区……多到让人眼花缭乱。
“最近在报物价了，本月加推三期，也就是I地块的2号楼，共套房，毛坯交付，预计3万/㎡，首付5成起。”销售介绍。
和大地伊丽雅特湾一样毛坯交付，金浦御龙湾干脆也没有做样板间，销售十分自信：“我们是倒挂盘，要摇号的。”
销售更多的介绍中，锐评君发现金浦的自信，绝不仅仅是“得摇号”。
年拿地，至今已近10年时间，金浦御龙湾项目竟然还有近20万方的商业（地下三层、地上五层）、三期10栋住宅、茶叶城地块洋房和幼儿园尚未建成。
销售表示：“商业由景枫投资，未来是地标；茶叶城地块的6栋5-6层洋房非常稀缺，只有套，毛坯交付，未来得卖3.5-4万/㎡、8成首付；至于三期的10栋住宅，慢慢卖呗。”
圈出的楼栋，即为三期的2号楼
嗯，金浦的特色是慢性子吗？赛虹桥的金浦名城世家项目也是如出一辙，拿地14年，今年才推出金浦名城大厦的酒店式公寓、商办产品买房就送精装修，赛虹桥神秘新盘什么路数？
回到金浦御龙湾，小区二手房成交单价在3.4-3.7万/㎡不等，马上加推的高层房源均价3万，确实有倒挂优势。
但产权缩水；加推楼栋北向有底商，低楼层存在噪音干扰；中间户89㎡只做了两房，实用性一般；期房，交付等待期为2-3年等缺点，也不容忽视。
03
去年，丁祖昱曾在年度发布会上指出，年南京倒挂项目多达92个，是全国主流城市倒挂项目最多的城市。
过去的两年，随着扬子江金茂悦、江畔都会上城、大名城紫金九号、中垠紫金观邸、华新城、苏宁檀悦等倒挂鸡腿盘的售罄，双限时代的开启，南京市场上的倒挂盘几乎被“消灭”光了，新盘价格和价值较为接近成为主流。
所以当大地伊丽雅特湾、金浦御龙湾等倒挂盘出现时，买房人通常难以抵挡价格优势。这些倒挂盘能不能买？锐评君认为要分情况。
①倒挂盘是否在主城核心板块。
买房地段论已经成为大家的共识，主城核心板块，有学区、交通、商业等齐全配套的倒挂盘，可以买。
②开发商、物业品牌很重要。
行业大洗牌的当下，恒大、花样年、佳兆业等一批房企暴雷，有的甚至连“保交楼”都无法做到。倒挂盘固然诱人，但要仔细甄选开发商品牌，慎选开发能力一般的小房企。物业也是同样的道理，品牌物业不仅能带来事无巨细的服务，对房价的保值增值也有一定的促进作用。
③产品力也要重点考量。
小区景观是否走心，户型设计是否科学，得房率高不高……都是一家楼盘产品力的体现。以大地伊丽雅特湾举例，业态混杂、没有围挡绿化，居住体验大打折扣，未来二手房能否顺利出手、能否卖上价都要打问号。
不然，同样是骨灰老盘、有倒挂优势，为啥碧瑶花园、恒盛金陵湾、星叶羊山湖花园、星叶瑜憬湾等都定向对人才销售了，大地、金浦只能正常领销许面向社会卖呢？
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