认房不认贷出台后，周末楼市再度火爆。据中原地产的数据，北京周末一天成交套，是前一周的2倍。
以史为鉴，可以知兴替。暂且不说未来，咱们先看看北京楼市的历史表现。
下图是年起的北京二手房均价走势。
这里面有三个底部值得一说。
（1）年初
美国次贷危机年爆发，年雷曼破产引发金融危机，等到年初危机基本见底。
而各类资产的走势和美国金融危机基本一致。下图是纳指和沪深指数年~年的走势。都是年见顶，年下半年见底。
而北京楼市的底部也出现在年底年初。当年，北京二手房均价为元。
（2）年中
这是北京楼市的第二个低谷。当时，外有美国加息，内有经济增速下行。而全国楼市都面临库存高企的问题。万科首次喊出，楼市进入白银时代。
以上问题，通过放水、取消限购、涨价去库存、三四线棚改再次给解决了。楼市在年中触底反弹。
这次底部，北京二手房均价为元。
从第一次底部（年初）到第二次底部（年中），北京楼市涨了%，折年化涨幅19%。
（3）年底部和现在
年也算是一次北京楼市底部。但这次底部仅是北京楼市低迷，并非全国性楼市低迷，且距离年太近，折算出来的收益率不够准确。
所以我们用当下惨淡的市场作为替代，来计算收益率。
今年，北京二手房均价最低为元。
从第二次底部（年中）到第三次底部（年下），北京楼市涨了94%，折年化涨幅8%。
这里面大家会发现一个问题，北京房价的增速在过去8年是显著降速的。
和很多朋友想象中不同，过去8年北京楼市年涨幅只有8%，和货币M2增速不相上下，并不算夸张。
两相比较，部分二三四线城市的房价前些年各种暴力上涨，回头看显然有巨大泡沫。这两年持续横盘、下跌，消化泡沫，也是再正常不过一件事了
再看下北京分地区的走势。
可能部分朋友不熟悉北京区域划分，极简说下北京地图。
最核心的是东西城，也就是各种宫、各种坛所在地，2环以内；
外面的一圈是海淀、朝阳和丰台，5环就修到这；
再往外是通州、顺义、房山和大兴等。
把这些区的平均房价分别拉出来，具体如下图。
咱们重点看最近5年，也就是年后的房价走势。
最内圈的西城，高收入群体+学区房加持，房价稳定上涨，增速最高，年均涨幅5.6%；
外圈的朝阳和丰台，房价呈现微涨格局，年均涨幅2%左右；
最外圈的通州、顺义和房山就一言难尽了，横盘为主、略有阴跌。
至于更往外，出了北京市的，比如号称「环京第一镇」的燕郊，房价从年起就开始下跌，早已完成腰斩。
所以这些年北京买房策略很简单，就是6个字——「做富人的朋友」。
往中心区买、往高收入区买、往学区买，就对了。
倒不是说富人的房子才会涨价。你就想嘛，假如你突然变富了，比如公司上市割到韭菜了，你是不是也会往这些方向买？（手动狗头）
这里面还有个细思极恐的事。
如果说北京的限制人口流入≈全国的新增人口减少，北京的限购≈全国主动不炒房，每户只持有一、两套房。
那么，北京过去5年的房价走势很可能就是接下来几年中国很多城市的模板。
最好的城市和最好的区位，占比极少，房价年均涨幅5%~6%；
好一些的城市或区位，占比较少，房价年均涨幅2%左右；
剩下的绝大多数城市，房价会持续横盘或阴跌。
也许有朋友会说，部分二三四线城市前些年涨得过多，需要先消化下泡沫。我并不这么认为，因为我翻看了下数据，可能也消化得差不多了。
比如，江苏沿海某三线城市过去10年房价走势如下。这波砸下来，泡沫消化得很明显，房价走势基本回到了长期走势趋势线。
最后，咱们还可以参考下美国楼市的涨幅。美国20个大中城市的的房价指数如下图。
滤去波动，并折半考虑年大放水带来的通胀影响，美国20个大中城市（相当于最好+次好的城市）过去23年涨幅不到3倍，折年化收益率4%~5%。和前面的数据基本能呼应得上。
以上。欢迎各地朋友留言分享和交流。最后报下格指2.25。今天债券杀疯了，格指被动下降。
联系电话：