记得6月初，我写过一篇文章，叫二手房挂牌，好像放缓了。。（点击蓝字阅读）。
当时我的看法是，6月初，南京二手房挂牌从上半年的每天新增套，降到了每天套，增速在放缓，说明最激进、最敏感的投资客们已经“应挂尽挂”了，后面二手房挂牌应该会稳住。
那么事实是否真的如此呢？
6月6日数据
6月6日，南京二手房挂牌套，而今天挂牌为套，42天增加了套，平均每天40多套，很明显增速再次下滑。
而且我印象中，大概6月底，我去广东玩之前，南京的挂牌曾到过套，所以实际上7月份以来，整个二手房挂牌是没有变化的，甚至出现过短暂下降。
为什么会这样呢？
因为房价跌的太惨了。
前几天，我看到一份清单，河西房价大面积破5，我一度觉得这么惨的成交价实在有点吓人，结果朋友告诉我，这尼玛是挂牌价！
挂牌价意味着，在今天这个市场中，成交价还要再降个0-一平。
那这还有什么好挂的呢？
事实上就是如此，随着房价的下跌，很多人已经跌破成本线了，那么干脆就不卖了，本来要挂牌的不挂了，已经挂牌的撤销了，再加上二手房每月还有个几千套成交，于是整体挂牌量开始呈现下降趋势。
房价在下跌的过程中，有2条阻力线。
一条是真实成本线，即开盘价+利息成本，比如2年前3万一平买的，那么今天要卖3.3万才能保本。
所以我们看很多刚交付小区，挂牌价都是成本线，哪怕房价已经偏高，远远高出隔壁小区，但业主们也会压着利息的成本线挂牌。
这样的挂牌显然是不会成交的，在僵持了一段时间后，房价会继续下行，到了第二条阻力线——硬成本，就是当年的买入价，比如当年3万一平买的，那么不管持有了几年，都3万一平抛，而不管利息了。
这条线其实很“刚”，因为是没有人愿意接受亏本事实的，所以绝大部分人都会把房价卡死在这里，坚决不让步，哪怕卖不掉。
股市上其实一样的，我们说的“解套”就是当年的买入价，一旦遇到牛市，股价涨到了当年的买入价，整个大盘就会遇到很大阻力，因为太多人在这个价位抛售出逃了，而他们呢是不会管什么利息的，只要能“解套”就行。
很明显，南京现在绝大多数的楼盘，都已经到了第二条“硬成本线”，在这个价格上想让房东再降价，阻力比较大。
二手房挂牌量下降，是否意味着房价会止跌回升呢？
一定程度上是这样的，因为房价没法再跌了，再跌就不卖了，随着让步的房东越来越少，接盘侠看到房价企稳，而且已经占到了房东便宜，是可能出手的。
所以我们看到了房价回升的希望，至少正常情况应该如此，哪怕股市里也都有“缩量下跌=即将上涨”的说法。
但咱们现在，并不是正常情况呀。。。
一来，目前是个非常尴尬的时间点，那就是暑期，天气热的一塌糊涂，意味着几乎没有人愿意出来看房，每年楼市最惨的就是7、8月份。
即需求端受到天气影响，大幅缩减。
二来，供给端也出现问题。
今年下半年的楼市主题是“爆仓”二字。有太多的投资客，当初各种民间借贷、经营贷去炒房，每个月还几万、几十万利息，现在根本扛不住了，全部面临爆仓的风险。
对于他们来说，根本无所谓什么成本线，只要房子能卖掉，自己能把钱还上，别特么7折法拍，自己成老赖就行。
所以这批人依然会抛售砸盘，而且数量越来越多，对楼市影响越来越大。
于是整个暑假就出现了一个很奇葩的景象：一边是绝大部分二手房东抱团硬挺，另一边则是一小撮“叛徒”不断砸盘，那么到底谁更硬，这次的博弈谁会赢，目前真的不好说。
如果说暑假，暴雷的投资客不算多，砸盘不算严重，那么房价是会稳住一段时间的，且一旦到了9月份，暑期积攒了购买力也会集中释放，对楼市都是利好。
如果挺不住，暴雷投资客超过我们想象，那么房价是会有继续下行压力的，而且一旦开头就止不住了。。。
毕竟，我们要知道一件事，那就是目前17.7万套挂牌量，只是投资客的冰山一角。
啥意思呢？
我们可以试想下，一个楼盘如果有70%的入住率是不是很高了？
确实很高，但这也意味着有30%的人都是手上多套房的，所谓投资客，我们都可以理解为手上多套房且不住的。
这意味着，一个0人的小区，实际上是有套潜在挂牌，但目前来说，挂牌量也只有套，占比10%左右。
剩下的20%为什么不挂牌，不卖呢？
因为他们不是很差钱，有的属于资产配置，有的属于给小孩买房，更多的是等待房价反弹。
但这批人是会卖的，一旦房价跌破了成本线，且持续下行，希望变成了绝望，恐慌会蔓延到每个人身上，最后就是所有人出逃，那就完蛋了，那就是每个次新房小区都有-套挂牌的人间炼狱。。。
本质，还是这几年限价房的锅，导致投资客太太太太多了，当初的骚操作为今后的惨剧埋下了伏笔：房价没稳住，还留了一堆“史上质量最烂”的房子。。。
总之呢，目前就是个深度博弈的状态，楼市也到了最关键一步，是暴跌还是企稳，就看暑期了。
当然喽，说一千道一万，楼市最终表现还得看经济情况。
其实目前刚需还是有的，数量也不少，但这批人要么是没钱，要么是怕跌。
一旦经济恢复了，不管你供给如何，刚需大军都会横扫一切，就像今年一季度一样；而一旦经济没恢复，即便楼市短暂企稳了，后面也会继续下跌。
最后，就我个人而言，是这么看的：
1、暴雷投资客不会影响楼市整体；
2、经济没那么容易变好，但也不太可能恶化，年底可能出现回升。
所以我倾向于认为
1、暑期房价会继续小幅下降，但降幅有限，更多是流动性丧失；
2、9、10月份会好转一些，且有较小可能出现逆转，这个时候二手房最好卖；
3、如果你要在7、8月割肉的话，建议再考虑考虑。
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