不要买公寓，这句话没看到十遍也有七八遍了吧？
无论是两年前或者去年今年，是个楼市号都有各种不建议购买公寓的文章反反复复地出现。
但是，绝大多数都没写到点子上（包括小度之前的文章），直到前两天跟一位真·大佬讨教过公寓问题后，豁然开朗。
公寓不能买， 不只是没有学位、不能落户这么简单，今天就来给大家扒一扒~
01、老生常谈的三点
但凡聊到“公寓不能买”首当其冲的问题无非没学位、不能落户、产权年限低。
如果只是没学位、不让落户，经常被人一句“自住，小孩不需要在这里上学”就怼回来。
并且事实上，很多人买公寓也并不是为了学区，甚至仅仅只是为了所谓的“投资升值”、“出租收租”而已。
而关于产权年限少，也经常被购房者回怼“个别住宅也只有50年产权”又或者说“多数交易中的二手房产权也只剩四十年左右”。
而至于不能通燃气、半夜吵闹对很多投资人来说，更是没有可提的必要，反正他们自己又不住。
所以说，这几点都不是公寓不能买的核心原因。
02、价格才是核心问题
究其根本，在于“钱”！
明明价格对比周边住宅确实便宜，对吧？但是万万没想到，真正问题就在于价格上面。
首先我们来看一下，无锡现在公寓价格，基本上可以算成是周边均价的7折。
或许有人会觉得，面积虽小但够用，类比住宅出租租金相差不大，比投资住宅便宜20%~30%。
欸?这么一想，小度自己都动心了呢~！
那么重点来了，公寓或许看似便宜，但是实际上并没有便宜，因为杠杆率。
什么叫杠杆率？
很多楼市号或者很多人，都只提到了学位问题、落户问题和产权问题，都没有提到的就是公寓的贷款问题和它的杠杆率。
商办类产品，银行贷款 上限，只能贷款50%，不少买了公寓的应该知道这个道理，而二手公寓“接盘侠们”只能贷原开票金额的50%，也就是说，卖家溢价部分是不能办贷款的，并且这50%，最长只能贷10年。
很多人会想，十年就十年吧，但是更刺激的来了，这个10年贷款的利率，远比普通住宅贷款利率高，还是高很多的高。
咱们来算一笔账：
假设一套有50万的住宅和一套30万的公寓给你选择，同样需要15万的首付，按照公寓利率上浮20%来计算，住宅每个月的月供仅仅只比公寓贵了块钱！类比到万的房子来计算，就是贵了块钱。
而对比公寓和住宅的杠杆率和总价来说，都低了不少，不明白？那就直白点：当你月供结束后，你最终获得的资产就少了很多。
之前小度就说过，投资楼市博的就是一个高杠杆率，如果杠杆时间和杠杆率都被压缩，除非房价翻倍猛涨，否则找不到“接盘侠”的话，亏都有可能！
03、融资和变现难度大
说融资和变现难度大，可能不是很贴切，因为就目前市场情况看来，公寓产品几乎是无法融资或变现去应急的。
你总能在中介APP或者某些平台上看到公寓产品挂着“房东资金周转中”这样的标签，小度甚至见过首次挂牌距离查询当日已近2年的公寓产品。
这么多年了，这个资金还没周转过来依旧挂着卖呢，还有“急售”的必要嘛？
为什么不去银行抵押贷款呢？
银行：只接受住宅，不接受商办类资产。
这句话意味着什么？公寓、商铺类的房子，不可以通过正常途径拿到住宅那样的抵押贷款。
（抬杠说可以办高利dai，那我没什么办法了，你杠就是你赢）
小度一个银行从业的朋友告诉小度，哪怕位置再差再偏远的地方，只要是住宅，都能抵押，钱多钱少而已，你公寓别说在地铁站楼上，哪怕就在地铁站里，家门对着列车门，想从银行拿钱也难，这是属性问题。
融资是一方面，另一方面是变现的问题。
上面提过了，去年要周转的急售，今年快年底了还没急售出去的，仅仅只是一个缩影。
商办类的产品，除了一线城市真CBD地段，二线城市愿意做这个的中介，要不是利润够高，都没人愿意做。
主要是税费问题。
为了二手公寓税费问题吵起来的卖家、买家和夹在中间的中介，数不胜数。
高额的税费，但是却没有什么必要的产品捆绑属性（如学区等），让二手公寓成了二手市场无人问津的产品之一。
不论是无锡还是其他城市，大多都是非存量房市场，住宅也好、公寓也罢，每年都如雨后春笋般冒出一茬又一茬的新品，买新品除了房钱和契税，就没有别的开支了，省心省力，谁买二手货呀?
再来给各位老爷算一遍二手公寓税费：
1、增值税：（过户价-登记价）÷1.05×5.0%；
2、城市维护建设及教育附加费：增值税×12%；
3、契税：（过户价-登记价）×3%；
4、个税：（过户价-增值税）×15%或（过户价-登记价-增值税）；
5、土地增值税：（过户价-增值税）×5%或（过户价-登记价-增值税）×（30%~60%）；
6、印花税：（过户价-增值税）×0.1%；
7、转移登记费：元；
8、交易手续费：4元/m；
9、贴花：5元。
（各城市可能有所不同）
不直观?没问题，拿一套20年前30万买来的50平公寓，现在以80万售卖来给各位小主计算一遍。
1、增值税：（80-30）÷1.05×5.0%=2.39万；
2、城市维护建设及教育附加费：2.39万×12%=0.29万；
3、契税：（80-30）×3%=1.5万；
4、个税：（80-2.39）×15%=11.65万或（80-30-2.39）×20%=9.52万；
5、土地增值税：（80-2.39）×5%=3.9万或（80-30-2.39）×（30%~60%）=14.29~28.57万；
6、印花税：（80-2.39）×0.1%=0.万；
7、转移登记费：元；
8、交易手续费：4元/m×50m=元；
9、贴花：5元；
合计：28.14万~42.42万。
涨价的55%~85%以上都被各式各样的税给吃掉了，更别说要给中介的中介费，意味着，即使你公寓选址极端 、涨幅紧跟住宅、变现模式正常，你赚到的钱，也远远不如同期购买的住宅。
所以，无论是融资还是变现，公寓和住宅比，连“是个弟弟”都算不上，论辈分只能算成孙子。
04、警惕“自用论”洗脑
不论是卖什么东西，销售都会用的一招就是“自用论”。
打个比方，上个月小度去买车，考虑到可能因为故障率会导致汽车贬值，某品牌销售就说“你不是自己代步开开嘛，你管它贬不贬值”。
类比到公寓上就是“你就这一套房，自己住住嘛，管他升不升值，反正近期也不会卖，对不对？”
这样轻松简单的文字游戏，居然会有很多人“被洗脑”，小度身边不少上了套的“活·杠精”，只要被升值、税费等问题戳到痛点，就立马会把“我就自己住住，又不卖，升不升值、交不交税，关我什么事”挂在嘴边。
那么就这个问题，换个角度来说，假设你手头上不是一套公寓，而是一支股票，它涨或者跌只要你不抛，是不是都与你无关、对你而言永远没有区别呢？
答案是否定的。
所以，无论是房产还是汽车或者类化到生活中的点点滴滴，这些东西的涨和跌，都会直接决定你的资产高度，或者说，决定了你应对生活风险的能力！
沿用第二段的例子：
同样是一套房子用来自住，当初30万首付买了万的房子，涨价后账面价值万。
当初30万五成首付买的60万的公寓，涨价后账面价值万。
当你还是用来自住的时候，差距确实不大，生活各有保障。
但是你确定一辈子不卖么？
假设到了卖的那一刻，万房子说卖就卖掉了，你万哪怕立即有人接盘，高达55%-85%的税费，就能把你涨价部分都吞完。
资产差值额，买了房子的净资产万，买了公寓的净资产算你通过各种高超技艺合理避税还剩90万。请问近万的资产差值，会有人补偿给你吗？
而这个资产差值，可能直接决定了你未来的生活走向。
05、尾声
写到这里，或许肯定有人会问，既然公寓有这么多缺点，为什么还有那么多开发商建公寓、卖公寓？为什么还有这么多人买公寓呢？
个中原因其实都可以单独再开单篇文章详细叙述了，后期小度也会跟大家分享，今天在文章末尾就先概括一下：
1、开发商建公寓、卖公寓，并不是因为他们认可公寓这个产品，而是因为作为商住类配套，他必须得建，且建了之后自己也有利润可以赚；
2、商办类土地变性难度极大，造公寓相对造办公楼好卖；
3、买公寓的人分三类：不懂的居多，投资收租的其次，极少数用于经商；
其实，不论买什么资产，只要记住，好的、优质的资产，开发商从来都是自持的。
明摆着真能赚钱的产品，凭什么低价卖给别人呀？买的永远没有卖的精，这是亘古不变的道理。
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