1.签合同时遇到夫妻共同房产怎么办？
如果只有一个人来签合同，一般分为两种情况。
①第一种：如果房产证只登记一个人的名字，比如写的是男方/女方名字，他/她在和你谈的时候并没有特别说明他/她有老婆/老公，也没有特别说明这套房属不属于夫妻共同财产，那么签完合同之后，如果这个时候他老婆/她老公跳出来说这个合同无效，一般法律上是不支持他老婆/她老公的，合同会继续有效。
②第二种：房产证本身就是夫妻两个人的名字，这个时候如果只有一方来签字，过几天两夫妻另一个跳出来说反对，那么这个合同就无效了。
很多时候，房价在上涨的时候，有的房主就会利用这个漏洞去毁约，而且还不用赔偿你，所以大家在签合同的时候要多长个心眼。在房价上涨的时候买房，合同里的定金，就要写成定金，不准让他们写成诚意金，诚意金和那个言字旁的订是一样的，原房主如果反悔的话，是可以不双倍赔偿你的。房产证上写谁的名字，就让谁签字。
2.定金交多少合适？
正常的定金只要交总价的10%以内就行了，但是如果在市场行情上涨厉害的时候怕房主反悔，我们最多可以交到总价的20%，因为20%是一个法定的极限，如果超过的话，就不会受法律保护了。同时，宝盖头这个定字是有法律效力的，房主如果反悔是要双倍赔偿的。
3.什么款项可以走资金监管账户？
很多朋友知道二手房房款要走银行资金监管账户，但可能不知道定金其实也是可以走监管账户的。在市场上确实会有人铤而走险骗定金，比如说拿假的房产证跟你进行交易，加上有些中介是不会帮你提前去房管局做产调的。所以我的建议是如果可以协商的话那定金也要走监管账户，但是这事不要太较真，因为很多业主嫌麻烦是不会接受的。那我们就尽量在周一到周五的时候和房主签合同，签合同前可以跟中介一起去房管局做个产调，因为周末房管局是不开门的。
做产调的时候我们首先要看是不是房主本人，其次，摸清房本的抵押情况，有没有抵押给乱七八糟的小额贷款担保公司，或者说是个人，或有没有被查封的情况，如果抵押情况复杂的话，我们先别着急交定金，先商量好解押的解决方案，然后首付款更建议要走资金监管账户了。房产证产调之后，如果没有什么抵押行为，就算房主带着定金、首付款开溜了，我们用合同去法院照样可以把房子判给你。
但是呢，还是强烈建议首付款尽量走资金监管账户。我们简单一句话说一下什么是资金监管账户，这是银行为了保障双方安全交易，专门为房产交易设置的账户，就怕我们买家把钱给到房主，然后房主拿到钱不给你过户。
如果有这种资金监管账户，那你可以把钱先存到银行指定的监管账户，等原房主把手续给我们办完，银行再把账户里的钱划给原房主，和支付宝差不多，大家也都省心。
4.业主承诺给的家私家电要怎么保证是货真价实的？
如果谈好送家电或者是家私，要把所有商量好要留下的东西，全都让中介用书面登记一下，要详细到留下的家电家具型号是多少，然后呢还要拍下视频和照片，之后让三方签字。因为很多时候房子在交接时，业主会在这事上赖皮，可能会严重影响到我们买房的心情。
5.付款时需要注意什么？
买二手房的付款方式一般分为两种，第一种是全款购买，无需房贷的，那合同里也要写清楚定金、首笔款项和尾款是多少。大家交钱时最好留5万的尾款，等房主把所有水电暖，物业费等等结清，把户口迁出去之后，我们再把这5万尾款给房主。尤其是户口，如果房主不迁出，你报警和起诉都不一定有用，迁户口大部分城市都无法强制执行，如果原房主户口不迁出，你将来卖房和孩子上学落户都是问题。
然后第二种就是我们买房需要按揭贷款的，这种的顺序呢，就是先交定金，然后付首付款，当然也同样要留5万的尾款，另外定金如果是现金，一定要让他写个收条。银行的话就无所谓了，反正也有转账记录，但无论什么款，我们的原则是只打给房主，千万不要打给任何第三方，不要冒这个险。
6.他方导致交易失败怎么利益最大化？
现在每个时段银行审批政策都不一样，万一因为银行审批贷款不批，而且合同也没有备注清楚“因为贷款审批不通过，可以终止交易，无条件退回定金”的话，业主就有权利没收你的定金的。当然还有一种情况，比如说约定在两个月内过户，作为买家的征信流水其实没有任何问题，但是有个别银行效率可能比较低，一直不给审批，这个情况呢就没有办法了，大家只能是认命，互相理解。但如果合同没有写清楚，后边让房主抓住你这个点，可能会把你定金给收了。
7.如果预防政策风险？
要预防政策风险那就得先了解可能会发生什么样的政策风险，比如某城市本来是要求外地人交两年社保就有买房资格，不过你刚签完合同后，政策突然改成五年社保了，那你就正好倒霉了。还有可能因为银行的政策突然收紧不给批贷款了，这都是有可能的。我看到过好多运气不是很好的购房者因为突然被政策掐紧交易不了，被迫违约，好点儿的房主呢，还能把定金退了，但很多房主呢，可能一分钱都不往回退，所以在合同里最好要写上，“如果遇到政策变更导致的交易失败，那么双方互不追究责任”。
8.有欠款的房子怎么过户？
虽然《新民法典》规定有欠款的房子也可以过户，但银行未必会同意，如果不同意，业主不还清贷款依然没法交易，如果遇到业主有欠款并要求我们帮他垫上的时候。遇到这个情况，我建议你不管有没有钱，最好找当地的担保公司去处理这件事，哪怕花几万或者是多少钱的成本，也比你去承担这其中的风险强的多。
而且遇到这种情况，你在买房谈价格的时候，也肯定会把这些因素计上，其实都一样的，你也都不会有什么损失。比如正常卖万，因为他这个房子需要你来解决业主的欠款。那交易的时候，你肯定要跟业主讲价，让业主便宜几万块。但是我们的原则是不要亲自用自己的钱为业主解押，你不是专业人士，给担保公司处理，专业的人去做专业的事。
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