最近中介朋友的一句话还是蛮让我吃惊的
他说市场上70%以上的房东都不清楚自己卖房目的
而市场上每月顺利卖出的房子，就是那剩下的20%多的房源
然后有意思的事情来了
中介不可能把精力平均分配给每一套房源
他要做的就是找出那20%多的房源，避免在另外70%多的房源身上下功夫
那他们又是怎么甄别谁是20%+、谁是70%+的
然后中介朋友的一句话把我逗乐了：其实我们眼里房子也分“三六九等”的
这里的三六九等不是地段好坏，也不是价格贵还是便宜
而是能不能卖掉
好不好卖
01
先看看房子是怎么分的「三六九等」
原来中介眼里每套房子不仅有楼层、门牌号，还有不同级别
目前上海市前二的两大中介各有自己的一套评判标准
一种是满分10分的打分制，一种是分SABC的分级制
虽然两个制度听起来差别很大，但我做了一个简单归纳
将不同房源分为＞8分、7-7.9分、4-6.9分、＜4分，分别对应S、A、B、C级
其实SABC级还比较容易贴标签
而这里的评分制背后其实是一个房源维护，价格竞争，业主意愿，基本属性5大维度的庞大打分体系，这里只对打分制做匡算对应
那这里每个档位都什么意思
在这里还是有必要给各位简单展开下
这里面的S级、A级，一般来说，就是低于市场价
或者价格没有突出优势，但是房子没硬伤，比如中间位置、中间楼层、装修又好、税费清爽、没有抵押
在中介眼里，这就是一套干干净净的房子，随时拿出来随时可以卖
用中介行话说，这就是随时能出现在网签记录上的房子
而是S盘，还是A盘，就看是不是中介的 房源
B级，差在哪呢
分两种， 种，就是高价盘
比如一套房，楼层合适、电梯房、装修、税费都很好，但是价格高出小区平均价，这就是高价房，也是妥妥的B级
所以发现没，价格真的是一个极为重要的参考维度，比的不是房价的高低，而是你的房源跟同小区比、跟历史成交价比是什么位置
B级还有一种可能，就是有硬伤的房子
比如：顶楼、底楼、朝北、毛坯、税费高、有抵押
C级的是什么样的盘，这是我当时最 奇的房子
其实这类房子的一个 特征，就是不诚意卖
如果房源有硬伤，房东还不诚意卖，那这就是稳坐C位了
对房东来说，也只是挂挂而已
对中介来说，他只会扔在那里，谁想要给谁
02
那不同的盘，会被如何“区别对待”
如果用一张图表示这4类房源的关系，差不多下面这个象限图
这里面S盘，对应的＞8分的盘，也就是中介群里的香饽饽
其次就是ABC排排坐
如果你的房子被划分到S类，那恭喜你
这是中介夜以继日最愿意花时间去维护的那种
无论价格还是业主关系都非常厉害，以T中介为例，中介基本每天跟房东联系4次，每天店长1次，业务员3次，周末店长1次，业务员1次
这里的联系并不只是电话，还有短信，或者房东不在家钥匙交给中介打理的，中介进去给你打扫一下，拍个视频发房东，这也是一种联系
理所应当的，这类房源无论是曝光度、带看量都会比一般房源要高，属于房源里的优等生
这就是强中之强
而这类房源平均T中介每家门店只有0.5套，如果一个区域有4家门店的话，那么这个区域只能有2套S盘
具体成交周期分市场行情，也分地段、配套，但是无论什么行情，这类房源在同级别房源里一定是 成交的那中
S和A盘都很受中介欢迎，二者只是是否 的区别，都属于优质房源，也都属于每月可以卖出的20%+
那B类房源，会被怎么对待
这种房子很多人来看，会觉得很好，但是因为价格高，很难让人有购买的欲望，会劝退很多人
所以这样的房子对中介来说，可以拿来做
高价炮灰
比如给客户介绍房源的时候，这类房源就可以派上用场
客户：这套不错，就是价格太贵
中介：那没关系，我有一套同品相，但是更接近市场价的房子
这时候就算中介有一点点夸张成分，但是只要房子是差不多同级别的，在客户心里，那都是更划算的房子
曾经我们就采访过一位购房者，房源本身因为装修很有设计感，于是以高出市场价的价格挂牌，看房还只能周六日
然后他就眼看着同小区同户型其他房东纷纷卖掉离场，他就妥妥的成了那个高价炮灰，等到了去年7月底的核验价，市场急转直下，降价百万都没卖掉
还有一种B盘，虽然价格便宜，但是有硬伤，比如顶楼、底楼，还有那种房子有抵押的，自己又还不上的
这都是中介眼中有硬伤的B盘，不会放弃，但一定不会愿意多花时间
说完前面SAB，C类又会面对什么
就是房子本身有一定硬伤，外加房东还不诚意卖房
某连锁中介门店小哥跟我说他大概每7天或者更长周期联系这类房源房东一次
中介：房子还在卖么，房东：不确定
中介：价格有变动么，房东：可能会涨价
中介：好的，有事再联系
有一定硬伤，还没诚意，这就是中介眼中 的备胎
不过也别灰心，这些房源身上的标签，都是实时变动的
我的中介朋友有次做业务的时候，打电话就打到一套房子
房东的房子以前是卖的，还跟中介签了 ，疫情原因回了老家，回来之后房子就不卖了，盘也被挂到C盘
这位中介朋友就会时不时联系一下
中介：最近有卖房打算么
房东：先不卖，等我买到了再卖
突然有一天房东就给中介发
联系电话：