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2021年,上海的房东太难了

中科与白癜风患者同在 http://baidianfeng.39.net/a_yqhg/180425/6192220.html

来源:柯视角

主编:柯谈

年即将过去,今年我办了件大事,就是卖房,但是正好赶上上海大力度收紧调控。上头遭受调控*策打压,下头遭遇中介各种套路,我真的发自内心的感慨:上海房东太难了!

我房屋基本情况如下:位置在上海浦东陆家嘴,竣工时间年,面积52平,顶楼两室无厅,学区普通,挂牌价w,没错就是上海核心地段的老破小。

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市场与*策的双杀

魔都在“房住不炒”的调控环境下,从年横盘阴跌了三年。直到年,突如其来的疫情才打破了这份死寂。通过一年的发酵,年底浦东梅园板块,学区房单价19.8w的截图已在朋友圈疯传。

此时得出魔都房价阶段性顶部的结论并不难,实际上也是。因为无论从市场理性回归角度看,还是从过年回乡潮的角度看,都预示着二手房即将进入交易淡季。

然而,这一切只是开始!历史最强的调控组合拳,正在气势汹汹地赶来。让我们回顾下今年上海的调控*策:

1、1月21日,“沪十条”打击假离婚购房,增值税由原来的满2年免征改为满5年。——减少房票,增加成本

2、1月25日,法拍房限购。——减少房票

3、2月6日,新房认筹采取积分排序制,触发积分的楼盘5年限售。——业主卖老换新,二手市场抛出大量竞争盘

4、3月18日,上海学区房*策中考改革。——打掉学区房溢价

5、7月9日,上海出台二手房价格核验制度。——严打二手房大涨

6、7月24日,赠与开始限购。——减少房票

7、8月6日,执行二手房网签价、银行评估价、涉税评估价三价就低原则。——打掉杠杆

所有*策都是 调控,招招致命!当时的阵势不要说市场猝不及防,就连房产交易中心这种官方机构都不知所措,数次暂停过户业务,等待上级提供执行细则。

而我就是在市场和*策双杀的今年1月开始挂牌卖房,还是一个瑕疵明显的老破小。

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房产江湖,尔虞我诈

为了卖房,我不得不把电话号码公开出去,但公开后就遭遇了各种骚扰。

种:询问房子具体情况,电话轰炸1个月。无论当时留给中介的信息多详细,还是有其他中介电话打过来反复确认。其目的有二,一是确认电话有效性,很多小中介是靠撬大中介客户信息活的,但大中介未必会给全信息,所以需要打电话验证,同时再确认下房屋信息。二是大中介新人都有KPI考核任务,每天要打满多少次电话才算合格。

电话轰炸的时间不定,全天9:00~23:00都可能。但不管怎样,都是帮我卖房子,所以我还是不厌其烦地告诉他们各种细节。

第二种:假装有客户来谈判,实际过来砍一刀。上面 种攻击性非常强,我最多的时候一天能接到32通电话,很多熬不住的房东会产生抵触情绪。此时中介就要更换策略,比如假想一个意向客户来议价,实则用一个虚价来探底价。房东接到此类电话误以为真的有客户,沟通比较配合。但毕竟是捏造的,所以房东表示愿意面谈时,中介则以该客户再考虑为由,然后就没有然后了。

第三种:中介真带个“演员”来看房,并有模有样地和房东砍价。据说这种群演还有工资,普通人很难分辨。如果有个客户对房子特别满意,说话又特别投缘,后面突然就杳无信息了,那十有八九是遇到“影帝”了。

第四种:即便房子 卖了,仍有剩余价值可榨。房子卖了,不代表骚扰结束。首先中介会把你转为潜在购房客户,毕竟你手里刚拿到一笔卖房款,极有可能再买房。另外,下游的贷款、装修、商铺、办公楼的销售人员也等着这些信息喂饱呢,你的联系方式会以极低的价格卖给下游,于是新的一轮电话轰炸又开始了。

3

房产分级,末位淘汰

作为一个诚心想卖房的房东,一直被电话轰炸也只能忍受!但接下来,中介的操作,可以直接决定你房子的生与死!

或许是太久没卖房,这次经历重塑了我的三观,原来中介对挂牌的房子是有分级的。

每套挂牌的房源都会按照价格、房龄、装修、环境等维度进行评级。评级越高,中介越主推,带看量也越大;反之则无人问津, 丢在角落找都找不到。这有点像百度或者淘宝的排位机制,产品的好坏并不重要,平台可以盈利才是核心。

以绿皮中介为例,房源评级分为A\B\C三等,A级一般是没有明显瑕疵,总价又低于市场价的房子,毕竟对中介来讲,卖掉就是赚到,至于房东亏不亏他们毫不在意。

而瑕疵明显,又高于市场价的标的,就被排在C级。C级房源有多惨我告诉你?我的房子挂牌5个月,没有一个下家来面谈,很是凄凉!平均一周仅一组带看,估计还是新人带来混业绩的。

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房东是弱势群体

中介看似点头哈腰,实则非常强势;房东看似趾高气扬,实则受制于人。

在互联网时代,得流量者得天下。二手房市场的流量几乎全部掌握在中介手里,利用这种流量优势,中介可以实施降维打击。

常规打击就是区别对待手头的房源,便宜好卖的多导流,贵的不好卖的几个礼拜也不带看。此时房东绷不住就会主动降价,以求得更多曝光度。我就是在这种环境下被迫降价的,从挂牌的w调低到w,也是希望排位赛能靠前些。

中介更狠的是提高佣金,完全不打招呼就涨价。以绿皮中介为首,上海二手房佣金前几年调高至3%,对于动辄千万的魔都房产,上下家都承受不起,可惜没用。中介以一种流量在手,天下我有的气势,从一个游戏服务者变身为规则制定者,这才是掌控流量垄断市场最恐怖的地方。

往年卖方市场几个客户抢一套房子,房东还会考虑能不能把中介费转嫁出去。而年属于典型的买方市场,几套房子抢一个客户。获客如此艰难,只能自己掏中介费,祈祷快速把房子卖出去。

除了中介打压,房东互咬、踩踏降价也是难以忍受的。尤其在大环境差,客源稀少的情况下,竞争盘非常多。下家买房并不会执念某一特定房源,而是前后延伸几公里内的所有房源皆可选。通常将几十套房源串起来看,性价比高低立现。所以,今年上海很多急抛的投资客,通常是一颗老鼠屎坏了满锅汤。只要一套降价,其他不降价根本没人看。

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时空错位,隔空议价

5月底,被打入冷宫数月的我,终于迎来了 位真客户。我暗自高兴,发誓这次一定要好好把握。

带着极大的诚意和信心去谈判的我,却被中介扎扎实实上了一堂“时空错位,隔空议价”的课。由于这两年中介费太贵,导致上下家倾向联合起来抵制。很多客户都不愿意在最初服务的中介手上交易,而是想办法联系彼此,“手牵手”找其他中介签约。为了防止撬单,初始服务的中介就想了这绝招。

先让上下家错开时间来门店,并隔离在不同的会议室由专人服务看管。双方谈判见不着面,全程由中介传话。这种方式虽说效率低下,但对中介保护较好, 上下家即使谈妥了价格,也不知道对方长啥样子。价格确定后,中介则会要求交一笔不菲的佣金做保证,以防双方线下见面后跳单;如果没谈妥,则安排双方在不同时点离开门店,以求时间上不重合。

我和下家的隔空议价大概持续了三个小时,很多细节由于中介传话不清需要反复确认, 我没做太大抵抗就让了10w,直接给出w底价。下家貌似还在犹豫,不知道是房价还是佣金的原因,反正后面中介让我先回去等消息,他们继续和下家磨,大概又过了3个小时,晚上12点中介突然打电话给我说谈成了,明天来签约!

6

魔都居大不易

只有上下家撬单风险降为零时,中介才会安排双方见面,接下来隆重介绍下我的下家。

一对年轻的夫妻,男的毕业后工作10年,如今已是华为的项目经理;女的毕业,就职于辉瑞做医代。无论是个人还是行业,资质都不错。但缺乏原生家庭的资助,首付全靠自己攒,熬到现在刚有首付。这让我很感慨,即便 如此,也只能万老破小起步!

夫妻俩眼看孩子明年要上学,才着手买房挂户扣。更痛心的是,因缺乏正确的投资理念,两人早年在老家县城买了婚房,双方首贷全填进去了,现在魔都刚起步就要5-7成首付,加上中介费补刀,小两口不仅全部积蓄用完,还问亲戚借了不少。那天之所以没找我再砍价,估计也知道这是我的底线,无意再砍,可惜中介费比房价还难砍。

后面交房时,下家还愤愤不平向我抱怨,中介费没砍下多少挺后悔。可是她不知道的是,她所付的每一分钱,早就有了去处。

这里说说中介费分成机制。首先平台、门店要拿大头,剩下的又有房源经纪和客源经纪分成。大头是刚性支出,因此减免的中介费,大概率会减在服务你的经纪人头上。如果是高佣金的千万豪宅砍砍还好,对于百万级的上车盘,经纪人本就所获不多,所以谈不下来。

7

突遭家人反水

五个月挂牌无人问津的经历,确实让人备受打击。所以当客户出现时,我果断选择放手,并迅速签好居间合同。凭我对市场行情的把握,持久战对自己不利。实际上该预判是对的,后面的*策一个比一个猛。

7月24日:上海赠与也纳入限购,房贷利率由首套4.65%调到5%,二套由5.25%调到5.7%。

8月6日:网签合同价,涉税评估价,银行评估价,银行按揭三价取 。

但一直专于卖房的我,丝毫没发觉此时家人正在被一群无良自媒体所蛊惑,还幻想着来一波牛尾行情。当我高高兴兴通知家里房子签好居间协议后,老婆和岳父非常不满,要求和下家立刻解约。我强调自己拉不下脸,家人则亲自上阵。

双方再次见面,下家自然很气愤,感觉我言而无信,中介也很鄙视这种行为,全程帮下家说话。你来我往折腾2个小时没啥结果,我就暗示中介给彼此一个冷静期,毕竟离正式履约还有两周。本以为这是缓兵之计,却变成了日后给自己挖的天坑,咱们后面说。

接下来两周我一直给家人做工作,白天还要上班,弄得身心俱疲。但进展也不大,反倒把亲朋好友都惊动了,大家一致站到我的对立面,只剩下我一人在无力地对抗全世界。只恨无良自媒体太会博眼球,为流量不负责任。真是造谣一张嘴,辟谣跑断腿。

等到约定时间快到了,还是没和家人达成一致。 迫于违约条款,家人才勉强接受,此时已是6月下旬,过户则拖到了7月中。

至于后面自然没有什么牛尾行情,很多无良媒体也自认打脸。家人貌似认可了我的决定,但我并没有感到轻松,而是一颗大雷即将爆炸!

8

焦头烂额,忙着灭火

突发的意外让所有流程都往后顺延,而此时正好赶上了银行审批和放款全面放缓,审批3个月,放款6个月是普遍行情。

为了让下家配合贷款审批,我甚至答应在贷款未放的情况下提前交房,只求下家能请假和我一起去银行提交材料,顺便也认识下负责该笔贷款的信贷员。通过各方面打听我了解到,这家银行资金还算充足,但也要执行 调控*策,放贷时间无法评估。

此时除了等待我也做不了什么,期间开发商暴雷破产,断供者强制法拍的消息不绝于耳,事已至此,听天由命吧!

直到9月底,高层和央行开始吹风要确保信贷供应。但我询问银行,还一直是放款排队的状态。直到11月中旬,我卖房的贷款才放下来,掐指一算从过户到我拿到银行放款整整4个月。其实我还算幸运的,我周边有朋友和我同期操作的,现在还没有放款。

9

尾声

这次卖房从挂牌到拿到全款,总共历时11个月,在年这种调控背景下,能把房子卖出实属不易。当然我也犯了错误,就是应该在上半年就直接低价挂牌的,不应该抱有侥幸坚持一个不合理的价格,因为从1月21日上海发布“沪十条”调控开始,我就应该清晰的认识到这是*策的转折点了。如果当初挂牌价早点降10万,3个月一定就可以拿到全款,而且卖的价格还可以更高。

总之,人啊,千万不能与大势对抗,要顺周期而为!

,我衷心希望房地产行业能够越来越健康,少点套路,多点真诚,大家才能安居乐业!




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