来源：柯视角
主编：柯谈
年即将过去，今年我办了件大事，就是卖房，但是正好赶上上海大力度收紧调控。上头遭受调控*策打压，下头遭遇中介各种套路，我真的发自内心的感慨：上海房东太难了！
我房屋基本情况如下：位置在上海浦东陆家嘴，竣工时间年，面积52平，顶楼两室无厅，学区普通，挂牌价w，没错就是上海核心地段的老破小。
1
市场与*策的双杀
魔都在“房住不炒”的调控环境下，从年横盘阴跌了三年。直到年，突如其来的疫情才打破了这份死寂。通过一年的发酵，年底浦东梅园板块，学区房单价19.8w的截图已在朋友圈疯传。
此时得出魔都房价阶段性顶部的结论并不难，实际上也是。因为无论从市场理性回归角度看，还是从过年回乡潮的角度看，都预示着二手房即将进入交易淡季。
然而，这一切只是开始！历史最强的调控组合拳，正在气势汹汹地赶来。让我们回顾下今年上海的调控*策：
1、1月21日，“沪十条”打击假离婚购房，增值税由原来的满2年免征改为满5年。——减少房票，增加成本
2、1月25日，法拍房限购。——减少房票
3、2月6日，新房认筹采取积分排序制，触发积分的楼盘5年限售。——业主卖老换新，二手市场抛出大量竞争盘
4、3月18日，上海学区房*策中考改革。——打掉学区房溢价
5、7月9日，上海出台二手房价格核验制度。——严打二手房大涨
6、7月24日，赠与开始限购。——减少房票
7、8月6日，执行二手房网签价、银行评估价、涉税评估价三价就低原则。——打掉杠杆
所有*策都是 调控，招招致命！当时的阵势不要说市场猝不及防，就连房产交易中心这种官方机构都不知所措，数次暂停过户业务，等待上级提供执行细则。
而我就是在市场和*策双杀的今年1月开始挂牌卖房，还是一个瑕疵明显的老破小。
2
房产江湖，尔虞我诈
为了卖房，我不得不把电话号码公开出去，但公开后就遭遇了各种骚扰。
种：询问房子具体情况，电话轰炸1个月。无论当时留给中介的信息多详细，还是有其他中介电话打过来反复确认。其目的有二，一是确认电话有效性，很多小中介是靠撬大中介客户信息活的，但大中介未必会给全信息，所以需要打电话验证，同时再确认下房屋信息。二是大中介新人都有KPI考核任务，每天要打满多少次电话才算合格。
电话轰炸的时间不定，全天9:00~23:00都可能。但不管怎样，都是帮我卖房子，所以我还是不厌其烦地告诉他们各种细节。
第二种：假装有客户来谈判，实际过来砍一刀。上面 种攻击性非常强，我最多的时候一天能接到32通电话，很多熬不住的房东会产生抵触情绪。此时中介就要更换策略，比如假想一个意向客户来议价，实则用一个虚价来探底价。房东接到此类电话误以为真的有客户，沟通比较配合。但毕竟是捏造的，所以房东表示愿意面谈时，中介则以该客户再考虑为由，然后就没有然后了。
第三种：中介真带个“演员”来看房，并有模有样地和房东砍价。据说这种群演还有工资，普通人很难分辨。如果有个客户对房子特别满意，说话又特别投缘，后面突然就杳无信息了，那十有八九是遇到“影帝”了。
第四种：即便房子 卖了，仍有剩余价值可榨。房子卖了，不代表骚扰结束。首先中介会把你转为潜在购房客户，毕竟你手里刚拿到一笔卖房款，极有可能再买房。另外，下游的贷款、装修、商铺、办公楼的销售人员也等着这些信息喂饱呢，你的联系方式会以极低的价格卖给下游，于是新的一轮电话轰炸又开始了。
3
房产分级，末位淘汰
作为一个诚心想卖房的房东，一直被电话轰炸也只能忍受！但接下来，中介的操作，可以直接决定你房子的生与死！
或许是太久没卖房，这次经历重塑了我的三观，原来中介对挂牌的房子是有分级的。
每套挂牌的房源都会按照价格、房龄、装修、环境等维度进行评级。评级越高，中介越主推，带看量也越大；反之则无人问津， 丢在角落找都找不到。这有点像百度或者淘宝的排位机制，产品的好坏并不重要，平台可以盈利才是核心。
以绿皮中介为例，房源评级分为A\B\C三等，A级一般是没有明显瑕疵，总价又低于市场价的房子，毕竟对中介来讲，卖掉就是赚到，至于房东亏不亏他们毫不在意。
而瑕疵明显，又高于市场价的标的，就被排在C级。C级房源有多惨我告诉你？我的房子挂牌5个月，没有一个下家来面谈，很是凄凉！平均一周仅一组带看，估计还是新人带来混业绩的。
4
房东是弱势群体
中介看似点头哈腰，实则非常强势；房东看似趾高气扬，实则受制于人。
在互联网时代，得流量者得天下。二手房市场的流量几乎全部掌握在中介手里，利用这种流量优势，中介可以实施降维打击。
常规打击就是区别对待手头的房源，便宜好卖的多导流，贵的不好卖的几个礼拜也不带看。此时房东绷不住就会主动降价，以求得更多曝光度。我就是在这种环境下被迫降价的，从挂牌的w调低到w，也是希望排位赛能靠前些。
中介更狠的是提高佣金，完全不打招呼就涨价。以绿皮中介为首，上海二手房佣金前几年调高至3%，对于动辄千万的魔都房产，上下家都承受不起，可惜没用。中介以一种流量在手，天下我有的气势，从一个游戏服务者变身为规则制定者，这才是掌控流量垄断市场最恐怖的地方。
往年卖方市场几个客户抢一套房子，房东还会考虑能不能把中介费转嫁出去。而年属于典型的买方市场，几套房子抢一个客户。获客如此艰难，只能自己掏中介费，祈祷快速把房子卖出去。
除了中介打压，房东互咬、踩踏降价也是难以忍受的。尤其在大环境差，客源稀少的情况下，竞争盘非常多。下家买房并不会执念某一特定房源，而是前后延伸几公里内的所有房源皆可选。通常将几十套房源串起来看，性价比高低立现。所以，今年上海很多急抛的投资客，通常是一颗老鼠屎坏了满锅汤。只要一套降价，其他不降价根本没人看。
5
时空错位，隔空议价
5月底，被打入冷宫数月的我，终于迎来了 位真客户。我暗自高兴，发誓这次一定要好好把握。
带着极大的诚意和信心去谈判的我，却被中介扎扎实实上了一堂“时空错位，隔空议价”的课。由于这两年中介费太贵，导致上下家倾向联合起来抵制。很多客户都不愿意在最初服务的中介手上交易，而是想办法联系彼此，“手牵手”找其他中介签约。为了防止撬单，初始服务的中介就想了这绝招。
先让上下家错开时间来门店，并隔离在不同的会议室由专人服务看管。双方谈判见不着面，全程由中介传话。这种方式虽说效率低下，但对中介保护较好， 上下家即使谈妥了价格，也不知道对方长啥样子。价格确定后，中介则会要求交一笔不菲的佣金做保证，以防双方线下见面后跳单；如果没谈妥，则安排双方在不同时点离开门店，以求时间上不重合。
我和下家的隔空议价大概持续了三个小时，很多细节由于中介传话不清需要反复确认， 我没做太大抵抗就让了10w，直接给出w底价。下家貌似还在犹豫，不知道是房价还是佣金的原因，反正后面中介让我先回去等消息，他们继续和下家磨，大概又过了3个小时，晚上12点中介突然打电话给我说谈成了，明天来签约！
6
魔都居大不易
只有上下家撬单风险降为零时，中介才会安排双方见面，接下来隆重介绍下我的下家。
一对年轻的夫妻，男的毕业后工作10年，如今已是华为的项目经理；女的毕业，就职于辉瑞做医代。无论是个人还是行业，资质都不错。但缺乏原生家庭的资助，首付全靠自己攒，熬到现在刚有首付。这让我很感慨，即便 如此，也只能万老破小起步！
夫妻俩眼看孩子明年要上学，才着手买房挂户扣。更痛心的是，因缺乏正确的投资理念，两人早年在老家县城买了婚房，双方首贷全填进去了，现在魔都刚起步就要5-7成首付，加上中介费补刀，小两口不仅全部积蓄用完，还问亲戚借了不少。那天之所以没找我再砍价，估计也知道这是我的底线，无意再砍，可惜中介费比房价还难砍。
后面交房时，下家还愤愤不平向我抱怨，中介费没砍下多少挺后悔。可是她不知道的是，她所付的每一分钱，早就有了去处。
这里说说中介费分成机制。首先平台、门店要拿大头，剩下的又有房源经纪和客源经纪分成。大头是刚性支出，因此减免的中介费，大概率会减在服务你的经纪人头上。如果是高佣金的千万豪宅砍砍还好，对于百万级的上车盘，经纪人本就所获不多，所以谈不下来。
7
突遭家人反水
五个月挂牌无人问津的经历，确实让人备受打击。所以当客户出现时，我果断选择放手，并迅速签好居间合同。凭我对市场行情的把握，持久战对自己不利。实际上该预判是对的，后面的*策一个比一个猛。
7月24日：上海赠与也纳入限购，房贷利率由首套4.65%调到5%，二套由5.25%调到5.7%。
8月6日：网签合同价，涉税评估价，银行评估价，银行按揭三价取 。
但一直专于卖房的我，丝毫没发觉此时家人正在被一群无良自媒体所蛊惑，还幻想着来一波牛尾行情。当我高高兴兴通知家里房子签好居间协议后，老婆和岳父非常不满，要求和下家立刻解约。我强调自己拉不下脸，家人则亲自上阵。
双方再次见面，下家自然很气愤，感觉我言而无信，中介也很鄙视这种行为，全程帮下家说话。你来我往折腾2个小时没啥结果，我就暗示中介给彼此一个冷静期，毕竟离正式履约还有两周。本以为这是缓兵之计，却变成了日后给自己挖的天坑，咱们后面说。
接下来两周我一直给家人做工作，白天还要上班，弄得身心俱疲。但进展也不大，反倒把亲朋好友都惊动了，大家一致站到我的对立面，只剩下我一人在无力地对抗全世界。只恨无良自媒体太会博眼球，为流量不负责任。真是造谣一张嘴，辟谣跑断腿。
等到约定时间快到了，还是没和家人达成一致。 迫于违约条款，家人才勉强接受，此时已是6月下旬，过户则拖到了7月中。
至于后面自然没有什么牛尾行情，很多无良媒体也自认打脸。家人貌似认可了我的决定，但我并没有感到轻松，而是一颗大雷即将爆炸！
8
焦头烂额，忙着灭火
突发的意外让所有流程都往后顺延，而此时正好赶上了银行审批和放款全面放缓，审批3个月，放款6个月是普遍行情。
为了让下家配合贷款审批，我甚至答应在贷款未放的情况下提前交房，只求下家能请假和我一起去银行提交材料，顺便也认识下负责该笔贷款的信贷员。通过各方面打听我了解到，这家银行资金还算充足，但也要执行 调控*策，放贷时间无法评估。
此时除了等待我也做不了什么，期间开发商暴雷破产，断供者强制法拍的消息不绝于耳，事已至此，听天由命吧！
直到9月底，高层和央行开始吹风要确保信贷供应。但我询问银行，还一直是放款排队的状态。直到11月中旬，我卖房的贷款才放下来，掐指一算从过户到我拿到银行放款整整4个月。其实我还算幸运的，我周边有朋友和我同期操作的，现在还没有放款。
9
尾声
这次卖房从挂牌到拿到全款，总共历时11个月，在年这种调控背景下，能把房子卖出实属不易。当然我也犯了错误，就是应该在上半年就直接低价挂牌的，不应该抱有侥幸坚持一个不合理的价格，因为从1月21日上海发布“沪十条”调控开始，我就应该清晰的认识到这是*策的转折点了。如果当初挂牌价早点降10万，3个月一定就可以拿到全款，而且卖的价格还可以更高。
总之，人啊，千万不能与大势对抗，要顺周期而为！
，我衷心希望房地产行业能够越来越健康，少点套路，多点真诚，大家才能安居乐业！
联系电话：