上海二手房交易流程上海限购*策上海购房贷款*策上海房产税征收标准上海二手房交易税费
买房前先看看这篇购房须知大全
（一）上海二手房交易流程
1.实地看房
根据自己的预算和需求，找个靠谱的经纪人推荐房源实地看房，经过实地考察与评估确认购买意向。
2.拉产调（房地产登记簿）
由经纪人及房东一起去交易中心凭房东身份证拉产权调查。确认房子是否有抵押和是否有限制情况。
同时需确认房子有无租赁。因租客是有优先购买权的，要先确认租客是否已签放弃优先购买权声明，房屋才能出售给他人。
3.草签合同，并签订房地产居间服务协议
草签合同只要双方签字，且没违反合同法，一般是有效的，应履行合同。这个阶段还要签订房地产居间服务协议，约定好居间服务费及经纪公司所提供的服务。除此之外，还需要签订有关户口转出，房屋确定无抵押，税费由谁承担之类的补充协议。
4.支付定金，索取有房东签字的收据
产证交经纪公司保管，出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，经纪公司负全责，赔偿下家损失。
5.网签和办理贷款
买卖双方约好时间，准备好材料透过经纪公司进行网签。有些经纪公司在进行网签时也会有银行贷款专员一并办理贷款手续，非常方便。
需提供资料：身份证（夫妻），户口本（家庭），结婚证，小孩出生证明（未成年），外地人（社保单或税单），收入证明，银行流水，公积金账户，主贷人（贷款银行卡），定金及首付的收据和凭条。网签结束后，去银行柜台进行首付款转账，将转账凭证、房东的收款收据、有关首付来源的银行流水一并发给银行的贷款专员。
6.房屋核价查限购审税过户
贷款合同审核通过后，即可带着相关资料去办理房屋核价查限购审税过户等事项。交由受理窗口统一收件后，领取房地产登记收件收据。
7.交税
一般办理过户手续后5个工作日后就可以带着银行卡去交税。包括契税、增值税及附加、房产税等。 是带有芯片的银行卡，因为次磁条卡很容易限额，而芯片卡不会。
8.领产证送他证
一般交税后当天能出产证。带好身份证及办理过户时的回执就可以领证了。这时候领到的是房产证和抵押权证。
9.银行放款
将房产证复印件，所交契税、增值税单复印件，不动产登记收据，以及抵押权证交给银行贷款专员。等待银行放款，银行放款后就可以进行下一步交房了。
10.交房
交房时根据合同附件清单进行核对和签订房屋交接书，检查是否有缺损损坏；确认水电煤及物业费用已结清；维修基金结转；支付尾款；钥匙交接。
（二）上海限购*策
沪籍单身
1.单独名下有房，限购。
2.单独名下无房，本人和父母在年1月30日之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。
3.单独名下无房，本人和父母在年1月30日之前共有超过3套（含3套），限购。
沪籍已婚
1.夫妻双方都是上海户籍
a．夫妻双方在年1月30日之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。
b.夫妻一方在年1月30日之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。
c.夫妻一方在年1月30日之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。
d.夫妻一方在年1月30日之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。
e.夫妻一方在年1月30日之前和父母共有超过4套（含4套），限购。
2.夫妻双方一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
a.购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。
b.购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。
※满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。
外地户籍
1.外地人在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
2.非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
3.外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！
4.外地人单身不具有购房资格，必须已婚且连续5年以上社保或交税具有购房资格。
特殊人群
本市集体户口
按上海户籍*策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍*策执行。
外国籍
a.提供家庭成员身份证件原件及复印件。
b.婚姻证明原件及复印件：已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书（境外备件需认证翻译；若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料）。
c.若客户方家庭有未成年子女，需提供出生证原件及复印件（境外备件需认证翻译）。
d.境外人士居留许可（工作类）（核对原件，收取复印件）。
e.在沪至购房之日已连续满1年的本市劳动合同（核对原件，收取复印件）及对应的个税单或社保单（原件）。
f.境外人士(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺（原件）。
港澳台同胞
a.《港澳居民来往内地通行证》或《港澳居民 身份证》原件及复印件、《台湾居民来往大陆通行证》原件及复印件。
b.婚姻证明原件及复印件：已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书（港、澳文书须加盖转递章确认，台湾地区文书须经上海市公证员协会核对并出具证明）。
c.若客户方家庭有未成年子女，需提供出生证原件及复印件（港、澳文书须加盖转递章确认，台湾地区文书须经上海市公证员协会核对并出具证明）。
d.在上海至购房之日已连续满1年的本市劳动合同（核对原件，收取复印件）及对应的个税单或社保单（原件）。
e.港澳台居民(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺（原件）。
在读博士、博士、博士后
要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。
部队人员购买住房
a.原籍是上海户籍，按上海户籍*策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。
b.原籍非上海户籍，按外地户籍*策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
（三）上海购房贷款*策
商业贷款
（1）借款人家庭名下在沪无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款*策执行，首付款比例不低于35%
（2）对在沪已拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的按二套房贷款*策执行，若购入普通住房的，其首付款比例不低于50%；若购入非普通自住房的，其首付比例不低于70%
公积金贷款
（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平方米），面积小于或等于90平方米低首付比例为20%
（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。
（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。
（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%
（四）上海房产税征收标准
征收范围
上海房产税征收范围是上海市全市，只要超过规定免征的面积都需要依照相关规定缴纳个人房产税。
征收对象
1.沪籍居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)；
2.非沪籍居民家庭在本市新购的住房。
房产税计算
1.上海户籍：
(1)房产的人均住房面积小60平方米，免征房产税；
(2)人均住房面积大于60平方米的：应缴税额=(房屋总面积-60*家庭人口数)*年后购买的房屋价格*70%*0.4%÷1.05
(3)如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%：应缴税额=(房屋总面积-60*家庭人口数)*年后购买的房屋价格*70%*0.6%÷1.05
2.外地户籍：
(1)应缴税额=房屋总面积*年后购买的房屋价格*70%*0.4%÷1.05
(2)如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%：应缴税额=房屋总面积*年后购买的房屋价格*70%*0.6%÷1.05
(3)若持有《上海市居住证》有效期内已连续满3年或积分达到分，则本次购房可直接申请免征房产税；
(4)若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到分的，可先全额缴纳房产税，待满3年或积分达到分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税。
（五）二手房交易税费
※因房产*策有很强的时效性，以上内容仅供参考
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