买二手房掉坑的几率永远大于买新房,因为你要面对专业能力不同的中介,脾气秉性不同的房主,还有这套房子未知的过去,把买二手房的全流程一次给你讲明白,按照这些步骤来谁也骗不了你。
第一步当你看好一套二手房位置、楼层、户型都很满意,很多人就会忽略一个环节和你未来的邻居聊一下,因为很多问题在你短暂的看房过程中不能体现出来比如晚上的噪音大不大,是否有空气污染源,物业服务怎么样?有供暖的地区还要重点问一下冬天供暖好不好?邻居的话比原房主和中介都可靠。
第二步签合同之前一定要搞清楚房子是否有抵押,是否被查封,这些都是通过房管局官方能够查到的,还有一种是查不到的,就是原房主是否用房子进行过民间的不合法借贷,一定要看房产证原件复印件或者照片都不行,有民间借贷的房产证一定不在手里。
第三步以上都没问题,签订买卖合同,房产证上有名字的人必须都要到场签字,一个都不能少,如果实在不能到场,一定要出具亲笔签字的授权书,特别注意几个附加条款,包括每次付款的时间节点,家具家电的归属权、税费和中介服务费谁来承担,重中之重是原房主的户口迁出时间和违约责任。
第四步定金不要超过总房款的20%,合同中明确注明单方违约定金双倍赔偿避免原房主后悔坐地起价。
第五步,如果房子有贷款,房东要先去银行解除房屋抵押,或者和银行申请转按揭,买家准备好按揭贷款的资料和银行签订贷款合同。
第六步最短时间内做网签备案,这是房子归属权的根本保证,同时能够防止一房两卖,然后双方到银行做资金监管,这一步非常重要,千万不要把首付直接交给卖家,否则卖家人间蒸发,你哭天抹泪也于事无补。
第七步,双方去房管局办理报税交税以及过户手续。
第八部30个工作日内你将拿到新的房产证,同时银行监管的房款会打到卖方的银行卡上。
第九步原房主户口迁出,特别是学区房,这一点尤为重要。
第十步恭喜你顺利买到心仪的房子,选个良辰吉日享受你的乔迁之喜。
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