年开端，楼市依旧“有些冷”！
一场疫情，西安楼市不得不按下“暂停键”，供货骤降，成交惨淡……
根据国家统计局发布《年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据》，其中，西安二手房环比下跌0.3%！
图源：国家统计局
房价回调明显，后台也有粉丝现在西安降价卖房的还不少，可以买吗？
01、二手房降8万、降10万……
买房人要学会辨别“真伪”！
其实，不管市场是冷还是热，降价房源是一直存在的。查看多个二手房网站后，购房者很容易看到：挂牌3个月、6个月，甚至超一年都卖不出去的房源不在少数。房博士朋友圈“急售”房源的业主也不少，常见中介发出“特惠房源”！
华远海蓝城、中南紫云集、保利……甚至还有直接标注“低于二手房指导价”的房源，足见业主抛售心情之迫切。
除此，房博士在多个二手房网站也看到了不少降价房源，少则降1万、2万；多则降8万、10万，甚至更多！看起来让人很心动。
但仔细观察，你会发现这些房源，有不少都是打着“降价”的幌子，在忽悠买房人！很多房源降价后，比同小区的挂牌均价还高出一大截，或者远高于同小区同建面房源成交价！
就拿华润二十四城这套房源来说，小区位于三桥商圈，社区总占地亩，体量大，自身配套齐全，华润物业管理。
上述这套房源建面约93㎡，降价10万后，挂牌价为万，折合单价为元/㎡。
但是它真的降价了吗？仔细看这套房降价前的挂牌总价约万，折合单价约元/㎡，价格明显虚高！
图源：诸葛找房
我们可以看下该小区近一年的二手房网签/挂牌趋势，数据显示，华润二十四城目前的挂牌均价为元/㎡，历史最高价元/㎡，也就是说，这套降价房源目前来看，是比小区挂牌均价高出元/㎡，甚至比小区历史挂牌均价高+元/㎡！
图源：诸葛找房
很明显，降价10万的该套房源，并非是真优惠！但也有一些房源是真降价，比如碑林区高山流水星币传说这套房源，降价后挂牌价万，建面约为58㎡，折合单价元/㎡。
图源：诸葛找房
而查看该小区近一年的挂牌/网签趋势，我们看到该小区今日的挂牌均价为元/㎡，明显是高出该套“特惠房”挂牌价，即使是对比小区历史最低价元/㎡，也是明显有优惠的。
当然，我们不排除，同一小区因为楼栋、户型、朝向等因素，挂牌价是有差异的，但面对降价房源，购房者需必须要学会辨别“真伪”。
02、两批指导价已出台
西安二手房走势如何？
去年，西安分别于7月、10月出台了两批二手房指导价，涉及小区个，多个小区二手房价“腰斩”。
陕西本土机构天正顾问的数据显示，去年7月份以来，西安二手房销量加速下降，10月成交套数仅套，为今年最低值；国家统计局11月15日公布的数据显示，西安10月二手住宅价格环比下跌0.2%，结束了此前10个月连涨态势，而11月、12月均出现不同程度的下跌！而从多个二手房网站挂牌数据来看，西安“高价”二手房明显减少，房博士整理了西安部分热门小区的二手房价格情况，发现大部分小区挂牌价会略高于二手房指导价，但差价并不明显，也有部分小区，挂牌价远远高于指导价，比如：天地源枫林意树、逸翠园、金地西沣公元、华洲城熙悦都、海德堡PARK、万科东方传奇等，当然，这些小区的指导价“缩水”也比较明显。
据悉，按参考价放盘的小区房源，引得众买家纷纷打电话咨询。
不过业内人士指出，*策出台对市场产生真正影响需要一定周期，西安二手房市场已进入了买卖相持阶段，后期市场博弈可能还会持续较长时间。
因此，从当下现状来看，即便价格下跌，西安二手房成交量依然毫无起色。
其实从年7月起，西安二手房市场就呈现降温趋势。《中国新闻周刊》此前报道，新*落地两周后，西安16个城区中，首批重点调控的雁塔、高新、浐灞、曲江二手房市场均价下跌幅度均超2.17%，高新区跌幅居首，下跌3.67%。
图源：克而瑞
据克而瑞数据显示，西安二手房指导价出台后，去年8月成交量大概下滑50%，9月下滑约30%，10月保持下滑趋势，11月二手房成交套数套，环比下跌19.95%，同比下跌65.09%！市场整体表现比较惨淡。
03、西安二手房挂牌量10万+套！
业主想卖高价，买房人如何应对？
据贝壳找房数据显示，截至发稿，西安二手房库存超10万套。
截图来源：贝壳找房
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