上一期的文章与典型的二手房销售合同纠纷案件有关。本期将是典型二手房销售合同纠纷案件的结尾。我相信，在阅读了这么多关于二手房销售合同纠纷的典型案例介绍后，您将对二手房销售合同纠纷有更深入的了解~。
受托人与卖方恶意串通买卖合同。
基本案情
年1月26日，刘和其他三人（借款人）向外人（借款人）借款万元，同意于年7月25日偿还上述贷款和利息。逾期不还款的，借款人每逾期一天向贷款人支付违约金，担保人为担保公司。为了保护自己的利益，降低风险，担保公司要求刘为其员工出具公证授权委托书。同日，刘和其他三人分别出具了委托书。委托书规定，担保公司员工杨为受托人，委托杨代表刘和其他三人办理出售房屋的所有手续。上述委托书经公证处公证。
后来，刘和其他三人未能按时足额偿还贷款。作为刘和其他三人的代理人，杨将房屋出售给一家资产管理公司，价格为3.万元。一家资产管理公司委托张处理相关的房屋销售事宜。资产管理公司购买房屋后，将房屋出售给委托代理人张。经法院询问，当时涉及房屋的市场价格为万至万元。
裁判结果
经审理，法院认为交易房价的支付过程不合理。一家资产管理公司没有直接向受托人杨汇款，而是以外人的名义汇款给了公司的代理人张，然后张把钱汇给了杨。此外，资产管理公司的委托代理账户显然有足够的钱，但必须分为三次汇款，加上参与者之间复杂的联系，没有理由不怀疑双方之间的其他交易，房屋交易价格远低于当时的市场价格。
杨说，一家担保公司履行了担保责任，并提交了该公司向贷款人汇款的记录。但担保公司履行担保责任后，无需继续向贷款人偿还贷款，贷款人转账时间为房屋销售后。这与被告陈述的首先履行担保责任后出售房屋相矛盾。综上所述，对于涉案房屋的销售，两名被告恶意串通，因此存量房屋销售合同无效，判决房屋销售合同无效。
中企智库提示。
由于贷款委托他人，处理房屋需要谨慎。
由于银行贷款审批严格，流程复杂，时间长，一些急于用钱的当事人会选择向个人和小额贷款公司借款，部分贷款需要担保公司为贷款提供担保。为了保护自己的利益，贷款人或担保公司经常要求借款人向指定人出具授权委托书，将房屋交给指定人将房屋交给指定人，或单独签订房屋销售合同。当借款人无法还清贷款时，根据销售合同将房屋转让给贷款人或其指定人，这种做法风险很大。
在这种情况下，受托人是贷款人或担保公司指定的人员。当无法偿还时，受托人往往在不与房屋所有人协商的情况下出售房屋，有时甚至是多手买卖。在这种情况下，业主很难确认合同无效并收回房屋。即使存在恶意串通，也要支付巨大的诉讼费用。
在此，特别提示：贷款应通过正式审批程序向银行等正规金融机构，向个人或小额贷款公司贷款需要提供担保，可以办理正式的抵押登记手续，认真委托他人出售房屋，或签订房屋销售合同作为债权担保。同时，作为受托人，应当按照考虑客户利益的原则处理问题。恶意与他人串通损害客户利益的，可能面临合同无效和赔偿损失责任的后果。
亲友未经授权。
基本案情
王和吕是朋友，吕有天通苑社区的房子，委托王处理房屋租赁事宜。年2月23日，王未经吕授权，在中介公司中介服务下，与宣签订了销售存款协议和补充协议，同意将上述房屋出售给宣，收取宣押金5万元，并签署了代理承诺，承诺在签订合同后5个工作日内取得业主授权。在签署销售存款协议和补充协议时，王持有房屋所有权证明原件，并在手机上展示了吕身份证的照片。
协议签订几天后，王说他无法获得吕的授权，房子也无法出售。宣单独购买了其他房屋，房价超过10万元。宣向法院提起诉讼，要求王双倍返还押金，赔偿其信任利益损失。
裁判结果
经审理，法院认为王与宣签订了房屋销售协议，从未获得吕的书面授权，后来没有得到吕的认可，也不符合代理的组成要求。因此，吕与宣没有就所涉及的房屋建立房屋销售合同关系，无权代理处分他人财产的民事责任由王承担。宣本人没有看到吕的委托授权程序，知道王在签订合同时没有获得授权，与王签订了合同，本身也有过错。因此，法院裁定王返还宣支付的押金5万元，赔偿宣信任利益损失4万元。
中企智库提示亲友代卖房屋，授权委托不可少。现实中存在不少夫妻、父子、母女等家庭关系成员在出售共有房屋，或代为管理房屋的亲友在出售托管房屋时，未办理委托手续就代为签署房屋买卖合同的情形。特别提示：作为买受人，在签订合同时，应先核实房屋所有权人的情况，主动询问是否存在未办理产权登记的共有人，要求全体房屋所有权人均到场签订合同。在所有权人不能全部到场的情况下，核实合同签订人是否有权代为出售房屋，并要求合同签订人提供书面的授权委托书并留存。否则一旦出现被代理人不予追认也不构成表见代理的情形，买受人将无法取得房屋的所有权。对于出卖人来说，代他人签订合同应办理相应的委托手续，否则在被代理人不予追认的情况下，代理人有可能承担两种后果：一是不构成表见代理的情况下，可能由代理人承担对买受人的赔偿责任；二是在构成表见代理的情况下，若损害被代理人的利益，可能存在对被代理人的赔偿责任。对于中介公司来说，促使买卖双方签订合同时，应核实房屋的登记情况及共有人未到场时的授权委托手续，否则中介公司有可能因其提供的居间服务存在瑕疵而承担相应的赔偿责任。说完了以上案例，那么我们来说说购买二手房应注意的问题，避免大家出现二手房纠纷，如果发生了二手房合同纠纷，也可以咨询中企智库小编，中企智库是一个专门为企业提供一站式服务的法律平台，每一位律师在公司法、劳动法、合同法、经济法、刑法等不同领域深耕多年，积累丰富经验，为企业提供全方位的法律服务，团队分工协作高效服务，不仅让客户感到专业、信任，更让客户感到省心、安心。1.首先要核实清楚现有的户籍登记情况，是否是出卖人本人及其家庭的户籍，这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易，则可能出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同的卖方的情形，在这种情况下，出卖人客观上无法履行将户籍迁出的义务。2.约定好违约责任，尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任，这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因户口迁出系行*机关的行*职能，不属于法院的受案范围，一旦出现未能迁出的情形，买房也仅能要求违约金或者赔偿损失，无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记，所以以此为由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学，可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件，在该条件成就时，买方可以起诉要求解除合同，并另行购买其他房屋。3.涉案房屋登记有他人的户籍也可能影响房屋再次出售时的价值，或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任，因此即使买方自身没有落户的需求，也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。4.出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍，以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务，从现实情况来看，该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在超过一定时限后是按日计算，卖方一旦未履行迁出义务，将承担较高金额的违约金。签订履行该类合同需注意的问题：1.要擦亮双眼、冷静头脑。在签订合同前，对于当前的相关*策、规定进行充分的了解，这些内容在网上均可以查到。对于所购的房屋的性质、状况有一些初步的认识，不能凭冲动作决定。对于合同中的重要条款例如期限、金额、权利义务、违约责任等，要在充分考量自己的履行能力的基础上与对方协商，尤其是要防范个别不良中介为促成合同签订，而轻易许诺不可能实现的条件例如帮忙办理购房资格等，最后有可能导致造成的损失由买卖双方自己买单。重要的内容务必明确写入合同，白纸黑字，一目了然。2.要实事求是、讲究诚信。买卖双方不要为贪图小利，比如减少税费、贷款利率等等而签订阴阳合同或者黑白合同，一旦被对方恶意利用，就会给自己造成重大的经济损失；中介机构亦应秉承诚信原则，为买卖双方提供专业、优质的居间服务。3.要有约必守、违约必担。合同签订后买卖双方都应本着诚信的原则，积极有效地履行合同。不能因为房价波动或者只为自己利益最大化而损害他人的利益。法律是不会让违约方因其违约行为获取利益的。同时，要严格按照合同中约定的期限、内容履行义务、行使权利，并保留相应的证据，以便在发生争议时保护自己的合法权益。只有每个人都能依法、诚信，才能建立良好的社会环境，使整个社会在法治的轨道上前进。中企智库是一个专门为企业提供一站式服务的法律平台，每一位律师在公司法、劳动法、合同法、经济法、刑法等不同领域深耕多年，积累丰富经验，为企业提供全方位的法律服务，团队分工协作高效服务，不仅让客户感到专业、信任，更让客户感到省心、安心。
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