编辑撰稿//观二哥
最近有粉丝来和二哥吐槽，说：房子挂出去很久了，报价比市场价还低一点，却没有人要看房！
我还等着买新房，现在一手房的价格和利率正是刚需买入的时机，可是拆迁房卖不掉，没有钱买，太愁了！
确实，今年的二手房市场行情不如以前。因为疫情的原因，张家港有不少门店都倒闭了，大家都在为生计而烦恼，根本没有心思和闲钱来买房。
除非是今年有孩子要上学的家长，急着买学区房或者要结婚的小两口。
当然房子卖不掉的原因还有很多，二哥总结了三个大类。
PART1
房子社区的因素
1、小区的物业。
小区的物业真的很重要，当然拆迁小区能有物业就不错了，会管理进出入的人员，也不要有过多的要求。
但有的商品房小区，物业的好坏还是需要重视的，毕竟业主也花了钱的，啥事儿都不管的物业真的很降低购房者的买房欲望，感觉花钱买罪受。
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但好的物业真的能让人省心不少，像张家港有些物业会在做核酸时，会为业主买早餐、送姜汤，就真的很添好感。
就算不要求这些，只要能把小区管理的井井有条，物业人员和蔼可亲一点，大家还是会认可的。
2、小区车位。
严格来说停车问题属于规划层面的问题，但是随着社区交付，业主开始入住，以及未来业主购买多辆车，停车问题都将开始浮出水面。
如果你购买改善盘，这样的感受将会更加强烈，每家至少2辆以上，社区逐渐就会呈现出车位供应需求紧张。像君临新城停车位已经达到30-40万/个，朗诗国泰城甚至连个车位都买不到。
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一到晚上，君临新城门口路的两侧停满汽车是再正常不过的事情了。
要知道，这可是当时张家港规划理念 的高端住宅，所以在买房的时候，宁愿选择车位配比高的，至少要高于1:1，甚至是1:1.2以上，以免未来产生的各种不方便。
PART2
房子和业主自身的因素
1、房子的面积太大、总价高，且没有电梯。
张家港市中心有很多房龄较大的小区，像花园浜、云盘、华夏家园等都有面积平，甚至平以上的户型，这些大户型虽单价比小户型低一点，但是总价过高。
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而张家港能买得起这种大户型的人，完全可以去买一个房龄新、环境好、有物业管理的新小区。
但这些小区的小户型因为它的学区会吸引很多家长购买。还好如今的拆迁房户型都会控制，不会打造如此大的户型。
2、装修太丑了，或者房子住的太脏了，改造起来很麻烦。
其实房子本身的状态也很重要，如果你的房子装修的太丑了，或者太脏了，购房者就很难有欲望购买，二哥建议投入小成本改造一下。
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若不想改造，好歹打扫干净，不然购房者看了以后连改造的欲望都没有。
当然，如果是毛坯房，那就更好了。
3、业主自身的问题。
有些业主认为自己房子好，就是要卖得贵一点。
像二哥之前看到的一套房子，市场价在万左右，但是业主认为自己的位置、楼层好，装修也花了不少钱，就是比其他的房子贵了30万，想把装修的钱卖回来。
但同小区挂牌的有十几套，这种情况下，比别人贵这么多，肯定是卖不掉的，直接导致客户连看房的动力都没有了。
如果真的诚心想卖房，且又是急售，那就要接受市场价格的考验，放开心态，理性定价。
PART3
周边的规划因素
临高架的楼栋，即便单价比不临路的便宜-0元/㎡，甚至更多，即便 成交，也会把成交周期拉得很长。
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除此之外，临近大路的十字路口、互通式立交附近等有“外部硬伤”的房子均对居住和升值有不少影响。
另外，社区门口规划了诸如垃圾清运站、垃圾焚烧站、电厂等，还有就是无学区的二手房，都会导致二手房出售周期拉长。
这个时候，对区域的判断以及查阅规划局等各种信息，就显得相当重要了。但是后来才规划的，就没有办法了。
总结
大家在买房时，一定要多想一下自己买的房子未来能否以市场价卖出去，外部有哪些硬伤，内部又有哪些可能产生的硬伤在影响房子的价值。
因为在二手房市场当中，所有的小缺点都将被无限放大，都能成为买家杀价的理由之一。
房子可以毫无亮点，但是一定不能有明显的缺点，不求无功，但求无过是基本的要求。
如果有致命的短板，未来在交易的时候，你很有可能面临割肉或者长期挂牌却无法成交的情况。
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