约定违约金为总房价20%，法院仅支持8.65%
在二手房(存量房)房屋买卖中，买卖双方往往会在交易合同中约定，因一方违约导致另一方解除合同的，违约方应向守约方支付违约金，有一些当事人约定的违约金为房屋总价款的20%。
现在，很多地方的房产价格很高，房产总价动辄几百万元甚至更高，总房价20%的违约金，对很多人来说堪称一笔巨款。那么，在现实的房产交易中，如果买方违约，卖方单方面行使合同解除权，卖方真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗？
我们先来看一个法院判决的案例：
两年前，徐某与仲某签订了一份房屋买卖合同，双方约定的房屋买卖总价款为万元，同时约定了20%的违约金。之后，因各种原因，买方仲某一直无法按约支付房款，造成实际违约。为此，售卖方徐某依法单方面行使了合同解除权，并以仲某违约为由，向法院起诉，要求其按照双方原先约定的20%标准，支付万元违约金损失。
仲某虽然承认自己违约，但认为万元违约金过高，要求法院予以调整。法院经过审理，根据涉案合同的履行情况、违约程度、卖方损失等因素，最终判决仲某支付原告徐某违约金45万元，这个赔偿额实际只有总房价的8.65%。
调整违约金属于法官自由裁量权范畴
在上述这个案例中，违约金为总房价的20%是双方自愿约定的，并不存在强迫的情况，为什么法院 判决违约的买方只支付8.65%的违约金呢？要搞清这个问题，我们先来看看相关法律中关于违约金的规定：
《民法典》第条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。(本条与原《合同法》相关条款没有本质区别)
根据这个规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但是，该条第二款又明确授予法院或仲裁机构有自由裁量权，也就是说，一旦违约方认为违约金过高，要求法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失，法院或仲裁机构就可依法调整违约金的数额。
在司法实践中，这类调整违约金的案例比比皆是，究竟如何判决，基本取决于裁判者对于案情的认知，因为调整违约金属于自由裁量权范畴，所以，除非一审判决明显不合理，否则二审法院不太可能改判。
笔者曾办过多个类似案件，其中4个买方违约的诉讼，均由卖方依法行使合同解除权，并起诉要求对方按约定的20%比例支付高额违约金，但最终都未获得法院的全额判决，其中 的违约金仅为合同总价款的2%， 的为12%。
法院判定违约金是否过高，以及调低违约金幅度的主要理由是，“违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素”，然后作出相应的判决。
多方面因素影响违约金额度的确定
因此，从司法实践出发，对于房屋买卖合同中约定的违约金额度，显然不能仅仅以双方约定的比例作为标准，而是要更多地
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