近日，以房屋居间买卖为主题的《安家》热播，该据向观众展示了一个个围绕着房屋买卖的 悲喜故事。然而，现实生活中，因二手房买卖而引发的纠纷诉讼却屡有发生。小陈状师《安心安家
二手房买卖中容易犯的那些错儿》系列文章的 一期，为您讲述一个在二手房买卖中千错万错都 不能犯的错！
一．案件概要
年9月16日，原告钟某作为买受人、被告某房产中介公司作为卖售人，签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于上海市浦东新区书院镇的房产，总价款为万元。双方在该合同的补充条款中另约定，被告于年6月30日前，办妥以被告指定权利人的该房屋上海市房地产权证。
原被告双方年9月16日签订的《上海市房地产买卖合同》违约赔偿条款约定：若被告拒绝按本合同条件出售该房屋或未按本协议约定时间与原告钟某签署买卖合同，则被告应退还所收取的房款，并支付原告房价的%作为违约之赔偿；若原告坚持要求履行本协议，则由此产生的律师费、诉讼费、公证费、过户税费等均有甲方承担，且延迟过户按已付房款每天万分之五支付违约金至实际过户当日止。
合同签订后，原告通过银行转账先后支付了被告某房产中介公司购房款万元，所有款项均转入该公司法定代表人顾某个人账户内，由被告某房产中介公司出具收据予以确认。
年6月21日，原、被告签订补充协议，由于被告未能按照《上海市房地产买卖合同》及时履行相关交易流程，被告于年7月2日之前返还原告40万元。
年8月30日，双方再次签订补充协议，约定原告已购买物业之房款万元，被告承诺于年8月1日起依年化8%利率按月发放补偿给原告。
年11月29日，双方另签订补充协议，约定原、被告于年12月30日前（含当日），被告将涉案房屋钥匙交给原告，反之，则被告退还原告购房款万元，违约责任双方协商。
年3月10日，原、被告达成退款协议，双方协商解除房屋买卖合同，约定年4月30日前被告退还原告剩余购房款.6万元（其中万元为剩余购房款，0.6万为维修基金等预付费用）；年5月30日前被告退还原告违约金34万元，即总房款万元的20%计算；若年4月30日原告未收到被告应付款项.6万元，每逾期一天，被告应另赔付原告每天1万元整；若年5月30日，原告未收到被告应付违约金34万，每逾期一天，被告应另赔付原告每天1万元整。
至年8月，被告未退款并未支付违约金，故原告诉至法院。
二、案件分析
本案中，原告向法院提出的诉讼请求如下：
1.判令被告返还原告购房款人民币（币种下同）.6万元；
2.判令被告支付原告利息损失10,.33元（以40万元为基数，参照人民银行同期贷款利率，自年10月28日起至实际支付之日止）；
3.判令被告支付原告利息损失99,.11元（以万元为基数，参照人民银行同期贷款利率，自年10月28日起至实际支付之日止）；
4.判令被告支付原告违约金34万元；
5.判令被告支付原告补偿款96,.40元（以万元为基数，年利率8%，自年7月1日起至实际支付之日止）；
6.以1万元/日计算，判令被告支付原告自年4月30日起至实际支付之日止的逾期返还购房款赔偿款；
7.以1万元/日计算，判令被告支付原告自年5月30日起至实际支付之日止的逾期支付违约金赔偿款；
8.判令被告赔偿原告逾期利益损失万元；
9.判令被告赔偿原告因本案支付的律师费。
本案的争议焦点：原告主张违约赔偿金的数额。
首先，利息与违约金能否同时主张。原告第2、3项主张的是因被告违约造成的利息损失，第4项主张的是原被告双方约定的违约金，其实质均是基于被告违约同一个行为，利息与违约金均属于损害赔偿的范畴，两者性质和功能相同，都具补偿性，所以不应当并存。从本案来看，原被告双方在年3月10日签订的《退款协议》中约定了违约金条款，因此原告在追究违约责任时应当优先适用约定的违约金条款，但如果原告认为《退款协议》中约定了违约金不足以弥补其实际损失的，可依据合同法的规定，请求人民法院对约定的违约金予以调整，即要求增加违约金的数额，具体金额可要求增加至因被告违约而对原告造成的利息损失，但不应在适用约定违约金条款的同时又要求赔偿违约的利息损失。
其次，原告能否主张被告承诺的依年化8%利率按月发放的补偿款。从本案来看，被告作出该承诺的时间是年8月30日，但被告并未履行该承诺，属于被告违约。正是由于被告的违约，年3月10日，原、被告达成退款协议，约定了违约金为34万元。应当认定，该违约责任实际上已涵盖了之前被告的所有违约行为。故原告主张被告依年化8%利率按月支付补偿款已无事实和法律依据。
第三，关于预期利益损失能否得到支持。
《中华人民共和国合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
根据该条款，违约方应该赔偿的损失范围包括非违约方所受的直接损失和可得利益也就是预期利益，但数额以违约方在订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失为限。
从本案来看，原告的该项主张具有法律依据，也就是原告可以就其预期利益损失主张赔偿。但是，原被告双方约定的各项违约金的数额，足以覆盖原告因被告违约所造成的预期利益损失，况且-年间房地产市场客观存在的房价波动等因素，原告亦无法证明其可得预期利益的数额。
审理中，经法庭释明，原告撤回了第2、3、5、8项诉讼请求。
被告某房产中介公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭，故依法进行缺席审理。
法院经审理认为，根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同，在协议解除的情况下，双方当事人可就合同的解除、责任的分担及损失的分配等问题达成协议。本案中，原、被告于年3月10日达成退款协议，解除了双方签订的上海市房屋买卖合同，并约定被告返还原告剩余购房款，另支付原告按总房款万元的20%计算的违约金34万元，是双方对合同解除后责任分担及损失分配达成了协议，该协议是原、被告真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，故原告要求被告按退款协议约定返还剩余购房款.6万元及支付违约金34万元的诉讼请求，予以支持。
关于原告主张的被告逾期付款违约金，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。原、被告就解除合同达成退款协议后，被告未按约定返还购房款并支付违约金，应当另行承担违约责任，但双方约定的违约金明显过高，故酌情确认由被告自逾期付款之日起按年利率24%计算违约金。
关于原告主张的律师费，原、被告在上海市房屋买卖合同中对此虽然有相关的约定，但该合同已解除，且在双方最终达成的退款协议中未对该项费用有约定，故原告的此项诉请没有依据，本院不予支持。
被告某房产中介公司经合法传唤未到庭应诉，放弃了对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，由此所产生的法律后果，应由其自行承担。
本案于年11月1日作出一审判决：
1.、被告上海某房产中介公司于判决生效之日起十日内支付原告钟某购房款.6万元；
2、被告上海某房产中介公司于判决生效之日起十日内支付原告钟某违约金34万元；
3、被告上海某房产中介公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟某自年5月1日起至实际支付日止以.6万元为基数按年利率24%计算的逾期付款违约金；
4、被告上海某房产中介公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟某自年5月31日起至实际支付日止以34万元为基数按年利率24%计算的逾期付款违约金；
5、驳回原告钟某的其余诉讼请求。
本案判决已经生效，但由于被告某房产中介公司拒不履行生效判决，原告钟某向法院申请强制执行。
三、律师说法
本案中，原告钟某为了投资房产，经朋友介绍向被告上海某房产中介公司购买位于上海市浦东新区书院镇的房产。钟某在没有对争议房产进行任何产调的情况签订购房合同，支付了全部房款包括维修基金余万元，这在二手房买卖中是千错万错都 不能犯的错！
小陈状师在本案中代理原告钟某，小陈状师在办理该案中了解到，争议房产并未登记在被告上海某房产中介公司名下，再经房产交易中心查询，并无争议房产的权属登记信息。原告钟某与被告上海某房产中介公司签订的《上海市房地产买卖合同》从外观形式上看似网签合同，但合同页面上并无网签备案条形码，合同 条“甲方依法取得的房地产权证号”记载的内容是“办理中，以产权证为准”。
本案中，原被告各方先后签订了5份合同、协议直至诉争，而每一份合同或者协议中，被告给出的违约赔偿承诺都无比的诱人，比如“若被告违约，则被告应退还所收取的房款，并支付原告房价的%作为违约之赔偿；年化8%利率按月发放补偿；每逾期一天另赔付每天1万元整”。这些违约赔偿条款不得不联想到那句“你看中的是他的利息，他看中的是你的本金”。
小陈状师通过裁判文书网搜索发现，被告某房产中介公司涉讼的判决有十多件，可谓劣迹斑斑。
其实，本案诉争是完全可以避免的。如果原告钟某在对争议房产进行全面产调后发现争议房屋并无房产登记信息，被告也不是争议房产的权利人，那么这样的房子无论如何是不能买的。
，小陈状师结合承办过二手房买卖纠纷案件，建议您在购买二手房时特别注意：
1.查清争议房产的权属登记信息、房产类型，产调、产证必须看到原件，必要时亲自去房产交易中心查询验证。
2.认准有资质、有良心、有品牌的房产中介公司，不要为了省一点佣金而损失了购房本金。
3.签订任何书面协议、合同或者文件之前，多读几遍，有弄不明白的条款一定要求中介解释清楚，一旦签字，想要反悔那就是你的责任了。
4.支付每一笔定金、购房款、佣金，记得索要收据，收据上不仅要有业务员的签名，还要加盖中介公司的公章，款项不宜转入业务员或者法人的个人账户，尽量避免现金交易。
5.如遇到“安家天下”的徐姑姑、房店长、、闪闪、小楼、王子或者老爷叔这样的业务员那自然是 的。
如您在二手房交易中有吃不准的、不放心的或者弄不明白的法律问题，虽然没有“安家天下”那样的业务员可以帮您，但您可以随时联系小陈状师寻求法律帮助。
撰稿：陈宏伟上海正策律师事务所合伙人律师
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