房地产年4月报——改善政策持续加码，销售、投资压力不减音频：00::57合集#行业播报48个
■政策环境持续改善，或有更多支持政策出台。与我们年初预期一致，政策在Q2密集发力。4月，中央层面对房地产做出了更加积极和具体的定调。4月29日中央政治局会议，本轮首次要求“支持刚性和改善型住房需求”，“优化商品房预售资金监管”。5月15日央行发文下调首套房贷款利率下限至LPR减20BP，进一步打开房贷利率下调空间。销售端，按揭贷款利率连续8个月回调，5月首套、二套房贷款利率分别降至4.91%、5.32%。4月因城施策政策向长三角、珠三角热点城市传导。房企端，房企融资和资金的监管已经被纠偏，但资金到位情况未观测明显好转。5月政策在实操层面推动解决房企融资困难问题，信用风险缓释工具将应用于民营房企发债。房企风险化解方面，AMC已介入房企纾困，是否真正起作用还需观望。
■成交市场景气度低迷，销售面积及房价持续承压。销售方面，4月销售进一步探底，商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-42.4%、-25.4%。疫情等超预期因素，进一步对房地产复苏形成拖累。短期直接影响各地推盘销售，中长期影响居民对经济的预期和信心，进而影响购房需求。展望来看，我们倾向认为疫情的影响更偏短期，维持今年商品房销售面积增速-6.8%的预期不变。从节奏上看，预计4月、5月是本轮房地产周期销售面积增速底部，6月起或将边际好转。房价方面，4月新房及二手房同比环比均延续下跌趋势。
■土地市场整体热度维持低位，首轮土拍热度有所回升。1-4月土地成交面积与金额累计同比分别为-48%、-53%。集中供地方面，首轮热度较去年三批次有所回升。土拍规则放松、地块利润率提升是首轮土拍热度回升的主要原因。分城市来看，首轮土拍城市间热度分化，深圳、杭州、合肥本轮土拍热度明显较高。从拿地企业来看，城投占比有所下降，首轮城投拿地金额占比为33.5%，较去年三批次下降约15%。房企中，央国企成为拿地主力，民企拿地意愿持续减弱。
■房企施工能力及意愿不足，投资下行压力较大。4月新开工降幅显著扩大，单月同比增速为-44.2%。4月竣工工持续低迷，单月同比增速为-14.2%。展望来看，维持新开工-10.8%增速预期。受疫情因素影响，调降竣工增速至0%。房地产开发投资额4月跌幅较大，同比增速为-10.1%，1-4月累计同比增速由正转负，为-2.7%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资预期增速为-1.3%的判断。节奏上，二季度仍然承压，若销售、新开工在三季度有所好转，房地产开发投资将有所恢复。
正文
年初我们对房地产的预判主要基于两条逻辑主线：一是“稳增长”背景下政策逐步改善，托底房地产市场，Q2是政策密集出台窗口期；二是年前高后低的基数效应。截至目前，政策出台力度与节奏基本符合我们此前预期，但是房地产市场仍然较弱，政策效果尚未显现。房地产各项核心指标进一步大幅下探，销售、新开工4月单月同比降幅超四成。特别是疫情等超预期因素，进一步对房地产复苏形成拖累。近一两个月上海等地疫情加剧，短期直接影响各地推盘销售，中长期影响居民对经济的预期和信心，进而影响购房需求。
我们认为当前房地产的
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