《地产小王子》主笔Lucky01有地铁、单价3字头的准现房，居然没卖完？是的。前几天，九堡的北辰聆潮府正式选房。一共只有套房子，量不算大，但最终只卖掉了套，有51套房子没选完，现场弃选比例居然有42%。其中，洋房跃层的1楼底跃，居然一套都没卖出去。高层除了顶底层之外，也剩下了部分中间楼层。不应该啊！说实话，这个开盘结果，有点低于市场对于板块热度的预期。从硬性条件来看，九堡交通方便，到钱新也很近，聆潮府各项条件也还可以，应该是个不愁卖的楼盘。登记阶段其实就已经透露出端倪。虽然开发商没有大张旗鼓做推广，但你想要找到聆潮府的置业顾问并不难。去年我去跑过一次盘，这次预售证出来后，置业顾问还给我打了电话询问登记意向。最终，只有户登记，中签率82.41%。扫码加群[地产小王子67群]与志同道合的朋友一起聊楼市02我认为，聆潮府卖得一般的原因，主要有四个：一是因为合生创展名邸开盘在前，消耗掉了板块大量的自住改善需求。当时合生创展名邸可是一把甩出了套房子，吸引了人登记。除了一些顶底楼没有当场卖完，其他房源也基本都当场选完了。两个楼盘相距不远，价格也差不多。合生创展名邸基本上把周边自住需求掏空了，开盘时间又只差了3个月，新增需求有限。聆潮府自然就难卖了。二是很多人还在等德信钱塘云庄。虽然至今售楼处大门紧闭，但不得不说钱塘云庄才是这一带的“C位顶流”。毕竟品牌、产品都很强，又是九堡沿江区域。外立面是让申花、奥体等一众当红板块都“馋哭了”的大面积干挂铝板，还做了会所恒温泳池，妥妥的改善配置。再加上大概率钱塘云庄很难突破限价，很多购房者都愿意等一等它。三是因为杭州楼市整体热度仍然不及去年上半年，冷热不均非常明显。网红板块、改善楼盘仍然难摇，经常拼到顶格社保，甚至触发限售。但不少去年限售的“粉盘”板块，都已经重新出现流摇的情况。在这样的市场大势之下，聆潮府好歹没有流摇。但九堡的热度显然还做不到一枝独秀。再加上城东方向整体供应量不小，临近板块之间竞争比较激烈，九堡也很难脱颖而出。四是因为九堡的二手房现状，劝退了不少投资客。再加上部分投资客对当年的九堡仍然心有余悸，所以投资客在九堡占比不高。缺乏投资型需求的支撑，板块新房热度相对就没那么高了。03手边买房数据显示，目前九堡板块二手房挂牌均价元/㎡，网签均价元/㎡。虽然去年因为分区+钱二限价出炉，九堡二手房也涨了一波。但今年的一波行情，不少小区二手房价格都开始打回原形。宋都阳光国际，去年3月网签均价大约3万4，去年7月 时网签均价一度达到3万8左右。而现在，中介带我看了几套房源，基本上挂牌价都只有3万5左右，如果再考虑上还价余地，基本上已经回到去年年初的价格。从其他小区的网签价格来看，和去年3月我们探访时相比价差并不大。九堡沿江的丽江公寓，去年年初还在3字头，一度月成交均价飙到过4万以上，甚至出现了5万以上的网签记录。但最近，即使是一本证的丽江公寓房源，也能找到不少挂牌低于4万的小户型。九堡中心的德信泊林印象，去年3月网签均价3万5， 达到过4万， 网签均价又跌回3万4。丰收湖的昆盛肖邦，去年月度网签均价从2万8飙到过3万5，但最近又重回2万8。一涨一跌之间，九堡二手房和新房之间仍然没有明显的倒挂。04但对于房东来说，关键问题在于出货难度增加了。九堡很多小区都已经很久没有网签记录。丽江公寓自从9月19日之后，已经3个半月没有成交。阳光国际9月开始一共只网签了2套房子。以前多的时候，小区每个月要网签十几套房子。昆盛肖邦也已经2个月没有网签了。九堡无论是房东还是买家，基本上自住客户占大头。所以，如果房东真心想要置换，就只能选择降价出手。我看了一套阳光国际的86㎡两房，11月报价万，12月底降价30万，现在卖万。另一套89㎡两房，也从万降到了万。眼下，九堡主要机构在售二手房共有套。其中，最近30天里就有套降价卖，占比将近2成。与之相对的，敢于涨价卖的房子，却只有26套，占比只有3%。降幅大的，比如一套魅力之城㎡，直降70万。降价 十万的房源也不在少数。微降三五万的房子，更是一抓一大把。05我一直认为，九堡对于杭州楼市来说，既是当年的前车之鉴，又是如今房住不炒的典范。当年的九堡不也顶着“决战东部”的光环？很多当年在九堡栽过跟头的投资客至今心有余悸。不能光吃亏不长记性吧？眼下杭州楼市的网红板块，说不准哪天谁又会沦为下一个九堡。现在的九堡，自住型需求占主导，炒作氛围不浓。房价走势基本上还是跟从市场大趋势，但这对于九堡来说，也未必是坏事。哪怕新房弃选率高，哪怕一二手房没有倒挂，但毕竟九堡便宜又实惠，价格还在3字头，而且交通四通八达，通勤很便捷。如果你是纯自住客，如果你短期内不会置换，如果能无视房价上涨带来的诱惑，你完全可以去买九堡。选个二手房，好歹性价比高。要是摇中新房，说不定还能凭借次新房光环获得额外的溢价惊喜。第49场线下主题报告会▽寻找下一个享受城镇化红利暴击的板块
自从G20之后开挂的杭州，你以为涨幅最厉害的是未来科技城和奥体-世纪城吗？
不！错了。
到目前位置，杭州涨幅 的板块是东湖新城和崇贤。这两个板块，从 点算起，都差不多涨了近4倍。
如果按这个比例算，奥体-世纪城得到14万，未来科技城得到10万，才算涨赢了这两个板块。
为何如此？
因为市区板块的红利来自城市更新——城市变得更先进；
而近郊板块的红利则来自城镇化——农村变城市。
前者是量的积累，后者是质的飞跃。
质变的能量大于量变。
如果不是因为房票的限制，G20前买十套崇贤，一定比买一套奥体-世纪城赚得多。
正因为这样的内在逻辑，对于钱不多的朋友们来说，寻找下一个能够享受城镇化红利暴击的板块，是很有必要的。
绕城内的所前，可以是候选之一。
这个周末，来所前的文宸望府，告诉你们这里寻求暴击的机会。
签到时间：1月8日下午14：00（本周六）活动时间：1月8日下午14：30（本周六）活动地点：杭州市萧山所前镇所前中路与里士湖路交汇处东南角（文宸望府售展中心）分享嘉宾：《地产小王子》创始人程立老师▼△扫码报名·人数有限若
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