来源：楼上楼
最近有传言说很多地方的二手房都停贷了，如果你要在这个城市买二手房，必须全款才行。
如果情况真是这样，对楼市的冲击会是巨大的，毕竟中国房地产市场化已经二十多年，二手存量房产的数量远远多过新房数量，要考察真实的市场，二手房比新房更有考察意义。
二手房真的停贷了吗？
经过仔细的查询，有关二手房停贷的说法主要是一些局部的消息，这些信息主要来自于中介、群聊、互联网，并没有哪个城市或银行通过官方文件明说要给二手房停贷。但各个城市的二手房贷款的确变难了、审批更加严格、利率较以前也有明显的上升，甚至有部分银行不做二手房业务，还有银行对于楼龄较高二手房大幅提高了首付门槛甚至停贷。
武汉部分银行对二手房停贷的传闻
合肥部分银行二手房停贷的信息上了微博热搜
郑州银行对15年以上二手房或60平米以内二手房停贷
贝壳统计的72城房贷利率指数及签约放款周期
可见尽管市场利率没有上升但银行对房贷进行了定向加息
与此同时房贷的放款速度也越来越慢
可见"二手房停贷"这事情，表面上并没有统一的说法，但在实际操作层面则正在稳步推进。有些事可以做、但不好明说。
二手房贷款在部分城市受阻，根本原因是房贷资源总量越来越少了。我们在往期主题中多次提到在年的 一天央行、银保监会发布的超重磅文件：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，它的影响力非常大，而且绝大多数人低估了这个通知的威力。根据通知要求，未来将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。
通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限
在文件发布的时候，已经有很多银行达到甚至超过了这个上限比例，意味着这些银行在年都将再难获得新的房贷额度；而其他有空间的银行也因为上限被锁死，可批准的房贷总量比过去大幅减少，在这种情况下，银行倾向于将房贷批给新房，留给二手房买家的额度就少了。所以之前网上传出所谓的"二手房停贷"并不是银行一句话、一条线说停就停的，而是房贷资源有限的情况下不可避免的现象。
这个做法很可能将楼市彻底分化为两个市场：一手房市场和二手房市场的运行逻辑相差越来越大。
具体来说，热点城市的新房项目由于限价带来的价格倒挂，价格明显低于周边的二手次新房报价，买家就有一种买到即赚到的感觉，纷纷报名打新，而是否买中就全看运气；另一方面，二手房受制于限购、限售、限贷以及正在铺开的二手房指导价，成交量越来越低，有价无市变得常态化。
如果再深入分析，这个措施对新房买家的心理预期也是有影响的，因为无论你买到的新房有多好，从买入的那一刻起，这套房就从新房变成了市场上的存量二手房。而周边无法成交的二手房报价虚高，给打新者带来的买到就赚到的预期或许也只是一种错觉。
信贷的重要性
无论是新房还是二手房，信贷都非常重要，它是房价上涨最重要的动力，没有之一。
我们回顾一下年后这一波楼市超级周期的逻辑，它始于-年的连续降准降息（累计6次降息6次降准）和针对楼市的定向宽松（如降低首付、房贷利率打折、放松"认房认贷"），信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆，常见的加杠杆链条如下：
（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小；
（2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房；
（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅；
（4）豪宅业主卖出房产后，用于企业经营/其他大类资产投资/移民出海。除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易，不信就问问卖给你房的二手业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是卖房所得就是"六个钱包"。
另一个链条则是炒房客这一条线：将已有房产二押，拿出现金增持房产。或者通过消费贷和经营贷炒。
可见无论是刚需、置换还是炒房，链条中的每一个参与者都需要加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来的；同时，在当时那种宽松的环境下，这些参与者加杠杆的资质也大都是伪造（假流水、假工作证明），在-年时，如果你到一线城市找一个中介求助，说自己收入不行怎么办贷款，他可以分分钟帮你搞定材料，因为中介和假材料黑产联络紧密，他们甚至可以给你开到完全真实的银行流水和完税证明。
你真的相信短短一两年翻倍的房价是因为城市产业太好？新增人口太多？供需关系太紧张？
错的离谱。这些基本面只可能在长期支持一个城市的楼市，但不可能在短短一两年时间里让一个城市的房价翻一倍，因为这些基本面不是在最近一两年才有的，短期暴涨的原因只有一个，那就是杠杆。
年中国家庭债务总量超过10万亿美元是年的7倍
（数据来源：ceicdata.
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