这阵子在追两部与中介有关的剧集，一个是网飞真人秀《巴黎地产家族：热门豪宅》，另一个是刚播出的日剧《实诚中介》。
买房和租房依然是刚需，我身边蛮多朋友都想在这两年抓紧上车。
深宅在家，需要重新梳理整合生活刚需技能，中介有哪些坑是要好好整理的。
举个很直白的例子，房产自媒体这块基本就是：金主充值必须说好话，金主不充值，大家抱团群黑，而且都是黑得毫无逻辑的那种。
大家真的要把一分为二的辩证思维进行到底。
需要给自己配置「自学成才」这条路径，这样去看外面的各种测评，才能做到心中有数。像我身边很多朋友这两年也是疯狂看盘，实践出真知，自己去经历，去试错，才能积累一定的经验值。
先推荐这部《实诚中介》，山下智久主演，剧情走的是撒谎精中介如何变耿直的戏码。
男主本来是那种喜欢满嘴开火车的头牌中介，突然砸掉了某业主院子里的神像，神灵被召唤，他每次在关键时刻都被迫「说真话」。
顺势也揭秘了中介行业的各种坑。
比如像这种公寓返租的项目。
中介当然报喜不报忧，只会用各种红利来诱导客户，比如不管入住率如何，固定返租都会有的，而且返租还会根据市场行情做适当调整。
一般客户听到这些红利消息，就被胜利冲昏头脑了。韭菜总是最优先被割的，千万不要做小白用户。
看房产项目一定要利弊结合。
中介就不会提各种风险：如果公寓经营不善，是可以提前解约的；以及三年后旁边还会有另一座时尚高级公寓建成，到时候肯定要分流现在公寓的生意……
国内现在也流行这种公寓返租，公寓在国内属于商住性质，最大卖点就是不限购。一般对于公寓项目，如果你有闲钱，如果公寓租金还不错，如果你又是买的小户型（兼地段还不错），可以考虑，公寓脱手的税费很高，一般都是用来投资赚个租金，这类属性的房产一定要把各种弊端考虑清楚，中介只会和你说优点，甚至只会贷款吹。
公寓返租也是有坑的，我们要具体问题具体分析。
我前几年就在外地买过这种公寓返租的盘，整体和酒店签了长期租约，我家里人还有好朋友也都买了，因为单价便宜，加上返租金额写得很详细，一般这种返租都是10-15年，租金每年会递增，每年金额都会在合同上写得清清楚楚。当时就想着买一个理财产品，整体年化率差稳定保持在4%以上，性价比还行。（中间也有很细节条款，比如交房后的头一年是没有返租的，差不多有个半年的空窗期，自己还要付一笔几万块的酒店装修款，但刨去这些算收益还可以，当拿出一小笔钱做理财投资，总价确实很实惠）
前面《实诚中介》里，中介就抓住了很多顾客不会那么仔细看合同的习惯，有时候会顺势说一句「都是合同模板，肯定没问题的」，我们生活中也会经常听到这种销售话术。
但买房合同一定是要认真看，这个就是你经验值越多，你越清楚自己需要被保障的点有哪些。有蛮多人是有信息恐惧症的，看到字多就头晕，尤其各种合同都非常冗长，一下子热情就没有了。
这不是好现象，认真看合同，不放过任何细节，尤其权益部分，这些都关乎着钱呀，自己的主观能动性一定要调动起来。举个很常规的例子，你要买二手房，而这套二手是带租约的，你需要房东在合同上写清楚「租客放弃房源优先购买权」等信息。
而且这种公寓返租项目，酒店平台很重要，现在有一些连锁酒店也会操盘这种整租项目，连锁酒店管理规范，打款及时，即便遇到今年这种疫情情况，比如酒店收益确实受影响，他们也会提前和业主沟通，看看能不能达成部分减免的协议。非连锁酒店，就容易暴雷，打款不及时，或者拖欠租金的情况就很常见。一般我们去选盘的时候，都会优先看地段，以及未来周边交通规划，酒店选址也是地段为王，这样才有客源，尤其周边有大学城、地铁，这些都是加分项，即便未来不包租给酒店，自己单独出租也是有优势的。
不过，现在公寓项目能不碰就最好不碰，因为疫情原因，酒店行业不景气，现在的返租都会有影响，比如需要减免，或者租金要延迟。你千万记得是用闲钱来投资这类项目（如果一定要投的话），如果你用刚需资金来投资，中途返租受到影响，你原本想着靠返租来养贷，这样就会很被动。
当然，这个领域也不是绝对的，前提是你有闲钱，而且你能抢到稀缺资源，市场上这类资源不多，所以谨慎是对的，也无须随大流。有些朋友因为被限购，又不想给房东打工，如果能碰到地段还不错的盘，如果还能碰到民水民电甚至通燃气，也可以试试，大不了以后也能转租个好价格。
另外就是好的公寓项目真的很稀缺，我记得上海前两年有那种黄金顶级地段的公寓，小户型的，基本上就是秒空，像外白渡桥附近的小公寓，像世纪公园的小公寓，大概面积就30平左右，总价很低，然后租金很有竞争力，有闲钱的人就会一扫而空。像我自己不买，也会积极去了解市场每个周期的热门项目，多加一些中介
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