二手指导价最重要的作用,是为了指导银行,

01、前言二手房指导价，还是作为这一轮调控政策的选择项。#C位直达#截至目前，全国9个城市出台了二手房指导价。前8个城市按时间顺序依次为：深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安、三亚、绍兴、衢州。9个二手房指导价的城市：浙江3个，广东3个，江苏1个，海南1个，四川1个，陕西1个。总得来说，集中在经济较为发达的地区。值得注意的是，深圳和广东的指导价，特别严格。不少楼盘的指导价，比之前的成交价，有40-50%的差价，可以用几近腰斩来形容。拿杭州为例，事实上大部分板块和楼盘，年才是房价的高点。而去年和今年所谓的房价暴涨，只是集中在奥体-世纪城、钱新、未科、申花、艮北、市北、勾庄等核心且新兴的板块，以及这些板块的外溢。类似大江东、东湖新城这些之前涨幅巨大，房价绝对值不高的刚需板块，其实房价变化幅度并不大。疫情后的一轮房价大涨行情，对应的是有钱人购置核心资产。02、二手指导价最重要的作用最近，由于二手房贷款没有额度，导致二手房现在不好卖，有些地方二手房价格下跌。有不少房产专家说：房子有房租撑着，即使房价跌了，房租每个月也还能收。有人就在想，要是房价真的跌到了一个房租房价比合理的位置，那估计房价腰斩估计都不够，到时候房东就算还能收到房租，估计他们也不会开心的。因为现在房租回报率在一线城市只有1.2%左右，二线城市在1.5%左右，而国际上合理的房租回报比是在3%到6%之间。那要按照这个比例来的撑房价的话，这不就意味着房价下跌的空间超过50%。以前买房早的人倒是无所谓，最后买房的人肯定是很难过的。万的房子跌50%就只有万，亏了万之后，每年收个3万的房租，会开心吗？另一方面，在明面上，二手房指导价是为了控制房价数据、降低预期，从而控制房地产市场的热度。这些作用是看得见的，也是真实的。但小龙虾认为，二手指导价最重要的作用，是为了指导银行，管控信贷。有人以为二手房指导价像是计划手段，实则不然——就像汽车出厂指导价，价格只是一个数字，但热销的车子会加价，老款车子却可以打折优。房子的道理，也是一样。要是供不应求，不管指导价多么低，总是会有人愿意加价购买。只要市场在，指导价并不是有效的计划手段。但是，市场可以不听指导价，银行却不可以不听。于是，我们看到的是，二手房成交有按指导价签合同，实际另外补差的。可贷款的银行，却都是严格按照指导价来进行评估。所以，在小龙虾看来，二手房指导价，实际要指导的是银行。03、一个流传很广的一个案例这里，我来说一个流传很广的一个案例：这个家庭是香港的一个高级中产家庭，李先生夫妻两人的工作都不错，月入加起来有12万港币一个月，有一套房月供4万港币，有两个小孩。这个时候其实夫妻俩的生活是不错的，月供只有收入的三分之一，而且夫妻收入高，足够维持不错的生活了。而在年之前香港的房价，是一路上涨的，楼市非常繁荣。于是夫妻俩在年商量买入第二套房，总价万港币，付了万首付，贷款万港币，月供5万港币。这样两套房加起来月供9万港币，但是买入之后很快金融危机来了，首先影响的经济下行，很快就引发了楼市的大跌，买入的第二套房的市价从万港币下跌到了万港币。但是此时夫妻俩的还在工作，因此还可以继续工作维持9万的月供，但是随着金融危机的蔓延，男方很快在年初因为公司倒闭而失业，光靠女方的工资不足以维持9万的月供。但是第二套房又无法卖掉，因为按照万港币的价格卖出去，也还不清万的房贷，还要再倒贴大约万港币。两人根本没有那么多存款。于是只能把早年买的第一套房卖掉了，但是因为此时房价大跌了，所以即使卖掉第一套房，在还清银行贷款后收益也并没有太多，同时夫妻俩不知道是什么原因（可能是因为第二套房没有装修是毛坯房），并没有住进第二套房，而是在另外再租了个房子。而此时，第二套房5万的月供+租房+日常开支，全家现金流仍然是负，全家存款持续减少。到了1年女方也因为公司裁员不幸失业，导致完全无法负担月供和家庭开支，拖欠了房贷，因此两人都被银行宣布破产。先不要讨论报道的数字，可能是错误。但就说这对香港夫妻只要坚持到3年，香港不仅是经济大为好转，而且楼市也触底反弹一路上涨，一直涨十几年，他们的日子就会很好过的。可惜，他们在黎明之前倒下了！这个案例告诉我们，房价的大涨和大跌，都会给普通家庭带来很大的风险。而且房价太高，一个月入12万的香港家庭，一家四口买了两套房，月供竟然就能占到家庭收入的75%。因此一旦经济形势不好，必然会有现金流不好的家庭出现破产。04、总结叔本华曾有言：“生命是一团欲望，欲望不满足便痛苦，满足便无聊。人生就在痛苦和无聊之间摇摆。”人之所以痛苦，之所以感受到不幸，完全因为我们偏离了正常的追求，忘却了属于我们自己的真实人生。每个人都有不同的观点，因为每个人的人生都是不一样的。有一些富二代，他们一出生便有车有房，也不需要怎么奋斗就能得到别人奋斗一辈子都得不到的财富。如此，他们便能过着“有趣”的日子，享受着普通人从未有过的幸福。一些事业有成的人，他们在行业当中是“领头羊”般的存在，机遇就在他们的前方。如此，他们的日子是丰富多彩的，也是充满挑战的。可是，有钱人和事业有成的人，他们终究占了生活的少数。而大多数人，他们不过是普通的上班一族罢了。一些的上班一族，他们在职场中奋斗着。可是，当他们年复一年，日复一日去奋斗之后，他们才发现，人生竟然一无所得。普通人奋斗了一辈子，竟然买不起一套房。普通人过着艰苦的人生，却还是免不了被人割韭菜的命运，多年来的积蓄竟成为了“别人的嫁衣”。对于普通人来说，我们要认清自己的位置，明白自己是个怎样的人。如果你只能成为打工一族，赚到一点小钱，那做好自己就可以了，为何非要如此执着呢？如果你只能成为普通人，而不能成为伟大的天才，那你珍惜当下就足够了，为何非要贪念那么多呢？

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