在全国一盘棋的境况下，言论指示突出重要。
主动正向的言论指示可以加速恢复速度，也能保护楼市愈加健全平稳的转变。
近来某官媒公布了一篇文章，名为《不必为给儿女发愁，未来中国房产需求可能比日本还低》。文中用详实的数据分析了楼市现状，以及将来人们对楼市的需要。
文中提到，当前育龄妇女总和生育率为1.3，跌破了警戒线1.5，以至比高龄少子化的日本还低。这些数据引起了人们顾虑，也有人觉得是在看衰楼市。
本来文章所说的都是实情，也引起了一定的共鸣。只是这个阶段到来还需要很久，短时间内不会到来。
目前国内楼市的整体需要还特别旺盛，刚需的潜力还没有挖掘完，改善型群体又发展了起来，眼前还处于粥少僧多的状态。
如今发展到一定水准肯定会显露人口增速减缓等问题，楼市也会通过一定的检验，但这不意味着楼市会。
要知道，市场有一定的调整水平，楼市供给构造也会产生变化。将来三四线楼市的需求或者会降低，但一二线城市的需求仍旧会很旺盛。此次官媒不过阐述分析本相，并不是看衰楼市。
大家不要为将来的事情过度顾虑，过好当下才是最首要的。
02、目前的房企对于市场的认知和预期，越来越理性可以说，对于房地产，从未像今年这般呵护。
无论从调整利率、降低LPR，还是到急救二手、奖励房票.....几乎是全方位挽救楼市。
听说，这一轮救市政策还没结束，下一轮已经又在路上了。
总之，房地产的救市工具箱，已经完全打开来使用了，而且越到后面，政策出得越来越密集，紧迫感也会更强烈。
可用四个字形容：应出尽出。
毫无疑问，房地产要与当前经济形势挂钩。民间自然顺势就认为，房地产将成今年保经济指标的重要领域。
截至目前，所有买房信号都亮起来了，尤其以往每一次，只要利率超预期下跌，或一次次不停降息，就是准确无误的买房信号。
但这一轮，大家却还在犹豫，投资谨慎，刚需犹豫。
在这里，我认为并不是大家没有接收到这么明确的信号，而是觉得还没到「底部」。不管是市场还是利率，都觉得还有下一步的空间。
但对于刚需，我的建议是，一方面，要稳住心态，要利用这样的环境，学会等待利好，但另一方面，也不要低估低利率之于楼市的冲击力，学会不要抄底。
别人上车的时候，你也跟着上车。
另一方面来说，目前的房企对于市场的认知和预期，越来越理性。
回想一年前，杭州5月的土拍，绝大多数地块都被争抢到封顶和自持，当时房企对于市场的预期非常看好。
但随着行情的下行，到了下半年的土地市场，很多地块都出现了流拍，房企对市场看空情绪蔓延。
这种大起大落的市场预期，都不见得很理性。但随着政策的见底，行情的逐渐稳定，房企对市场的预期开始慢慢清晰起来：
优质的板块和地段，优质的地块项目，目前基本都不愁卖。
在限价被固定的情况下，只有加快项目开发周期，尽快销售回本，才能较大程度扩大利润空间。
另外，这一年的楼市行情变化，也让房企看到了未来更多的不确定性——现阶段新房好卖，不代表永远好卖。
所以加快项目周期，尽可能在行情好的时候达到预售条件，越早卖完越安全，避免夜长梦多！
相比之下的当下杭州楼市，而刚刚出让的这些地块，大多数也都已经开始了现场勘探施工。
相比之下，反而在去年脑门一热拍下的拿些高地价项目，成了烫手的山芋，显得有点“难产”，甚至还有地块流传出要退地的绯闻。
在局势不明显的情况下，国内那些优质房子的房价或者说很多人认为是优质房子的房价，还是很难跌的。
比如说是北京、上海的那些改善房，哪些位置比较好的，学区资源也有的，这种符合大部分人心理预期的房子，房价就很难下跌，而且还有可能会上涨。
因为当局势不明显的情况，大家要么就不买房，害怕买了以后房价会跌，要么就是会买那种比较确定性强的房子，也就是大家眼里有共识的那种比较保值的房子。
在这种心理暗示下，手上有钱的人，他们会推高那种改善房的房价，而在大家共识以外的那些房子，就不行了，卖不出去，房价还会跌。
要想让那些改善房房价下跌，必须要有什么外力，来打破这个预期，之后这种房子的房价才会跌。
就像以前被封神的学区房，在遭遇了重大政策调整之后，大家的预期改变了，房价就跌的比较惨。
03、二手房已经成为楼市的风向标当下的楼市，规模萎缩到极点，房价却没有下跌多少，新房还在上涨，二手房成交冷清，价格已没有代表性。
房地产已经萎缩到极点，新房供应量下降近50%，新房成交量下降了近50%。然而房价却没有大幅下跌，很多地方新房还在上涨。
新房还在上涨，因为房价已经接近建房成本。房价如果不涨房企就没有利润，房企如果降价卖房，必然会资不抵债，相当于自掘坟墓。
恒大许老板说：“恒大决不能贱卖资产还债。”言下之意，涨房价或者死扛不降才有活路。
在我看来，二手房价格已经没有代表性，因为二手房成交十分冷清，很多城市二手房成交量下降超过50%，有的城市二手房成交量下降超过80%，深圳二手房成交量仅有平时的10-30%。
这样地量下的成交价，其实已经不具有代表性。
房地产已经进入存量房时代，它们还在拼命买地屯房，手里还持有大量的土地储备，还持有大量的存货商品房。
更加傻的是，这些土储和存货都是借债买的，所借的债务年利率竟然超过10%，这样的开发商能不爆雷吗？
在新房遭遇限价后，聪明的开发商就应该主动降杠杆，少拿地甚至是不拿地。即使不主动降杠杆，也不应该再借高利率债务去拿地。
房价涨幅已经被限死，还去借高利率的债务买地屯房，这样的开发商不爆雷才怪。
现在的楼市已经逐渐进入存量房时代，各地都有庞大的二手房市场，二手房房源越来越多，而且大多位于市中心或郊区核心地段。
一次性付款买房的业主，持房成本几乎为零，贷款买房的业主，持房成本是每年5%左右。
优质的二手房越来越多，持房成本非常低，很多开发商却借年利率超过10%的美元债券，去大城市郊区、三四线城市买地屯房，这些开发商能竞争得过二手房业主才怪。
现在还在卖二手房的，是那些把房子抵押贷款做生意的人，他们在疫情中损失惨重，想要卖房结清贷款，却又发现二手房指导价下，房子已经失去流动性，迫不得已只能降价抛售，他们是楼市里损失最惨重的一类人。
当你看上某套二手房时，不要急于谈价购买，不知道从什么时候开始，人们虽然住在一个小区，却连自己的邻居姓什么都不知道了，可能是在城市里面的人们都过着快节奏的生活。
但是房子居住久了，难免会有老化的现象。如果等到需要邻居配合的时候，才发现邻居的重要性那就已经太晚了。
所以在购买二手房的时候，除了要仔细地看房子本身上下左右的邻居也要有一定的了解。
当你看上某套二手房时，不要急于谈价购买，而是要去敲门问一下邻居的情况，特别是楼上楼下的邻居了解一下房子是否有漏水渗水的情况，这个比在房子里面看来得更直接，还可以了解到邻居是否比较好相处。
房子住久了之后难免会遇到问题，大家能不能积极的配合处理。
还有就是找小区保安聊聊天，可以毫不夸张地说，大多数情况下，中介都没有小区的保安对小区的了解程度高。
更重要的是，中介不会告诉你的事情说不定保安那里就可以轻松地了解到。
如果是电梯房，电梯的好坏也是非常重要的，在邻居和保安这里也可以有一个直观的了解。
我个人感觉，二手房已经成为楼市的风向标。
需要鼓励人们买房时，就放松二手房管控，让二手房交易量价齐升，人们看到买房的好处，就会纷纷入市买房，房地产交易火爆。
需要楼市进入休整期时，就加大二手房管控，让二手房微跌或者有价无市，人们看到二手房不行了，就会持币观望，房地产进入横盘整理期。
一手房早就已经限涨、限跌，没啥值得
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