最近上海楼市最热闹的就是五大新城了
朋友圈里，关于新城限购是否取消的讨论一直没停过，这两天又看到临港二手腰斩的推送一个接一个
越是信息铺天盖地的时候，越需要冷静
于是我先拉了下今年五大新城二手市场的整体数据，单看成交量，大致是这样
数据来源：兔博士
有些数据是我们没想到的，比如奉贤不仅比嘉定卖得好，而且是五大新城成交第一
有些数据也不意外，单从数据看，临港也确实是垫底了
不过这篇文章并不是单纯想跟各位分析数据
比起这些笼统的数字，我们更愿意去实地走一走，近距离感受市场
接下来就是我用了一天时间实地走访3个新城之后看到的
当下五大新城最真实的那个样子
01
真实的临港冷是真冷，但还没到腰斩的地步
争议最大的临港，也是我这次市调的重点
中介告诉我，大环境下冷是肯定的
踩盘当天刚好遇上降温，关于冷的具象感一下子就出来了
一个是成交量偏低
除了开头各位看到的一张数据总表，实地走访下来，临港二手房今年确实有点卖不动了
比如最近风口浪尖的陆家嘴滴水涟岸，2月以后就很少有成交了
像我现场看到的这种小两房已经挂了很久很久，最短的也差不多有半年
滴水涟岸小两房实地踩盘
但基本没什么人接手
中介跟我透露了一个数字范围，今年主城区二手挂牌量差不多-套
而每个月他们手里能成交的最多30、40套左右
数据来看也是如此
我统计了主城区三环五片内，今年总成交20套以上的二手小区，也就15个不到
90个统计小区中，有51个今年都只卖出了个位数
其次是成交均价，也真的降了
以成交最多的宜浩佳园来看，年小区整体挂牌均价约4.2万/平
今年，这个数字是2.7万/平
一套77平小户型，当年可以卖到万，现在最高只能万，直降万
对口建平中小学的滴水湖馨苑也是一样
年成交价达到过5.1万/平，今年成交均价3.4万/平左右，每平跌了1.7万多
造成这种情况的原因，除了大环境影响，最直接的就是临港新房实在太多了
中介告诉我目前临港还是新房主导的市场，供应量约套，均价普遍在3万+/平左右
而临港二手成交均价大约2.48万/平
这就是最大的原因，倒挂基本没有了，大部分二手客户都流向了一手市场
没有成交，价格自然也就下来了
不过冷归冷，但也没网上说的那么夸张
中介淡定地跟我分析了下，自媒体上跌麻了的滴水涟岸，真实情况还挺稳定的
这个盘其实是改善盘，目前挂出来的3套低价小户型，均价4.2万/平
而链家公开成交记录中，同户型历史最高6.3万/平
乍一看似乎真的跌穿了，但仔细看下这些低价房源都来自低楼层，本身就不大好卖
加上小户型下跌是今年一个大趋势，降价可能是唯一的方案了
不过主城天花板小区的实力摆在那儿，即使挂了4.2万/平的低区小户型，最多也只能让步到4.1万/平
我又看了下其他楼层的，大部分优质房源挂牌价，依然保持在两年前6万+/平的水平
而且和房东沟通下来，谈价空间也不会很大
对现在的临港来说，排除个例后，改善市场的价格认知已经很稳定了
我实地看的这几个小区，上家基本都是小的换大、旧的换新，为下一套房子考虑，也不会降太多
尤其供给量没有变的情况下，认房不认贷以来改善需求是明显增加的
包括我们之前分享过今年围绕着滴水湖很多企业总部陆续开工
陆家嘴、张江而来的置业者数量庞大，也进一步稳住了临港的改善市场
02
即便很多一手热盘入市，也没影响到嘉定二手
嘉定新城一直被称为新城一哥，楼市表现也比较强势
尤其和其他新城比起来，今年的新房市场堪称火爆
十几个新盘集中入市，
联系电话：