房价上涨的根本因素，是金融杠杆，而金融杠杆能不能玩得动，就是看我们的收入了。
收入不增加，金融杠杆单方面增加，就会爆。
当下国内的居民杠杆率已经达到了72.2%，而在年全国启动涨价去库存的时候，国内居民杠杆率连35%都不到。
现在国内的杠杆率，已经达到了发达国家的标准了。
如果说只是杠杆率增加，人们的收入也跟着增加，那么问题并不大，而当杠杆率增加，但是人们的收入却不增加的时候，这个杠杆就要爆了。
现在那么多房企都半死不活的，职业炒房团到现在都没敢抄底国内楼市了，都还在观望。现在还在楼市里面折腾的，也就是只有刚需和那些半吊子炒房客了，再就是一些纯骗钱人。
以五年为一个短周期，在这五年内，大家都会觉得很累，工作越来越不好做，付出的越来越多，收入却越来越少。
这种感受，不光是那些打工的人，还有那些拥有资源的人。比如说，以前一直可以稳稳的靠着房产升值的包租公，一直可以靠着父母留下的资源混吃混喝的富二代，等等的。他们也会有那种越来越难的感觉。
造成这样的结果，是我们的发展方向再转向。
不知道大家见没见过，那种大游轮在转弯的时候，它转的很慢，但是它却一直在转弯，而在这个转弯的过程，很多人甚至有可能都不知道这个大游轮已经转弯了。
其实我们就在处于这个过程，方向已经转了，但是因为转的很慢，害怕翻船所以转的很慢。
大家都没有感觉到，但实际上，真的已经转向了。
举一个很简单的例子，报告已经出来了，GDP的增速是5.5%。很多人觉得这没什么，但实际上这是有什么。
不知道大家还记不记得，在年的时候，增速还是6%。现在才年，GDP就已经沦落到要去保5.5%的地步了。
02、二手房没必要做低了6月杭州新房与二手房价格均实现上涨，其中新房价格环比上涨1％，同比上涨6.3％；二手房价格环比上涨0.6％，同比上涨1.4％。
从数据上看，杭州新房与二手房价差进一步缩小，二手房价格同比涨幅创下24个月来新低，而新房价格在今年4月同比创下30个月新高后，6月同比涨幅依然与4月涨幅持平。
6月，杭州市区（含富阳、不含临安）二手房成交套，成交量连续两个月回升，但与去年同期相比，下滑17％。进入7月，受天气影响，目前日均成交已经低于套，按照目前日均套走量，预计7月杭州市区成交量大概率跌破套。
如果说年之前，大部分人买房都没有想过靠买房赚钱，而且也愿意接受房价会随着楼龄变老而不值钱，也就是买房会亏钱，新房8千，买到手成了二手房，就只值7千。
现在身边大部分人对房价的心态，就是房价要涨，如果房价不涨，买房干什么？
这就导致了，一个很残酷的问题。
如果房价不涨，那么在大家心态没有扭转的情况下，房子就很难卖出去，房子卖不出去，房地产结局还是要硬着路的。
如果房价上涨，大家继续去买房，而大家的收入又没有增加，大家买房靠的是房贷，而不是实际收；入那么房价越高，大家的负债就会越多，而当大家的收入连房贷都交不起的时候，房地产还是会崩。
这也是为什么全球那么多年以来，没有一个房地产软着陆成功的原因。
要知道，在楼市里，有这样一条潜规则：网签价格可做低，也可做高。
在杭州，次新楼盘刚交付时，二手房价格普遍很贵。要远高于之前的新房的价格。但在真实交易中，前几单的二手网签价往往可以紧贴着新房买入价——按这个价计算交易税费。
这就是“做低”。
比如世纪城、奥体、滨江区核心这几个次新房二手价特别高的板块。一手限价4万-5万，明明二手房价已涨到10万了，但网签的时候，我们看到的价格还只有5-6万。
因此，很多人总是拿网签价说事儿，证明这些次新房根本没涨或者涨上去又跌下来了。
至此原因，往往大部分人永远搞不清楚，杭州各个板块的真实成交价到底是多少。
从今之后，这样的情况恐怕会越来越少见——二手房到底是什么价格，很快就能拨云见日了。
二手房做低，可以省点交易税费，这在很多城市都是不成文的规定。
杭州，过去也是这样。
譬如一套实际为万的房子。只要买卖双方同意做低价格，按万网签，那在计算二手房交易税费时的总价就按万计算，而不是按实际成交价万计算。
如果这套房子交1%个税、2%契税和5.3%增值税，总共8.3%的税费，对应万做低的价格，就可以少交8.3万的税费。
实际买卖中，并不能无限做低价格，因为底线是——税务系统里会有一个核税价。
这个核税价（较低价征税）对老房子来讲意义不大。因为核税价是动态的，是综合了板块交易价格、楼盘历史交易价格，系统自动生成的。
老房子经过多轮交易后，核税价和真实成交价之间的差距比较接近；但新房子，由于成交记录少，以往核税价和成交价之间可以相差非常巨大。因此，买次新房的朋友，按较低的核税价计税费，往往可以剩下一大笔税费。
以前做低网签价，是为了尽量贴近与真实市场脱节的核税价，以便省点税费。今后，核税价接近市场真实价格，那么大家成交就没有必要做低了。
为什么没必要做低呢？
做低了，一是反而影响后面的评估价，不利于抵押或者按揭贷款；二是既然避不了税，干嘛还要做低呢？
这样一来，将呈现一个更真实的二手房市场：今后，哪些房子，你以为不贵的，其实很贵；哪些房子，你以为涨幅不大，其实涨幅巨大，大家也都不用各持一词了。
二手市场价格更透明、真实之后，会促进对板块的认同。
但同时，购买次新二手房，需要缴纳一大笔税费，也成了不可避免的结果。这或许会使更多的人犹豫究竟要不要高位接盘。
对于刚性自住需求而言，税费相差几十万，该买还是要买。但对那些想买热门板块的次新二手房的投资客，调整后要多掏出的几十万税费成本，或许就会影响他的购买决策。
就我所知，尤其去年，未科、奥体、南星桥，都有投资客接了次新二手房......
这两个方面影响的叠加，究竟市场会表现得更热还是更冷，我们暂时不得而知。但我知道接下去会头痛两件事。
一是如果不明确一个时间从何时开始次新核税价不能大幅度做低，已经付了定金的这批二手购买客户估计会很苦恼，可能要额外支出一大笔费用了。数量级别应该在几十万。
二是接下去杭州的二手房价的数据，恐怕会有一个明显的提升。
至少，从数据上，杭州的二手房价格，看上去又涨了。
03、房地产的误区现在对于房产，大家有一个很大误区，那就是买房一定能赚钱，这个就是一个非常大的误区。
因为现在买房，真的很难赚钱了。而我们国内的房地产，在经历了这么多年的上涨以后，已经产生了一个怪异的思想，那就是房价不涨就不买，房价越跌越不买。
那些房产自媒体，鼓吹房价上涨，要跟你说买房能赚钱，不然的话根本就无法生存下去。包括那些房企，也都是这样的。
大家都必须要营造一种房价上涨，买房能赚钱的氛围，没有这种氛围，房子就稳不住。
但实际上，这就是皇帝的新衣了，买房赚钱，真是已经是非常、非常少部分人才能办到的事情了，和我们大部分人都没有关系了。
每个行业的红利期，都会结束的，当红利期结束以后，很多东西都会回归到原本的样子。
现在虽然不让房价暴跌，但也不会让房价大涨，只要能把房价稳住，慢慢的随着以后大家的工资上涨，房价还是会回到合理位置的。
比如说现在我们看着房价太高了，月收入1万，房价3万一平，要是20年后，我们的月收入达到了3万，房价才4万一平，那这个时候，就是用时间，去换来了空间。
不过这些都是最理想的情况下，就像目前全球没有个房价是成功软着陆的。
很多的客观规律，都是很难发生改变了。就像我们的国足一样，花了那么多钱，给了那么多的鼓励，结局遇到了客观规律，还是被虐的那么惨。
只是说，不知道什么时候才会到来，你我都无法知道。
就像你知道美股泡沫会破，年开始每年不小于次的专家预测美股要破，但是美股一直坚持了3年，今年老美加息之后才破了。
当下楼市，就是这么现实，普通人能买得起的房子，不保值还会亏钱，能保值的房子，你又买不起。
现在楼市还有一个很大的风险，那就是因为一些区域的房子不好卖，所以开发商给出了高额的佣金，找了房产自媒体帮他们带货。
如果说，你买了这些地方的房子，那么你大概率是要亏的裤衩都没了。
因为开发商也不会吃亏的，他们给这些房产自媒体那么高的佣金，羊毛出在羊身上，这些费用，都从购房者身上来的。
再者，当下楼市里面的信息，几乎是透明的，如果这个新房楼盘真的好，那么这个楼盘，还需要找人分销吗？你仔细想想这个道理。
大家要记得一点，越是房产自媒体推的新房楼盘，越有可能是差盘，谁买套谁。
每一个政策下来，都肯定会有人祭旗的，现在祭旗人还没有跳进去，所以就达不到房地产税出的条件。
大家也许觉得现在的买房人很惨，要去承受这些。但实际上每个时代，都有每个时代人，需要承受的东西。
就像日本，90年代那批买房的人，就是去承受这些的人。没有高位接盘的人，银行的债务又怎么能从房企转移到购房者身上呢。
房企说倒闭就倒闭了，但是购房者，不会随便断供的。
04、总结很多人都知道，国内烂尾楼数据最少的地方，就是那些小县城，很少有小县城，会有烂尾住宅的，最多就是那种商业楼烂尾，但是住宅烂尾的，非常少。
因为小县城的房子，就算烂尾了，相对来说也会比大城市的好处理。
首先小县城的人互相基本上都认识，当他们发现自己的房子烂尾以后，很容易就抱团在一起，这个是你不管是让他们集资出钱把修起来，还是谈一些条件之类的，都会比大城市烂尾业主，他们互相之前都不认识，会比和这些大城市的业主更容易谈。
其次小县城里面也很少有大开发商，基本上都是本地的那种小开发商，而小地方也没有什么秘密，这个小房企要是真不行了，很快消息就会传的满天飞，也算是防患于未然。
小县城里面的那些房子，大部分都是卖给了真的底层，想想什么人会到小县城买房，大部分还都是小县城下面的乡镇农村，这些人基本是底层了，大城市购房者普遍是中产，中产是只会动嘴，底层的人可就不一样了。
这两年的楼市，对于大部分等等再买房的人来说，还是省了不少钱的。
因为今年很多地方的房价，包括这个房贷利率，真的比去年是要低了很多，对于这些等等再买房的人来说，房价跌了，房贷利率又降了，他们的确是省了不少钱。
尤其是那些三四五六线城市的人。
像是南通、徐州、常州、临沂、洛阳、咸阳等等的，这些城市今年房价的确没有去年高了，而且利率也更低了。
而且一些二线城市也是这样。
像是西安、青岛、郑州、南京、杭州等等的。今年房价都没有去年高了，而且房贷利率也低了。
未来不好说，但这一年来，的确是等等再买房的人，赚的更多一些。
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