真正的徐汇区！
徐家汇美罗城旁！
竟然惊现一栋新房加推？！
继年开盘的徐汇中凯城市之光名邸，
年开盘的百合晶苑之后，
6年间徐家汇商圈可就再也没出现过新房！
而且从位置上来看
永新城可是比
徐汇中凯城市之光名邸
和百合晶苑还要好很多！
还主推建面约平-平2-3房的小户型！
（徐汇核心区，这样的面积段算小了）
如此优质项目
大个儿怎么错过！
BUT！
大个儿还是太年轻！
永新城踩盘之旅
在围着永新城绕圈圈的时候，大个儿就在想：这看起来怎么也不像新房的样子啊。
实际参观之后，大个儿发现：果然不是新房！
1、自年后，项目就一直对外出租，如今仍有60%左右的租客在住中。
永新城此次将推的是11号楼，本就属于70年产权住宅产品，但自年建成后，便一直作为酒店式公寓运营，根据销售小哥表示：如今仍有客人在租期中。
而这也导致，部分房源是带租出售的，租期截止时间大约在一年以内。会在选房是在一房一价上标明是否有租户，以及租户到期时间。
租户、现在还在里面住着、这算哪门子新房？
2、现状出售，包括一些磨损、污渍，也不会进行装修。
在参观永新城样板间时，大个儿发现如墙皮、电器、瓷砖等都有着不同程度的磨损和污渍，问及是否会重新装修时，销售表示：不装修，看到的就是交付标准，甚至还有可能带软装交付。
看这是美缝脏了还是压根就没有美缝？
如果称其为新房，这算是精装交付么？
3、虽然是与开发商签合同，但实际为二手交易模式。
问及如何交易，销售表示：其实是二手房交易流程，但无需交税费、中介费等。
并且在贷款方式上略有特殊：
比如二套需首付7成，贷3成，但在永新城上需要首付8成，房本下来后，可协助办理二次抵押或约w左右的消费贷。
（大个儿这里记忆有点模糊，大家可详细问下案场销售）
总之，永新城其实完全是个彻头彻尾的二手房，连定价都是开发商自己做主的，而非需要通过审批。
但依旧需要像新房一样认筹，认筹金50w，锁定房源后转成房款。
这应该是最像新房的地方了。（但是否摇号还未定）
而且来得早不如来得巧，永新城或将于周末就开始认筹了！
ps.大家要注意，虽然永新城实际上是二手交易，但是不收中介费！不收中介费！不收中介费！销售小哥表示，有不少中介会带购房者来看，然后收取一定的中介费用，大家一定要当心！感兴趣的朋友可以直接去售楼处，别找中介。
但二手房并不意味着大个儿讨厌这个项目，一旦接受了永新城二手房的设定，其实还挺香的。
就算是二手房，永新城也是个较为优质的二手笋盘。
1、装修真香！
大个儿就有种很奇怪的心理：
永新城这种装修，如果是新房，大个儿嗤之以鼻，还不如没有装修；
但一点接受了这是个二手房，就会觉得还挺值的，完全可以直接入住；
简单看下永新城11#产品的实景图和同小区其他楼栋房源的实景图：
更多实景图，大个儿放在了下一帕
2、价格特香！
销售表示，此次永新城售价或将为11-12w，以周边二手房价格为参考定的价格，后续再推可能不再会是这样的价格。
确实，11-12w，基本就是目前永新城其他楼栋二手房的价格。
截图来源于链家
基本与周边二手房价格持平，但却能省掉一大笔税费和中介费！赚的呀！
大个儿也悄悄的查了下永新城的租金状况。
销售表示：我们租金还是蛮高的，因为基本都是公司付款。2房租金大概在2.2-2.8w元/月；3房租金大概在2.5-3.5w元/月。
大个儿在链家上搜索则发现：永新城约平3房租金约为2.5w元/月，季付价格，还是低层。
看来确实租金不低！二套购房以租养贷无压力！
以12w均价计算，约平产品总价则约为w元，以首付7成计算，则需贷款约w，还款30年月供约为2.6w元。
（该产品是可以贷足30年的，但需考虑贷款人年龄限制，上述价格仅为粗略计算，实际或会有出入，比如前文所讲的二套贷款需付足8成等，具体以实际为准。）
3、地段嘎嘎香！
大个儿最吃的就是这里的地段，太有老上海的味道了。
徐家汇核心商业——美罗城，距离永新城步行距离仅约m。
美罗城实景图：
而且永新城楼下也是一个大型商业体——永新坊。
门前郁郁葱葱的一条马路，配上一排排的小吃店，简直太舒坦。
配上孩子放学，老上海的风情万种，感觉一下子就出来了！
在马路边，大个儿拍下了一张位置图，足以看出该地段的便捷与优越。
（图中时间并非大个儿自己标记的啊，而是图中自带的，就立在永新城旁边的）
既然提到了学校，我们也来聊一下学校资源：
小学对口光启小学，属于徐汇区第二、三梯队的小学；但初中对口徐汇中学以及第四中学，属于徐汇区排名前列的初中；
教育资源还算优质。
所以，当接受了永新城二手房的设定，大个还是要承认：
永新城其实是一个相对优质的置业机会，二手笋盘。
当然，永新城也存在着一些小BUG。
1、房源太少，这一次仅推出30余套房源。
永新城整栋11#共有套房源，但这一次仅推出了30余套。
根据销售表示：应该会每个户型都会推出一点，低区、中区、高区、也都会推出一部分，不会存在因为价格偏低，就仅推出低区的情况出现。
但我们来进行个排列组合：
也就是说每个户型在不同的区域或仅有3-4套！也太少了吧！手慢就没啊！
ps.产品为三梯四户，电梯门厅酒店味颇重。
2、不同产品之间差异较大。
大个儿很明确更喜欢建面约平3房，销售则更明确：
这个户型单价会更贵。
而且不仅一次地讲：应该会比建面约平的3房贵蛮多。
我们来详细看下永新城的三款主要户型产品。
1、建面约平2房：
进门的大客厅着实惊艳到了大个儿，比建面约平3房的客厅要宽阔很多。
（很遗憾大个儿将这个客厅拍分裂了，无法体现它连厅的宽敞）
但该户型仅设计为一卫，且次卧仅放得下一张单人床，或仅适合单身or年轻小情侣，三口之家居住或将会有不便。
狭窄的次卧
2、建面约平3房：
该户型算得上是此次永新城推出的性价比 户型！
3房设计，主卧套房，均带飘窗设计，客厅主卧大阳台相连！
客厅实景图
主卧实景图
飘窗实景图
但该户型的问题，出现在大阳台上：阳台两侧均部分建筑凸出去了。
站在阳台向左看：
站在阳台向右看：
势必采光将会弱一些，而且站在这个阳台上，总是或多或有有一点压抑感。
而且主卧与客厅连通的阳台，进深非常短，大个目测估计不足0.5m，销售表示：这个阳台不是用来休闲时用的。
至于干什么用的，我也不知道。
抱歉大个没有拍到主卧的阳台，若以客厅阳台来示意的话，大概不足这个阳台进深的一半，不到两块砖的宽度。
3、建面约平3房：
从一进门开始，大个儿就更喜欢这个户型的设计。
超大转角阳台，整个房间都明亮了很多；
还有专门放置洗衣机、热水器的设备阳台；
主卧套房，也可连通转角大阳台，这回可是真正可使用的大阳台！
大客厅实景图
大转角阳台实景图
阳台不再出现遮挡，景观 ！
厨房连接设备阳台
连卫生间都有飘窗
他的缺点或在于价格，因为销售小哥一直在讲很贵很贵，但到底有多贵，我们不得而知。
SO，
大个儿对于永新城整体评价:
就别讲什么新房了，实在一点，这就是个二手房！
但永新城若均价为11-12w，也是个极为优质的置业选择！二手笋盘！
相对于主力的三个产品，大个儿更倾向于：
建面约平3房建面约平3房建面约平2房
但从性价比的角度来看，性价比更高的或许是建面约平3房。
综合来看
大个儿还是很心水永新城这个项目的。
这样的地段
这样的价格
如果买的到
还要啥自行车！！！
「主观视角看项目客观数据评价值」
购房纠结、犹豫不决，看「大个儿评测」提供选房新思路！
Ps.永新城是二手房且只有30余套，竞争或许还是有些激烈的，尤其是某些优质房源。但没关系！大个儿在徐汇内环旁还发现了一个新房或也将售！如今已经封顶！
与永新城距离约1.9km
项目封顶大吉实景图
尚汇豪庭珺悦
也是一个有故事的项目，但遗憾的是，无论是售楼处还是示范区大门都关闭，当下无法参观。
售楼处实景
售楼处大门
示范区实景
示范区大门
大个儿仅从看门的大爷口中得知，建面约平、平的样板间已经做好了，什么时候开放接待还不得而知。（没错，面积似乎和永新城类似）
放上尚汇豪庭珺悦实景图：
滨河实景
悄悄拍到的示范区内部实景：
尚汇豪庭一期实景
尚汇豪庭二期实景
项目周边生活较为便利：
联系电话：