“鸽”了一年，宁工新寓一村终于要在近期开卖。这一次，南京地铁给买房人“送了大礼”：补缴了土地出让金，将产权续到70年。问题来了，硬伤被修补后的宁工新寓一村，值得买吗？
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最近，南京地铁的一则房屋销售预公告，让宁工新寓一村再次进入南京人的视线。根据公告，宁工新寓一村套房将于9月中旬开展报名工作，国庆节前后销售。意向买房人需准备的材料如下：坐落在草场门大街上的宁工新寓一村，地理位置优越。华彩荟、新城市广场、省妇幼、宝船小学、宁海中学、地铁4号线龙江站……短距离步行即达。即将开卖的多套房，并不是新房，这其中有一段曲折的过往。年，南京修建地铁4号线，宁工新寓一村第一排住宅楼受到施工影响，出现沉降、墙体开裂等问题。当时，南京零距离在报道中称其为“楼裂裂”，经南京房屋安全鉴定处鉴定，是存在危险点的危房。随后，南京地铁以当时的市场价加元/㎡的价格，回购了这8栋危房。年10月份，这批房源加固、出新完毕。不过，当时有80多户业主不愿将自家房子卖给南京地铁，房屋统一修复好后，业主们又陆续搬回来居住。在宁工新寓一村9号楼3楼临时售楼处，当年的鉴定报告被公示出来。在对宁工新寓一村进行了实探后，锐评君将大家普遍关心的问题梳理如下：①产权宁工新寓一村于年建成，至今产权已缩水28年。但南京地铁补缴了2.3亿的土地出让金，将产权续至70年。这些年南京不少骨灰级老盘入市，为产权“续费”的开发商，还真寥寥无几。②税费宁工新寓一村这批房源等同于二手房交易，但由南京地铁直接销售，可省去中介费（南京主流的中介公司中介费一般为房屋总价的2.4%）。另外，无需缴纳维修基金，且买卖产生的税费由双方各自支付。③安全问题加固、出新后的宁工新寓一村，是否有安全隐患？南京地铁工作人员表示房产局有相关的评估鉴定报告，开盘时会在现场予以公示。④主力户型与价格宁工新寓一村待售房源主力户型为48-㎡，毛坯交付。小户型单价略高，大户型可能4万/㎡不到，整体均价在4-4.3万/㎡。首付比例没有额外要求，最低3成起，款清交房。楼栋位置分布示意，为小区的1-17号、29-44号楼↓建筑总高为7层，无电梯。户型配比上，-㎡只有18套；60-80㎡为主力，占比近50%。2
目前，宁工新寓一村做了3个户型的样板间。如果买带装修的样板间，需要额外支付元/㎡的装修费用。
57㎡两房一厅一卫：该户型进深长、开间窄，两个房间在一南一北，中间空间是厨房、餐客厅和卫生间，卫生间是暗卫。89㎡三房一厅一卫：该户型进深也较长，南向有两个房间，主卧连接阳台；厨房有部分赠送空间，卫生间也是暗卫设计。㎡三房一厅一卫：该户型同样做了三房一厅一卫设计，但南向开间增加不少，室内空间宽敞了很多。经过出新改造，宁工新寓一村的环境有所提升。南大门↓出新后的住宅立面，视觉效果统一↓小区不会统一加装电梯，楼梯间“美颜”后才会交付。虽然没有丰富的主题园林景观，但单元门口、公区道路还算干净整洁↓由于年代有点久，小区没有地下车库，机动车只能停放在地面停车位↓出了小区南大门，向东走几十米，就有地铁4号线/9号线交汇的龙江站7B出站口，妥妥的地铁盘。不过由于9号线尚未通车，该出站口暂时封闭。3
宁工新寓一村的最小户型仅48㎡，按照4-4.3万/㎡的放风单价，预计总价万起，对于想买鼓楼双学区房的家长而言，确实诱人。到底能不能买？锐评君为大家详细剖析项目的优缺点。
先看优点。①优质双学区配置。宝船小学+宁海中学的双学区配置，是宁工新寓一村的底牌。尤其是拉小直属分校宝船小学，近年来冲外的势头强劲，黑马潜质渐渐彰显。有玄外、鼓实、汇文、二十九中等强对手，宁海中学的“存在感”稍弱一些，不过得益于还算优质的生源，学校整体水平也不会太拉跨。②小户型低总价。宁工新寓一村80㎡以下户型占比近71%，总价来万就能入手，48㎡小户型更是将总价门槛降低至万左右。对于刚需、预算有限又想给孩子买鼓楼学区房的家长而言，是不错的选择。③现房销售。宁工新寓一村这批待售房源已出新完毕，购房人款清（贷款则等下款）即可拿房，与期房比既缩短了等待周期，又能避免延期交付、烂尾风险。④双地铁环伺，配套成熟。位于鼓楼龙江，宁工新寓一村周边的烟火气十足，商场、地铁、医院、名校、景区环伺。尤其是地铁4号线/9号线交汇的龙江站就在家门口，交通出行不要太方便。再看项目的缺点。①近30年房龄事实无法改变。虽然南京地铁砸了重金恢复宁工新寓一村70年产权，但小区待售房源是在原来危房基础上修复的，近30年房龄的事实无法改变。没有地下车库、系统的园林景观等配置，综合品质无法与新房匹敌。②没有价格优势。没有宁工新寓二村更近宝船小学的优势、房龄较老，宁工新寓一村的二手房均价不到4.2万/㎡，比宁工新寓二村的均价低0元/㎡左右。而随着楼市行情下行，近一年来宁工新寓一村的二手房成交均价有了近元/㎡的回落（去年7月成交均价为元/㎡，数据来源于链家）。今年以来，不止一套80㎡户型，单价3.5万/㎡左右就能成交。对比来看，毛坯交付、放风要卖4-4.3万/㎡的宁工新寓一村房源，即使无需支付中介费、卖方税费，在价格上也没有太大优势。总结来看，明确奔着宝船小学或双地铁，又对居住环境没那么多严苛要求的买房人，可以入手宁工新寓一村。名校学区房控、预算又较为充足的买房人，不妨趁着南京学区房价格有所回落的当下，去淘一淘“顶配”双学区的捡漏房。
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