徐宪杰，男，北京市公衡律师事务所合伙人律师。
已执业：12年
服务领域：房产、重大民上诉
行业口碑：踏实稳重，责任心强，善于对问题细节的研判。
据北京房产律师徐宪杰介绍，二手房交易已成为房地产领域的热门板块，随着人们对生活住宅品质的提升，二手房交易活跃度始终比较火热，但在一些房产交易过程中，也伴随不同类型的房产纠纷，通过多年的梳理，特为大家整理出有关二手房买卖的正规操作流程，建议收藏！
一、签订合同支付定金
通常，人们会选择中介机构进行购置二手房，可在中介机构签订正规的三方合同，需要注意的是，需要询问签订人是否有经纪人资格证，以免合同无效。
二、签订贷款合同
此合同主要是针对买方的，需要跟贷款银行签订一份贷款合同，提前根据各个银行的利率高低和放款速度的来决定贷款银行；如果是公积金贷款需要先查询是否符合资格；（*房产律师徐宪杰温馨提示：如果是全款买房请忽略此项）
三、首付资金监管
值得注意的是，很多购房者会将首付款交给中介，这是不安全的，如果中介跑路，首付款就没有了，一定要在银行做资金监管，以防出现意外，定金是算在首付款内但不在资金监管内的。
四、按揭审批
银行会根据客户自身收入、工作以及征信来进行审核，一般3个工作日左右就会出审批结果，公积金则慢一些。
五、垫款赎证
如购房者资质没有问题，可通过贷款审批，可以进行房屋买卖交易。如果原房主房子有欠款，需要先提前还款，将剩下的贷款一次还清，如果无欠款，则无需进行这一步。
六、交税过户
房子银行欠款还清，贷款审批通过，买方就可以到交易大厅进行交税过户，买方主要是契税，部分房子有土地出纳金，卖方就要根据情况看有没有个税和增值税。交税后过户出新证，房产证上的名字就会变更为买方的名字。
七、解冻首付款
房产证的名字变更后，买方可以先将首付款解冻，银行会直接把款项打到卖方的账户上，（*房产律师徐宪杰温馨提示：必须先过户再解冻首付款）
八、抵押
对于贷款买房的房主，需要拿到银行进行抵押，银行才会把贷款部分打给房主。而公积金贷款的这时候才去公积金办理贷款，进行抵押。一定要先解冻首付款再去办理抵押，因为解冻首付款的时候需要房产证。现在银行已经不实施扣押房产证，首月贷款还清后就能去银行取证。
九、房款
等房产证抵押后，贷款银行就会审核放款，一般在7个工作日左右，公积金贷款需要进行初审、终审然后放款，一般在15个工作日左右。
十、物业交接退定金
房主拿到首付款和贷款后，买卖双方需要查看水电煤气暖气等费用是否已经结清。房产律师徐宪杰温馨提示：一定要先物业交接，再退定金。主要是水费，可能会出有遗留水费，如果产生滞纳金也是一笔不小的费用，如果房主不愿意给买方则可以直接在定金中扣除。
北京房产律师徐宪杰温馨提示，年受外部环境影响，多地房地产售价均出现不同程度的优惠，在选购房产不动产时，需了解相关项目资质，以免出现房产纠纷，选择正规机构，看清合同条款后再进行签约。当发生房产纠纷时，保留相关证据材料，可到当地人民法院提起诉讼维护自身权益。
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