我们都知道，对于二手房而言，会因为价格产生各种各样的成本
比如因为多少钱所以多少首付，多少税费，多少贷款，多少相关成本
几乎所有的投入都会围绕着价格的原因而产生
上海二手房 的变化其实是来自各种和价格有关的干扰
如今二手房市场各种核算成本的价格参照标识产生了巨大的变动，从而让整个购房支出成本产生变化
这样的变化不是说是否巨大，而是复杂，因为我们简单的统计了一下，一套房子接近有7个价格
每一个价格都会影响我们的支出成本，今天给大家做一个简单的测算
01
一套房子的价格产生，最开始一定是来自房东
就是这套房子的心理预期卖多少钱， 成交是多少
我们打一个比方，比如说万
按照道理来说其实成本都围绕这个价格来测算就好
但是这个价格在进入到二手房市场就需要发生变动
首先大家知道的，如果需要上线挂牌，你的挂牌价就首先是要低于核验价
这个时候就出现了2个价格
这个小区的核验价可能就是万，你 只能挂到万
那对于房东来说挂牌价不能高于万，定在一个万的价格空间，那么这个时候，在还没有客户进入谈判的时候，就出现了4个价格
分别是：挂牌价、核验价、成交价、网签价
网签合同最多只能根据核验价进行网签
所以对于房东来说如果希望 的依然能够维持万的成交，这一次可能需要把室内的装修电器什么都要作为同步转让的一部分
折价50万达到最终的成交价：
这是 个阶段
第二个阶段，就是有客户前来购买，房子进入到交易环节
而对于购房者来说，除了房子的总价之外，他还关心，我付出的首付是多少以及税费是多少
就和现在谈论得沸沸扬扬的三价孰低中的“三价”有关
因为三价就低，买房的首付、一次性支付费用、银行贷款额度、税费，全部都产生了变化
我们还是拿刚才那套W的房源来举例
网签合同价：用于交易中心备案和纳税标准，W
银行评估价：银行委托评估公司评估价，W
涉税评估价：银行贷款的重要评估价，W
对于贷款，和银行评估价、涉税评估价、和网签合同价里三价 的那个有关，决定了房子能够贷多少
换句话来说现在能够在银行里申请的贷款比例已经要少很多了
贷款比例少如果网签价格还是万来算的话，那么你的支持金额就要更多一点
另外还有就是税费和中介费用
这个没办法计算，因为确实每个人差异都比较大，假设还需要30万的整体税费成本，这部分也需要房东提前准备好
那么如今对于现金支出简单来看就是这样的
所以各位可以感受下如今形势下上海二手房的复杂
如果此刻你想要买二手房，你或许要准备更多的现金，更少的依赖银行贷款，这样才能够买到目前你预期的房子
02
毫无疑问，最近的上海楼市已经进入到准全款的模式
这是每一个二手购买者需要有的预期
一套总价的房子，以前置换的支出成本需要万，现在需要提前准备好万，提升了超过10%的成本
这还是核验价和成交只差了50万的前提下计算的
如果核验价和最终成交价格差别很大，那么支出成本可能会更多
我们再来做可以简单对比一下数据，一套总价W的二手房，如果在不同核验价下的支付成本会有多少
在不同核验价之下的的支付成本，越来越趋近于总价。尤其对于置换买家来说，这其实和全款买房无异
这就是现在在上海买二手房的很残酷的真相，也是现在买房必须要做好的心理准备和资金筹备
因为很多现实中的案例表明，核验价也许会比我们想象中的还要更低
面临着支出成本提高，对于现在买房可能只有两个选择
一个是尽可能多的筹备更多现金，二个是降低总价，去买更便宜的房子
本来可以买万的，只能买多万，本来可以买万的，只能看万左右的，以此类推
除了支出成本的增加，在购房过程中又存在太多不确定性
因为不能像以往那样，明确告诉你这套房子首付是多少，要交多少税，要提前准备好大概多少资金
因为这样的不确定性，增加了成本的同时提高了风险
有可能会遇到贷款不足，首付提高，没办法在约定时间内补齐，不仅房子买不到，还面临违约金的风险
所以这个时候前期和房东的沟通商定很重要，另外一个靠谱的中介也很重要
03
不仅如此，现在上海的二手房源正在锐减
买房周期变长和效率变低的情况，短期内恐怕无法改变
截止目前，网站上的挂牌房源数量目前已经降低到1.7W套以下，与7月初的3.2W套，直接少了一半以上
买家能够找到合适房源的概率也跟着减少了一半
房源的大批量下架肯定不是短期事件，能不能恢复到正常水平还是未知数
随之而来的是如果想要看更多的二手房，只能一套一套去找
目前各大中介平台的房源，都只能在内网上查看和推荐，如果着急买意味着要花更多时间实地看房找房
在我看房的时候，中介小哥给我展示了自己手机只显示在内网上挂牌的房源
告诉我一个数字：平台上因为价格核验没办法上线的房源，至少占八成以上
我问他这样看房是不是很麻烦，他说只能等客户来，或者说一直和客户保持联系，才有可能推荐线下房源
这样的情况也直接导致了带看量和房源量的减少
今年7月带看量环比下降18%，已连续2个月出现环比下跌，未来看房效率可能会更低
这种真空的状态确实是比较难受的，也是这么久以来二手楼市不太遇到的场景
这种情况下，置换客户无疑是被这一轮调控影响到 客群
成本在提高且换房周期在变长
作为置换房东还要先卖掉房子等到对方款清交房，再置换下一套房，这期间的周期长度会是原来的二倍以上
因为即便是贷款资质通过，也要到明年才能放款
现在哪个置换客户进入市场，心理上不得准备好全款买房的准备
04
所以如果让我来判断上海二手房的状态，有几个结论可以和大家分享
首先很明显，这一次的二手房市场在“去银行化”
简单来说就是降低银行在楼市里的资金投入量
核验价带来 的改变就是银行房贷参考标的的减少，从此以后楼市里银行就成为了配角
目的也很明显，就不让银行太依赖“房贷”这件事
是的，我说的是不让银行依赖房贷
其实很多银行很滋润的原因就是一年什么都不做，安心做好房贷生意一年的营收就不错，这本质上并没有发挥银行在资金调配上的作用
包括几年前的消费贷很多也是变相的房贷
而这一次的调整 地弱化银行的参与度，让购房者少了“杠杆”的使用度
第二就是拉长了周期
价格多了意味着环节多了，环节多了意味着周期会变长
之前我们认为周期拉长很多时候是因为银行不放贷，现在是因为环节增多审核增多之后导致周期拉长
换句话来说，未来的二手房市场可能就是长周期慢转换的，现在想要换房的朋友，时间规划是你必须要学会的事情
当然这对持币待购的人来说或许也是利好，因为你有更多的选择的时间
所以有几个建议要和大家分享，特别重要
1、选择的资产要跑过别人
任何事情都要做最乐观的心态和最悲观的准备，如果我们认为这个趋势是长期的，那么我们能够做的就是，让自己的房子比别人的要更好的流通
所以你这一次买的房子，以后的接盘人多不多，五年之后容不容易卖，这都是需要考虑的
在大盘冷冻的时候，跑过别人就是赢过大盘
2、重度需要中介
这件事也是认真的，二手的复杂如今在两端，找房源和走流程，这两个环节如今都需要中介，如果盲目的手拉手到后期会有大量的风险，特别是买家
需要中介去帮你规避后面的各种潜在因素
当然如果你拥有“准全款”的能力，此刻好的中介也能够帮你获得更多的谈判空间，这就是此刻中介的重要性
一句：
不论上海二手进入什么模式，毫无疑问一定会进入自食其力的模式，你能买到什么样的房子，就在于你对这件事的投入度，以及愿意为此花多少时间
祝大家买到中意的房子
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