北京涛哥说房
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近40年以来，我国的GDP实现了跨越式发展，在国家经济高速增长的同时，居民收入也不断攀升、腰包里的钱越来越多了。近些年来，居民的家庭收入分配和家庭财富格局正在发生着一系列的新变化，根据《经济趋势研究院》曾发布的报告《中国家庭财富调查报告》数据显示，在我国的居民家庭财富快速增长的同时，房地产净值增长很为了带动家庭资产增加的主要因素。统计数据显示，在全国范围内，房产净值占到了一般家庭财富比例达到65.99％-70.55%的比重，与农村相比，城市家庭的房产净值增长力度要远超农村的房产净值增长幅度。一言以蔽之：城市的家庭财富在增加，但是整体家庭财富增长中，房地产贡献了主要份额，又或者说，城市的家庭资产，主要依赖于房子。这种家庭财富的格局转变，传递出了2个信号： 、从存量角度而言，房产净值的增长比例要远远高于家庭其他资产形式的增长比例。家庭资产分为很多种类型，例如金融资产、银行定期存款、房屋资产、耐用消耗品、生产性经营资产等类型。在这些常见的资产构成中，按照一般“较为合理”的分配方式，每一类都有所分布，才是合理的方式，然而房产占比过高，就显得头重脚轻了。我国的家庭居民财富中，房地产超过70%，这与发达国家（例如美国、英国、德国、法国等）形成了鲜明对比，以美国为例，在该国的居民家庭资产中，金融资产占比超过70%，房产只是一少部分而已，甚至说，房地产占比是微乎其微的一部分。第二、从家庭资产的流量方面看，近10年来，房地产在家庭财富的份额增加速度，要远超于其他5类资产的增长速度。在这里，我们要把“收”和“财产”或者“财富”两个概念需要区分开来。收入是指，个人或者家庭在一定时间内的所有进账，是流量概念。资产是指在一定的时间点所拥有的资产可评估的货币价值，是存量概念。在《中家庭财富调查报告》中给出的收入数据和资产数据，前者是后者的流量来源，后者是前者的存量表现。随着房地产的比重逐渐增加，这也表明城市家庭收入的流量主要进入了房地产领域，以至于对消费和其他资产可投入领域产生了挤压情形。学者王林通过研究表明，在我国的房地产市场，沉淀了至少万亿的资金，一旦这些资金释放出来，将形成强大的购买力。也从侧面佐证了一个问题，居民买房的热情很高，一旦挣了钱，那就可能把这些钱纷纷拿出来投入到房地产市场中去。由此导致了一个结局出现：家家户户都有1-2套房子。央行课题组曾发布《城镇家庭资产负债报告》，报告显示，城镇家庭户均资产保有量达到万元，在家庭资产中，房子占到多数比例。城镇家庭住房保有率达到96%，平均算下来每个家庭拥有住房1.5套，超过40%的家庭拥有3套以上房产。比起40年前，居民资产增幅可谓翻天覆地。但是也有一个风险点：房产占比过大，对房产市场依赖度过高，一旦房地产行情出现点风吹草动，将直接带来整个家庭资产幅度的改变。可谓“房地产是家庭资产牵一发而动全身”的行业。进入年，一个新的“问题”摆在了很多人的面前：房地产失去了昔日的辉煌，新房销售不断受挫的同时，二手房挂牌和库存压力开始增加，根据数据显示，三四线城市的商品房库存推高，去化周期达到了21.09个月，基本上都超过12个月的安全限度；30个二线城市的楼市库存去化周期也超过15.99个月，略高于12个月安全线。只有一线城市的库存去化周期保持在12个月以内。一言以蔽之：房地产涨幅有限，价格增值力度可能变得微弱，那些家庭资产高度依赖住房的人，将不得不面对一个新选择：未来10年，“买房”与“存款”哪个更明智？究竟该不该把房子卖掉，然后存进银行呢？学者给出2点建议。咱们计算2笔账：首先，如果你有万元现金，存进银行的话，5年能增值多少？从长期来看，货币持续贬值是情理之中的事情，因为货币超发的现状依然存在。在过去的10-20年里，我们明显感觉到一个实际情况存在，那就是手中的钱越来越不值钱了，原来一块5毛钱的面包，现在需要5块钱才可以买到。20年前的万元大户，相当于现在的千万富翁。货币供应总量，我们称之为M2，有专家甚至做出过研究，多年以前，我国的M2增幅就开始远超美国，如果不是继续出现缩水的话，这些年的M2加起来，足够可以买下整个美国。多年以来，我国的M2/GDP显著高于其他国家平均水平，由此导致房地产等市场的价格泡沫堆积过大，人民币的购买力出现了不断下行的情况。非金融部门杠杆率持续攀升。单单从M2角度分析，各项贷款持续为创造M2增长贡献力量，年之后，始终保持在60%以上。在不少年份，为了起到促进作用，M2的增幅甚至达到了20%左右的增加速度，市场上一度资本滚滚而来。08年“四万亿”这是一个典型的事情，当年的M2增幅过快，增量迅速跃升，达到每年约10万亿元。未来10年里，我们明显可以知晓，货币方面应该有2个举动走向： 是继续释放资金，为了给实体行业继续增加货币支持力度；第二是降准降息，目的也在于向市场释放资金，助推实体制造业和高科技研发企业的生产投入。所以，银行利率走低，也是情理之中。这是发达国家已经走过的路。现阶段，5年期定存的利率在3.85%左右（按照4%计算），那么万元的存款在5年之后本息达到了万元，总利息为20万元。如果没有其他的资产增值渠道，20万元也相当不错了。其次，如果你用万元拿去买房，10年后这套房子价值多少钱？想必，这一点才是多数人该关心的问题，毕竟居民财富的70%以上都寄存在房地产行业。社科院财经战略研究院在年底发布了《住房报告》，对房地产做出了一番评估和预测，社科院表示，年房地产涨跌将持续平稳的局面。从价格的平均涨幅来看，一线城市、核心城市、核心区域的房地产增幅或超过预期，可能远超20%的幅度，甚至能达到50%以上。所以说，如果你手上有万元，买套房子，10年之后涨到万元价值，超过银行定期存款收益率，你就赚到了。如果你买的房子位于核心城市、一线大城市等优质地段，那结果可想而知，出现上涨可能很大，特别是北上广深，价值增幅肯定超过银行定期存款收益率。未来5-10年，该“买房”还是“存款”？通过这样一番评估，应该基本清楚了吧。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
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