公益中科 http://hunan.ifeng.com/a/20170626/5773085_0.shtml来源：凤凰网房产杭州站法拍房，是窥探楼市的一个暗窗。2月21日，融创宜和园一套法拍合院以万元总价成交，折合单价约18.4万/㎡，再次激起巨浪。热议之下，法拍这片市场也被调控之眼锚定。3月3日，杭州发布新政，法拍房被纳入限购范围：自《通知》发布之日起开拍的法拍房，参加法拍的竞争人需符合本市住房限购条件。昨日上午，15套杭州限购范围内的法拍房集体开拍，这是新政后最大的一次阵仗。调控几近一周，新政成效如何，今日或许是合适的检验节点。截至今日上午11：11，15套房源全部结束竞拍：4套流拍，9套低于市场价成交，仅下城区嘉里桦枫居和富阳新登双溪天城的2套房源高于市场价成交。从拍卖结果来看，新政立竿见影。其实早在新政掷地的后一天，法拍房便应声而跌。3月5日，一套西湖区东山弄建面约78㎡的住宅被成功拍卖。这套位于东山弄的房子，就位于西湖风景区边上，综合条件较为优越，小区周边就是宝石山、曲院风荷、植物园，楼层也不差，位于5层楼里的3楼。令人大跌眼镜的是，在经过32轮竞拍后，该房源最终以万元总价成交，比市场评估价低了整整万，相当于打了七折。除此之外，原定于同日开盘的7套法拍房也都紧急撤回。新政实施至今，阿里司法拍卖平台上已有17套杭州限购范围内的法拍房紧急撤回，而撤回原因大多是“政策调整”或“限购调整”。颇为耐人寻味的是，在这批撤回房源中，有一位余杭区的房主担心成交价远不如预期而紧急还清了债务，撤下房源。房主慌张撤回房源之余，一场围绕天价法拍房的资本运作也被摆到了台面上。由于不限购而又频频拍出高价，蕴藏在法拍房上的财务密码已被某些炒房客所洞悉：只要两方合作，其中一方以未及时还清借款为由提起诉讼，请求法院拍卖另一方的房产，就有可能以高溢价成交，从中攫取利润。此次突如其来的限购枷锁，及时补上了这个漏洞，也提前平息了多场正在“酝酿”中的闹剧。杭州法拍房的限购，几乎是必然的。放眼中国其他城市，北上深广的法拍房都被列入了限购的名单，其他的包括南京、济南、东莞、珠海等城市的法拍房，同样在限购的“牢笼”之中，仅杭州还是“漏网之鱼”。未来杭州楼市的法拍市场走向如何？我们不妨选取南京为样本。众所周知，南京早在年就将法拍房纳入限购范围。随意截下一张南京法拍房的成交结果列表，可以很直观的看到，几乎没有一套房子的成交价是高于市场评估价的，大多为市场评估价的70%-90%。而今日杭州15套房源的拍卖结果，如出一辙。当交易更本更高的法拍，绑定上一张房票，如此组合无疑是对着大家的热情直泼一盆冷水，无论是购房者本身还是成交价格，都将趋于理性。但值得一提的是，新政的影响范围几乎仅划在了普通房源身上，而优质学区房和核心地区的优质房产，依旧会在调控的大环境下走出独立行情。以今日成交的下城区华丰板块的嘉里桦枫居为例，最终成交价比市场评估价高出40万，溢价率超59%。查看一下该房源的信息，果不其然，它的背后站着安吉路幼儿园桦枫居分园、青蓝小学青华校区、风帆中学华丰校区（在建）等优质学校。倘若宜和园放在新政后开拍，稀缺的房源+巨大的价差，还会不会拍出此前的价格，也不好说。那么，对于购房者而言，这一切传递出什么信号？先来看二手房，好歹，炒房客的部分“高价灯塔”被打掉了。我们知道，法拍房由于叠加了“房票”的价值，往往可以比二手房溢价20%-30%成交。而一旦拍出高价，就会被业主们宣传为普遍的成交价，甚至拉横幅昭告天下。一套高价法拍，波及到的是整个楼市的情绪。当法拍被压制，二手房价也将在一定程度上趋于冷静。这对于购房者而言，不可谓不是一件好事。新房层面，几乎没有疑义的是，法拍房的门一关，必然有部分无处安放的资金流向不限购的临安。根据这两天的消息，位于锦南新城的地上南樾府近期加推的5号楼在两天内便被迅速吃干抹净，新政对临安的影响似乎比我们想象的都要快。然而，其中最为热门的青山湖科技城板块，自去年底未来旭辉城、丽光城的清盘后，正面临房慌。从目前的库存情况来看，未来青山湖科技城的供应将集中在中天珺府、越秀星悦城、大华春山椿树几个项目上，即便算上大华春山明月未售的排屋、合院，满打满算也不过多套库存，高层库存更是仅剩余套。临安楼市的热度正在肉眼可见的上升，但也需要说明的是，法拍限购对临安的直接影响其实相对有限，或者说，更多的是市场情绪上的影响，毕竟大多数法拍房都是有钱人的游戏。对于这部分改善群体，还有一类替代品，那就是㎡大平层。不限购、高品质、高性价比的大平层在近年为富人构起了一方净土。根据相关数据，整个杭州法拍房一年的总成交量大约在多套，这放在杭州整个住宅市场来看，杯水车薪，但对于大平层来说，即便只是一小部分流入，也是一块不小的蛋糕了。
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