引言
随着房地产市场的发展和国家宏观调控*策的演变，房屋中介服务市场迅速发展。同时，经过中介服务的房屋交易产生了大量纠纷。在理论和实践层面，探讨房屋买卖中介服务合同的性质、“跳单”行为的认定等司法实践中的疑难问题及其成因，提出审理此类案件应当遵循的基本思路和统一的裁判规则，意义重大。
对于二手房中介合同而言，由于其房源信息是由中介公司提供并促成交易，中介人为交易双方提供信息及条件，所提供的服务仅限于提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其既不得参与委托人与第三人之间的法律关系，亦不能决定委托人与第三人之间的法律关系的内容，中介人实际充当介绍人的角色，并以报酬请求权的实现为合同效果，是撮合双方交易成功的一种商事行为。
一
司法裁判观点
(一)对委托合同的司法认定
1.《嘉兴市信飞房地产经纪有限公司与文斌居间合同纠纷》[1]
法院认为，判断合同性质应从合同约定的权利义务内容出发，并结合法律规定，综合予以考量。本案中，原、被告签订了《房产独家委托协议》，从协议内容来看，原告除需负有介绍买家、促成交易、协助办理过户事宜等一般居间人义务之外，尚有权利在被告委托的范围内以约定底价为基础，自行与买家磋商成交价格、以自己的名义签订购房意向协议，并有权取得超过约定底价的房屋差价等，该约定本质上赋予原告以一定价格出售被告房屋的权利，符合委托合同的法律特征，因此本院认为原、被告之间构成委托合同法律关系。
2.《谭保金、章恒与陈*房屋买卖合同纠纷》[2]
一审法院认为，陈*与全屋公司在独家委托协议中明确约定陈*委托全屋公司为其出售涉案房屋并代收定金，该约定符合委托合同关系的特征，陈*与全屋公司存在委托合同关系，该委托合同不违反法律规定，应属有效，双方应受其约束。陈*抗辩其与全屋公司间系居间合同，与事实不符，于法无据，一审法院不予采信。全屋公司根据委托将涉案房屋拟出售给谭保金、章恒并收取购房定金，应为全屋公司履行上述委托合同约定的事项。根据谭保金、章恒及全屋公司有关全屋公司向谭保金、章恒出示委托协议的陈述，以及定金收据中亦载明代陈*收款的信息，可以证明全屋公司向谭保金、章恒披露其代陈*出售涉案房屋并收取购房定金的信息。
（二）认定为中介合同的司法案例
1.《最高院年11月20日公布的指导案例1号——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》[3]法院认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
裁判要点明确“买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，卖方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立”，即房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
2.《虎林市盈德房地产经纪有限公司诉丛某某居间合同纠纷案》[4]
法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告丛某某委托原告盈德公司提供媒介服务，并签署看房单，符合居间合同的构成要件，依法确认本案原告与被告丛某某之间形成居间合同，现因居间合同发生纠纷，故本案案由为居间合同纠纷。
3.《灌云新德房地产有限公司与张海林居间合同纠纷案》[5]
法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。年1月20日，原告新德房地产公司与被告张海林签订《独家委托合同》，系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。本案原告在合同签订后，拍摄案涉房屋照片，通过
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