合同页数太多，不知道哪是重点！条款约定，不知道如何拟定！二手房签约，虽然买卖合同是建委的固定版本，但是在填写时，你不清楚处理方式，都会留下隐患。
所以很多朋友留言，签约应该注意哪些问题？不过由于每个人的情况不同，这里只能给大家讲讲常见的问题。如果大家有自己的具体问题，可以留言私信我！
通常我们在签约时，有四处条款内容存在隐患：
1、有租户，签约时合同写无租户，且没有《放弃优先购买权声明》。
2、户口迁出没有约定根本违约。
3、贷款条款无补充，购房人被动接受。
4、房屋附带属性无补充条款，打官司也无法定夺。
买卖合同中一般都有一条约定：
“该房屋的租赁情况为：___________。1、出卖人未将该房屋出租。2、出卖人已将该房屋出租，。”
正常来说房屋内有租户，应该选择第2选项，并且租户签署《放弃优先购买权声明》。买卖双方约定租户搬离时间，及解约责任。
但这样会影响中介的操作流程。有些中介为了省事，会告知购房者“咱们选1就可以了”，经常会把这一点描述得很轻，因此很多购房人根本就不在意。
但是在整个交易中，一旦出现问题，解决起来就十分的麻烦。例如：
“租户要求用同等条件购买此房。根据相关法律，租户拥有优先购买权，一旦租户没有签署《放弃优先购买权声明》，那么他就有权要求业主出售给他”。
“或者补充条款没有约定租户搬离时间，一旦房屋完成过户，可租户没有搬走。根据相关法律规定，买卖不破租赁，购房人无权赶走租户。但合同中没有约定，业主也不会承担责任”。
所以关于租户问题，要根据实际情况来签署合同。有相关的约定的，就要签署补充协议，不要停留在口头约定上。
在户口迁出条款中，基本上合同体现的大意是：
“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。”
这里只约定了两个违约赔偿金，但是没有约定不能迁出的解决方案。因此一旦户口未能迁出，除了获取金钱赔偿外并不解决实际问题。
因此在合同签署时，针对房屋内有户口的，尤其是户口有晚迁出要求的。在补充协议中一定要约定业主构成根本违约的条件，以及相应的赔偿标准。这样也是对业主的强力约束，一旦发生纠纷有据可依。
再看看贷款条款中的内容，一般固定的版本内容是：
“买受人向申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元(小写)，____________________元整(大写)。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：(1)买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人;(2)买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担;(3)本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。”
如果是购房人自身原因未获得贷款的，业主是不会同意免责的，所以(3)选项基本上是都不会选的。而筹齐全款，对于贷款购房者来说本身就不现实，所以(1)选项也就本放弃。那基本上只能选择(2)。
问题来了，如果不是购房人自身原因未获得贷款，那怎么办？
合同里没有固定约定。因此在贷款约定条款中，一定要补充“非购房人自身原因导致贷款未能获批，双方应该免责”。
最后关于房屋附带属性约定，合同中没有固定条款，最明显的附带属性就是学区房。每个城市都有自己的教育资源，每年都会有因为学区房学籍无法使用产生的纠纷。
虽然国家现在在调整学区制度，以后也纯学区房也会越来越少。但就目前来看签约时，至少要求“业主保证该房屋符合目前学区制度，并拥有符合目前制度的名额。如果学区*策在完成过户后有变，与业主无关”，当然还要约定业主保证约定后的违约责任。
看看是不是觉得合同里，真的不是看得懂中文，就没有问题了。这还是几个常见的情况，还有不同的购房人，与不同业主组合，会产生的千奇百怪的情况。
因此，购房人一定要打起十二分精神，看清读懂每一个条款。提出每个条款至少公平合理的约定。
如果你看到过什么奇葩的条款，欢迎留言，我将给大家详细的分析解答。下一期是“谨记，二手房交易必须清楚的事项！”系列的最后一篇，给大家讲讲怎么防止被中介逼单。
欢迎大家持续
联系电话：