来源：凤凰网房产杭州站
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杭州法拍房又出高价成交了。
本周三，远洋公馆的一套约㎡法拍房，经过91轮激烈竞价后，以总价约万成交，高出市场评估价（.4万）55.5%，折合单价近8万。
这一价格，创造了小区近半年来的成交价新高。
但是打开贝壳二手网，还可以看到不少挂价6万左右的房源。许多人不理解，为什么放着便宜的二手房不买，要去拍这么高的法拍房？
奥妙，就在于这些房源一户到底是“几本证”。
目前小区挂牌的那些低价房源，基本是两本证。而这套法拍房是一本证，这类业主比较惜售。
无独有偶。一周前，丽江公寓一套㎡一线江景房拍卖，仅3轮出价，就以总价万成交，只有市场评估价（万）的7.1折。
但同等面积房源，丽江公寓的挂牌价，基本要5万左右。
原因同样是几本证。这套㎡是由一套85.7㎡和一套84.72㎡拼接而成，俗称“一房两证”。
在这波史无前例的长牛行情中，杭州这批拼接二手房，严重跑输大盘。“10年了，只有百分之六十涨幅，跑了个银行理财。”某房东抱怨道。
更郁闷的是，不仅卖不出好价钱，改善之路也被堵住了（锁住了至少两张房票）。
新房实在太难摇、次新房又太贵，那么看起来很合算、品相也很好的“多证二手房”能买吗？俗话说“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格”，只要估值合适，当然可以买！
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所以，要不要接“多证二手房”，最重要的是搞清它的估值，应是“一证二手房”的几折。
年，为遏制高房价，加大中小套型供应比例，国家发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，关键点就是“90/70”政策。
但是小户型太多，一是销售成本高，二是户型不好设计，三是拉低小区档次影响豪宅卖出溢价。
为了应对新政，开发商开启了各种“擦边球”的户型创新。
尤其那些市中心一流地段的楼盘，为满足富人对大户型的需求，将两套小户型合二为一设计出“双拼”户型。更有甚者，推出三合一、四合一，乃至五合一的大户型。
这个神奇的“五合一”楼盘叫华元和庄，主打大户型的联排，就在西溪路上。
看看好找房APP上，和庄二手房源这诡异的画风，65㎡、74㎡和89㎡居然都是“6室3厅”格局，挂价也只有三四万，比那套㎡低了近一半。
直到年8月，“90/70”才退出历史舞台。
据不完全统计，8年时间里，杭州至少30个楼盘做过拼接户型，包括但不限于：
碧玺、远洋公馆、艮山府、西溪诚园、明月江南、昆仑公馆、田园牧歌、蓝庭、东方福邸、相江公寓、慧园、翡翠城、文溪鼎园、臻园、香槟国际、东方御府、城市芯语、华元和庄等。
“90/70”刚推行时，杭州房子还可以随便买，拼接户型还挺好卖的。但随着上一轮限购（-年）的启动，流入二手市场的拼接户型就直接“冰冻”。
限购之下，买这种二手房，至少需要一次性拿出2张房票，而且其中一套必须按二套房贷执行，代价太大了。
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如今限购持续收紧、房贷利率居高不下，拼接户型的处境更加艰难。
在贝壳手机APP上，输入“两本证”或“双拼”，只跳出数十套房源。但从挂价看，部分房东要价并不低。
比如明月江南一套㎡拼接户型，挂价7万1。东方福邸一套㎡拼接户型，要价6万+。远洋公馆报价6万多，田园牧歌超3万5……
结果自然是，惨淡的带看量和成交量。大多数房源带看量为零，挂牌一两年比比皆是。
最搞笑的是西溪诚园某业主，挂牌了一套㎡的双拼户型，本来报价万。听说有人想看房，立马调高万，结果这难得的意向客户也没了。
“交易太难，房源又少，今年还没成交过。”明月江南附近的中介说。
还有不少中介表示，因为长时间没人看房，太久没联系，对房东都没什么印象了，更摸不准房东的价格心思了。
不过，从极有限的几个价格样本看，拼接户型确实便宜得多。
像开头的丽江公寓，单价3.35万。今年5月14日，丽江公寓一套㎡大户型，成交价近4万3。
朋友圈中，有人去年底成功出手了一套东方福邸㎡双拼，单价6万内。同等大小户型，今年2月，卖到了最贵7万6。
西溪诚园那套㎡起初挂价万，而㎡正常户型挂价万。
明月江南因为许久未有成交，中介只给出了一个模糊不确定的说法。“同常规户型比，总价差距百万以上。”
最直接的数据，是东湖新城的绿城蓝庭。
就在前几天，刚成交了一套㎡的小高层拼接户型（90+50），单价1万9出头。而同等面积的高层房源，可以卖到万左右，单价2万6。
综合来看，目前拼接户型是正常户型的7折左右。
但由于成交样本太少，大多数挂牌房源又是“有价无市”的状态，实际价差应该更大。
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那么，拼接户型到底能不能买？
通常的答案，一定是不建议购买。这次调查过程中，不少中介也是主动劝退：千万别买，买了就套手上了。
我觉得这个问题不能静态地看，以当下杭州一二手房近乎变态的行情看，虽然拼接户型麻烦很多，但能以便宜的单价随便买，也不失为一种“刚性改善”的途径。
但你还得考虑到，随着时间推移，杭州家庭的房票消耗殆尽，还不断有类似“封堵赠与”的补丁推出，能拿出2张房票的人越来越少。
从更早实施限购的上海来看，拼接户型逐年变得越来越不值钱，越来越无人问津。
所以，当下正常户型7折的估值，显然偏高了。因为这种房子接手，基本就是“不动产”，变成纯消费品。
某种意义上，它的估值可参照市场上某些卖“使用权”的小产权房，甚至还不如，因为它还要一口气锁定你至少2张房票，因此丧失许多“打新”暴赚的机会。
“拼接房真没人要，除非足够便宜。多便宜，打个5折吧。”中介说。
以华元和庄为例，“一房五证”在某种程度下模拟了房票耗尽的极端状态，贵为西溪湿地旁的联排，网签价居然只有2万3左右！
作为旁观者，都忍不住要为它洒一掬同情的泪。
当然，起初的购买者也是无辜的。而且就居住舒适度而言，这些拼接户型往往相当不错，人家当初真的是冲着“房住不炒”才买的啊！
如果想清楚利弊，估值足够低，还是有一些家庭可以接这类二手房。
比如前文的蓝庭，据说是买给父母养老的（父母名字），长期自住，以较低的价格，享受大户型的居住体验，也挺好的。
还有一些特别大的家族，房票多到可以挥霍，需要一套大房子合族而居，亲戚关系又十分融洽，也能考虑。
还有一些人抱着赌一把的心态：万一过几年杭州取消限购，岂不是赚大了？
姑且不说目前限购完全看不到解除的可能，就算放开又能如何？因为限购取消，往往也是整体行情低迷之时。不要说拼接户型，普通房子都是哀鸿遍野。年杭州限购取消，拼接户型依旧惨淡，就是最好证明。
手握拼接户型，就像进入了死循环，走不出来。
之前倒是有家庭，通过合买再赠予的方式破解。但赠予3年限制出台后，这通道也被堵上了。
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从全国范围看，理论上还有一个更好的方法——多证合一。
去年下半年，广州增城区和长沙，均发布了类似文件——对存在多个房产证但实际为一套使用的，业主可根据相关条件，直接认定为一套房。
以长沙为例，须满足5个条件：
第一、开发商交付时即为一套房；
第二、年5月至年期间规划建设；
第三、同一层有墙体相连的2套（或3套）住宅；
第四、不动产登记权利人为同一人或权利人之间为配偶、父母子女关系；
第五、每套住宅的面积均在90平方米以下，总面积不超过平米，误差在3%以内。
若购买二套房，还须满足3个条件——必须是户籍家庭，即本地户口已结婚，单身不能买；如果是新落户，必须落户满两年以上；首套房产证必须满4年。
杭州有可能推出类似措施吗？概率很小。
首先，拼接户型虽然是90/70政策所衍生的产物，但直接原因，还是开发商打擦边球所导致的。
其次，大多数拼接户型，由90㎡以下户型组合而成。对比一本证大户型，其实享受了一定程度的税费优势。
第三，拼接户型楼盘虽不少，但在整个杭州楼市中，绝对值占比并不高。
犹记得，当时买入远洋公馆、碧玺的那批人，喜悦之情溢于言表；谁能想到，限购之后却陷入尴尬。
在这个每年政策变脸比六月天还难捉摸的中国楼市，人人都只能自求多福。循规蹈矩也好，剑走偏锋也好，你都不知道何时就成了“被挡在门外”的那一拔人。
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