01往期问答收录在“墨子说楼市”百家号
02遇到买房问题请私信提问
1、问：老师你好，我目前在香蜜湖有套学位房，89平。益田村有套92平三房，高楼层。罗湖港岛银座还有套一房。近年来深圳西部发展迅速，想置换到西部一套4房，老师您有什么好的建议吗？谢谢！答：你好，香蜜湖三房可以继续持有，罗湖房未来是跑输大势的，尽早出手置换，石厦板块未来是能够跑平大势，可以暂时保留，做截断抵押融资。置换西部4房还是要根据你的首付、房票、和月供情况。可以参考：南山后海，宝中。2、问：墨子老师你好，刚大学毕业三年，目前手里现金万，月收入4.5万左右，现在想着在深圳买一套房，现在纠结到底买新房好还是买二手房好？有同事说新房划算，税费少，也有人说二手房划算，性价比高，能接受二手房，不知道怎么算这个税费成本？请老师不吝赐教。感谢！答：小白买新盘，高手买二手。同样一套万80平的房子，首套房。新房未必比二手房节省税费。1、新盘：无个税和豪宅税，只有契税。契税=万X1%=5万。2、二手房，个税：满5唯一免个税。契税：契税=万X1%=5万。豪宅税：满2年免征。如果不是满5唯一，从房价中省出来就行了。如果有豪宅税，不满2年就要卖，不是经济出问题了，就是有别的急事，更好谈价。3、问：你好，东北朝向8楼中间楼层，下面是马路，还有南向2层，1楼是架空，下面是小区道路，马路的距离都差不多，从居住和以后出手方便出手的角度看哪个比较好?老师您会怎么选择？答：你好，我会选后者，朝南好过东北，只要前面没遮挡，南向的采光2楼也比东北8楼要好。朝向优劣排序：东南、南、西南、西、西北、东北、北。4、问：你好，付费咨询！我目前家庭两套房，主要是想投资，想把想把桃源居的三房卖掉，优化一下资产，卖掉加上手上的现金有万多一点。1，想投资华润二期平的4房，这个小区有华润万象天地和地铁，商业配套比较好，还有南外学位加持。2，半岛城邦三期，海景房，视野好，有配套，离地铁远。3，后海翡翠海岸，也是海景房，学位一般，这几个小区我都看了，各有利弊，请问老师有好的建议吗？未来哪个升值潜力比较大？感谢！答：你好，感谢付费。只能回答个方向，对于具体楼盘涨幅的预测是不可能完全准确的。你所列举的这3个楼盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的涨幅实际上就代表着各个区域最顶级购买力的强弱变化趋势。以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。1、说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，医院，这样的便利生活谁不想要。而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。2、今天的华润城，成交价已超出13万。周边环境和居住品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格?一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。码农群体常年，天天加班，没时间考虑太多居住品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。二是该片区新建的南山外国语科华校区。南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。至少在南山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代?大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。华润的定位只是刚豪而已。3、半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的楼盘之一。这个涨幅，几乎可以和同时期的深圳湾媲美。没有学位加持，周边配套也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异?一是大南山概念，区位优势；二是蛇口片区的龙头标杆楼盘，大体量，高品质。三是蛇口的各项利好加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景楼盘中几乎无出其右者。也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗?不能。但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那么多高净值人士，愿意多花几百万甚至上千万，只为在自家观景阳台上远眺大海。赚那么多钱，不就是为了享受生活吗?更何况，深圳的海岸线只有那么长，海景房只有那么少。目前来看，这几个小区的排序：翡翠海岸半岛城邦华润。03遇到买房问题请私信提问
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