内容来源/蚂蚁刑辩
编辑/蚂蚁刑辩
图片来源/蚂蚁刑辩
近日，关于谢娜、张杰夫妇的“跳单”事件传的沸沸扬扬。该事件的大致内容是：原中介服务人员H在网上爆料称张谢夫妇欲在上海购买多万的房产，经H带张谢夫妇看过该房产后，张谢夫妇为逃避支付百万中介服务费用，跳过中介，直接与该房产所有权人签订合同、进行交易。
消息一出，张谢夫妇一下子就给推上舆论的风口浪尖，很多网友纷纷指责张谢夫妇违背契约精神，依“法”应当支付给H中介服务报酬。
那么，这个“法”是指什么？
《民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
这一条应该怎么理解呢？是不是中介带看后跳开中介，后续买房都算“跳单”、都算违法了？
01
什么是“跳单”？
《民法典》第九百六十五条对中介合同中的“跳单”作出了规定。所谓“跳单”又称“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用了中介人提供的服务，甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。
02
哪些要件构成“跳单”？
（一）委托人接受了中介人的服务
要判断是否构成“跳单”，首先要看是否签订了中介合同，签订合同后合同是否已经生效，并且要看中介人是否已经按照合同约定向委托人提供了交易机会或者媒介服务。
（二）委托人利用了中介人提供的信息机会或媒介服务
判断是否构成“跳单”违约的关键是：按照中介合同的约定，中介人向委托人提供中介服务后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同。实践中，委托人为了增加交易机会，往往会“委托”多个中介人，比如卖方为了尽快出售房屋，可能通过多个中介公司挂牌销售同一房屋，而不是委托某一家中介公司 代理。因此，多家中介公司都可以掌握同一房源的信息，买方则可以通过多家中介公司了解到同一房源信息，即使买家享受了某一家中介公司提供的服务，而 跟另一家中介公司签订了中介合同，也不能完全说明买方是利用了 家中介公司提供的信息机会或媒介服务。
（三）委托人绕开中介人直接订立合同
这里说的委托人绕开中介人直接订立合同，通常有三种表现形式：（1）委托人利用中介人提供的信息，直接与合同相对方（卖家）订立合同；（2）委托人利用中介人提供的信息，通过其他中介人与合同相对方订立合同；（3）委托人利用中介人提供的信息，将该信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同。
回到张杰、谢娜夫妇的“跳单”事件，再结合上述对于构成“跳单”要件的分析，笔者认为，张谢夫妇并不必然构成“跳单”。笔者将从以下方面来讨论：合同双方是否签订了中介合同？或合同中是否有直接明确约定“跳单”违约事项？
如双方签订了合同且合同中确有约定了禁止委托人“跳单”的条款。
首先，实践中，在二手房交易中，中介人与委托人约定的报酬，通常是需要中介人履行一系列的合同义务，包括提供有用的房源信息、带看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。二手房买卖中的“跳单”行为通常发生在中介带看房之后，签订买卖合同之前，此时中介人大多仅履行了其中部分的合同义务。在张杰、谢娜夫妇“跳单”事件中，H如仅有带看房源的行为，如以完成这样的合同义务来要求夫妇二人支付多万元的全部报酬是没有任何事实和法律依据的。
此外，对于禁止“跳单”的条款及法律效力，司法实践中有不同的观点，有的认为该条款系中介人利用自己的市场优势地位而设立的霸王条款，限制了委托人的选择权，应属无效；有的认为，该条款是签订合同时中介人为了重复使用而事先拟定且在订立合同时未与委托人协商的条款，其性质属于格式条款，依据《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或者排除对方主要权利的，该格式条款无效。
如双方没有签订合同或合同中没有明确约定禁止委托人“跳单”的条款。
关于这一点我们要看张谢夫妇二人欲购买的房产信息是否只能由H所在的中介公司提供？换句话来说就是张谢夫妇有没有利用H所提供的信息和服务？目前所有公开的信息都无法证实这一点。
假使该房屋的信息只能由H工作的中介公司提供，那么张谢夫妇利用H提供的信息，绕开中介公司直接与卖家进行交易则构成“跳单”，应当支付H相应报酬；相反，如果该房源信息可以在除H工作的中介公司以外的公司或者其他公开平台获得，那么就不能排除张谢夫妇是从其他公开处获得该房源信息，因此则不能认定张谢夫妇利用了中介公司提供的信息机会或媒介服务，也难以被认定为“跳单”。
写在
诚信是一切民事活动的基石。我们作为社会发展中的一员都应当秉持诚实、恪守承诺。在房地产交易市场中，每一位参与者都应当尊重每一次交易、每一份合同，只有这样才有利于促进房地产交易市场的稳健发展，形成人人重承诺、守信用的良好风尚。
-END-
蚂蚁刑辩团队
+江苏省 专注于疑难复杂刑事案件的律师团队
+核心成员由前高院法官、省检察官、法医、法学博士和 律师组成
+独创一体化协作的蚂蚁式32步办案流程
+累积办理刑事案件0+，无罪案件+，死刑复核成功率95%以上
联系电话：