年刚开局，上海的楼市就刷了屏，疯狂程度让人瞠目结舌。
这一轮楼市，北上广深四座一线城市，只有北京只局部火了学区房，整个盘子还没起来。
后台很多粉丝问，年的深圳、广州、年开局的上海房价都疯狂上涨，接下来北京的房价走势会怎样？年前到底是不是购房的好时机？
被问的太多了，今天我就一起回答了。
年，我可以确定、一定以及肯定地告诉你们：北京大盘铁定涨！
这里，真心给想在北京购房的小伙伴们，特别是刚需人群一个忠告：春节前是 的上车时机，请珍惜（zhuazhujihui））！
下面，我就讲一下年北京楼市铁定涨价的逻辑。
首先，看宏观层面。
年疫情期间，美国、欧洲各国都向全世界投了很多很多钱来拯救经济。
美国前所未有的连续几次熔断您还有印象吧？欧盟为救市也向市场投入了亿欧元的“安全网”。各国投入的巨额贷款，除了救助灾情严重的国家外，这些钱最终会流向哪里呢？
——核心城市的核心资产，依然是 的热钱承接者。
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在年 的世界城市排名中，北京成为仅次于纽约、伦敦、巴黎、东京的第五名，由于社会稳定性、人力资本投入和创新创业水平提高等因素，成为全球版图中上升速度最快的核心城市。
所以，在热钱的涌入之下，年的北京房价必涨！
第二，再来看看北京的楼市。
过去几年，北京是执行“房住不炒”最彻底的城市。看到上广深的疯狂，有网友戏称，“是不是只有北京在执行‘房住不炒’啊？”虽然是一句玩笑话，但也可以看出大众对于北京楼市近几年“价格洼地”的心态。
从近三四年的房价走势可以看出北京“以身作则”的带头作用，堪称模范。
从年3、4月份，北京从这一轮的房价 一直往下走，整个市场普遍阴跌，我查阅了贝壳找房上的知名小区的成交价格，年6月链家的均价与年 值相比，普遍跌了15%--20%。
然而，随着疫情的消散和上海楼市的火热，年末至年开局的北京楼市的某些板块，也开启了火爆的名场面。
上周日，也就是1月24号，北京链家的二手房成交套数+。
而它的老对手中原地产也在之前发布过数据称，年北京楼市新房和二手房成交量，全部突破了近四五年来的成交记录。
昨天我惊奇的发现，贝壳找房上的历史成交记录从系统里再也找不到了。
——历史经验证明：
链家隐藏历史成交记录，北京房价就要动了。
三，房价的涨跌是有轮动效应的。
年深圳、广州涨，年开局上海楼市疯，被*策压抑了三四年的北京市场，轮也要轮到了。
另外，回顾年、年全国普涨的情况你会发现，年的房价上涨是在金融危机之后，年的房价上涨是在非典之后，这也给了北京这座核心城市房价在年必然上涨一个理由。
实际上，北京局部地区的房价已经开始上涨了。有媒体报道，西城区的优质学区楼盘已经涨价万！
四，春节前是捡漏限竞房的 时机，买到就是赚到！
北京房价为何“沉寂”这么长时间？
除了“房住不炒”，过去三四年，北京的土地供给也一直以限竞房为主，这也是为何这几年北京新房价格一直被低估的原因。
限竞房推出的初衷是为了解决北京大城市的居住平衡，对于刚需住房保障的供应。在限制 销售价格+5年不得转手等条件的限制下，北京的新房价格一度比肩周围的二手房价格。这样的现象并不合理。
就算如此，在北京楼市调控*策异常收紧的态势下，限竞房的成交量并不理想，直到年年末、年初被打破。
有人数了下1月份前24天的数据，北京新房成交套，的确创造了近七年来成交记录的新高。而其中七成销量，是限竞房项目贡献的。
有人用土拍地价倒推了一下，惊喜地发现，一年后北京五环沿线除了西南价格洼地，都将卖到8万左右。而现在四环上的限竞房，也就卖六万多：
是涨势近在眼前的抄底！
那为何限竞房出台这么长时间，直到最近才成交爆发呢？
除了整体一线城市的普涨这一最重要的因素外，北京土地市场的供给结构的变化，也是决定性因素之一。
年，北京住宅土地市场共成交地块45块，其中限竞房8块，不限价的纯商品房37块，不限价土地成交量占比75%。
而年至年的土地供应状况分别是：
限价房供应数量：45/40/21
纯商品房供应数量：0/1/14
终于。。。
北京市场的房企们喜极而泣，喜大普奔！
面包不再限制 售价，你觉得房企老板们会让售价往哪个方向走？！
所以，年的北京新房价格，确定、一定以及肯定涨。
第五，调控已上路。
别着急。虽然未来的北京房价整体会上涨，但风向是不会变的。
什么风向？——房住不炒啊。
1月20日，海淀区房管局召开中介机构座谈会议，主管领导明确，杜绝炒作学区房概念，稳定存量房交易市场秩序——
“严禁以所谓学区房为噱头，误导欺骗购房者，哄抬房价、租金，扰乱市场秩序。”
这是继年3月份，链家、我爱我家、麦田等北京市十大中介被约谈后，时隔4年的一次；也是北京房价阴跌及横盘4年后的 次。
历史惊人的相似：成交量火热，必定带来价格上涨；价格温度过高，必定带来调控的姿势。
个人认为，这次的约谈应该是北京楼市调控的前兆，更大的杀招还在后面。
具体到微观层面，个别交易量火爆的板块，比如万柳、中关村、上地、西单等学区房区域，还有望京等区域这些交易量攀升，最重要的影响不是带动北京整个市场价格上涨，而是在一小撮房源量价齐升——中介吹风——媒体跟风——卖家提高挂牌价这样一波操作下来的市场情绪紧张。
紧张的市场情绪就很容易造成房主“惜售”、购房者“抢房”的非理性判断。
现在，相关部门只是对中介们进行约谈，但历史告诉我们，只约谈中介的效果并不理想。在“房住不炒”基调下，ZF不会看着北京的市场过热，很可能会在某一个板块显现出“先兆”时，再出台“杀招”让整个市场的火焰烧不起来。
虽然这次行情是以优质学区、优质板块的优质房源为先锋的，但不好意思，北京作为一个整体市场，就像自媒体大咖猫叔说的：“不管哪个孩子感冒，北京总要跟着吃一吃药。”
我在年末参加贝壳研究院媒体答谢会时听了一个下午的干货，在惊叹贝壳对于北京楼市研究分析之深入之余，一孕傻三年的我只记住了一个知识点：
年，北京小区的成交均价出现分化，涨跌互现，内强外弱。
话句或就是说，越靠近市中心核心区域的房子，小区价格越上涨，越是周边远郊的房子，价格就往下跌。
大家可以看下这张图，红点代表价格上涨的小区，绿点代表下跌的。
图片来源：贝壳研究院
也就是说，在全国版图上，房地产市场出现了“南强北弱”的分化；在北京的版图上，楼市出现“内强外弱”的分化。
由此大数据可以清晰看出来，在“北京房价跌了”的市场情绪下，也必定有价格上涨的小区；在“北京房价要涨了”的市场情绪下，有的盘价格涨不起来甚至下跌，也是必然的。
那么，哪些项目会涨哪些项目会跌？这也只能大概率的说，核心区的资产会更保值增值，离核心区远的地段项目价格涨价动力稍有不足。
但这也并不代表总价万的房子不会涨到万。
毕竟，目标是万的购买人群，价格敏感度要比目标是0万的人群高的多。
我还是那句话：什么时候该买房，该买什么样的房子，不要只看大势，最重要的是要弄清楚自己的需求。
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