文｜王志
对于年的深圳楼市来说，可谓是冰火两重天。春节后的半年里，新二手房的成交量总体上呈现出上升态势，并于8月达到了全年峰值，共计成交套。进入9月后，“新*”对楼市的影响开始全面显现，这点在量上表现得最为直接，断崖式下滑迅速将火热的楼市带入谷底。
传统意义上的“金九银十”又一次缺席深圳，取而代之的是，近年来最为惨淡的成交量。9月、10月，深圳楼市分别成交套和套，相较于8月，下跌幅度分别为33.92%和48.4%。历经两个月的连续下跌，市场已然来到腰斩边缘。
数据来源：深圳市规土委、乐有家研究中心
值得一提的是，临近岁末的两个月，房企在业绩完成的重压之下，加快了推盘节奏。曾于11月中下旬的一周，出现了余套房源拿到预售许可，这给深处寒冬的深圳楼市燃起了一把火。同时，开发商调整推盘策略，不同程度地让利于购房者，使得11月和12月的成交量逐渐回升。截至12月，全市成交量为套，已临近断崖式下滑时的水平。
新房跌幅收窄
历经暖冷的深圳市场，年共计成交了套新房，相较于年的套上涨了13.85%。但在近5年来的成交量中，这一数值仍处于低位。成交均价方面则出现了下跌，以元/㎡的数值，跌幅0.6%。
数据来源：乐有家研究中心
深圳新房均价的下跌，可以往前追溯至年“新*”的实施。此*策出台后，该年度11月、12月成交均价分别回落元和40元。年1月，深圳开始执行“限价”。在这以后，深圳房价维持着下跌趋势，也创造了深圳楼市史绝无仅有的“21连跌”。
年7月，新房均价上涨了49元/㎡，上述连跌得以止步。随后，新房继续上演连跌大戏。有趣的是，7月昙花一现的上涨，还被业内人士笑称“计算器坏了”。此中风趣，耐人寻味。
不难看出，过去的两年是深圳执行“限价”的两年。在这一背景下，年、年新房的价格分别下跌了元/㎡和元/㎡。其中，后者由1月的元/㎡跌落至12月的元/㎡。可以看到的是，下跌速度在放缓。
也是缘于“限价”，年春节后，二手房的成交均价就开始高出新房，并于5月达到了峰值元/㎡，一度高出后者余元。一个在连跌的路上步履不停，一个在上升周期趁势上涨，这样结果的出现也就不难理解了。
数据来源：深圳市规土委、乐有家研究中心
整体上来看，年新房的成交均价明显低于二手房。后者在连续5个月的上涨后，进入7月开始转头向下。截至年结束已是“5连跌”二手房，其下跌趋势并没有止住，这也意味着楼市仍旧未探底。
随着去年3月底“三价合一”*策的实施，短期内二手房交易受影响较大，需求被转移到新房市场。加之，粤港澳大湾区纲要出台的消息于年上半年风头正盛，深圳楼市的需求也随之水涨船高。3月至8月，新房的成交整体上保持一路上扬的态势，并于7月和8月来到年度成交量高峰状态。
由于网签数据的滞后性，“新*”对楼市的影响在9月显现。历经两个月的连续下滑后，新房成交量已下滑50.24%，楼市也随着9月的下跌迅速步入调整期。临近年末的40余天，房企加快推盘节奏，并在价格上有所让利于购房者，且这种让利还是一步到位的。万科星城低于周边可对标二手房10%左右的开盘定价及其推出的美好置业计划优惠活动，将这种一步到位的让利演绎到了 。
在扎堆入市潮中，12月全市共计成交了套新房，一度接近7月成交高峰状态，但这并不意味着楼市已经转暖了。据乐有家年深圳楼市年度报告，过去的3个月分别有套、套和3套住宅获得预售许可（共计套），而第四季度的成交量为套，经计算后的去化率约为39.38%。
笔者计算了下年前面9个月的新增房源情况，共计套。这也意味着单第四季度的新增供应量就超过了前面三个季度的总和，也足以说明12月成交量的突起，是在供应量大幅增加的基础上才取得的，无关楼市转暖。
南山量升价跌
从片区来看，作为全市新房成交主力的宝安和龙岗，其也是仅有的两个量价齐升区域。其中，前者以5.38万元/㎡的价格，相较年涨幅值为7.54%，领涨各大区域。而全市价格低洼的龙岗，年度均价为3.84万元/㎡，上涨4.64%。福田则在过去一个年度完成了由“8字头”向“9字头”的上升，并以9.38万元/㎡的价格领跑全市。
与福田相反的是，南山则历经了由“10字头”跌入“9字头”的低谷，年共下跌万元/㎡，跌幅值为9.24%。而罗湖、盐田的成交均价分别为7.29万元/㎡和4.76万元/㎡，后者以13.83%的跌幅值领跌。
在量上，仅有福田一个区域出现了下滑。年该区域共成交套新房，跌幅15.13%。龙岗则以套的成交量，19.48%的涨幅，位列各区域之首。宝安也延续了年破万套的势头，共计成交套，上涨7.3%。值得一提的是，龙岗和宝安的成交分别占比全市39.33%和47.14%。
作为豪宅主要来源地区的南山，在年共成交了套新房，涨幅值为18.61%，在全市中占比9%。这也意味着福田、罗湖和盐田的成交量之和占比不到5%，其中，后两者分别成交了套和套。
具体到项目上，位于龙华的壹城中心以的成交量， 全市其他各项目。数值在千套以上的还有地处光明的龙光玖龙台和地处龙岗的远洋新天地，分别成交套和0套。
成交金额方面，华润城润府凭借.61亿元的总额，稳居榜首，这也是全市 一个成交金额在百亿元以上的项目。在量的优势下，壹城中心实现了78.81亿元的成交额，位居第二。去年开盘去化不甚理想的南山豪宅香山里花园和开盘即售罄的海上世界双玺，其成交金额分别为73.02亿元和71.04亿元，位列第三和第四。
深圳中原研究中心数据显示，面积段在60-90㎡的新房成交量最多，占比58.2%。其次是90-㎡的户型，占比30.5%。而㎡以上的大户型以及45-60㎡的小户型，占比分别为7.3%和3.5%。45㎡以下的户型占比 ，仅为0.4%。
二手房将继续下跌
二手房市场方面，年共计成交套，相较年上涨1.65%。成交均价上也出现了上涨，以元/㎡的数值，涨幅3.28%。量的上升主要是缘于去年前8个月成交的火热，在这之后，楼市进入调整期。截至年12月，二手房共计成交套，成交均价为元/㎡，量价依旧表现为齐跌的态势。
对于二手房的“5连跌”，一长期观察深圳楼市的 业内人士表示，接下来二手房的价格将继续下跌。
深职院房地产研究所所长邓志旺认为，年二手房的总体情况确实不是很好，尤其是“新*”后量价都在往下走，进入冰封状态。加之，“限价”*策下，新房要比二手房好卖。与前者相比，二手房在价格上没有优势，且税费又比较高，二手房业主为促成交易在价格上作了相应调整，所以去年7月之后二手房房价在下跌。
年如果房地产*策逐步放松，会有更多的资金流入市场。而新房的量又有限，大部分资金进而会流入二手房市场，对其进行激活，则可能会出现量和价的上升。但总体上来说，价格上涨幅度不会太大。毕竟新房限价，其价格优势更为明显，对二手房产生遏制，所以更多的会出现一个量的回升。
他进一步分析道，若*策不松动，深圳的二手房市场短期内很难被激活，仍可能会维持目前这种“价格微跌，成交量比较低迷”的状态。但是，出现明显的下跌很难。因为，整体上来说，深圳房价是有市场需求作为底部支撑的。
与新房市场相比，除盐田二手房流动较小外，其他各片区的成交都在万套以上，且占比都还较均匀。其中，龙岗虽然以套的量位居各区域之首，但其却是全市 出现下滑的区域，跌幅值为6.9%。在新房方面表现不佳的盐田，其二手房也仅成交了套，在量上占比全市2.1%。
数据来源：乐有家研究中心
深圳中原研究中心数据显示，成交金额在-万元的二手房，在全市占比51%，成为购房者最为青睐的换房选择。而金额在万元以下的，则出现连续5年的下滑，占比为4%，这也表明总价低的小户型越来越淡出购房者二次置业视野。数值在-万元和超过万元的二手房，占比分别为4%和7%，与年持平。
对于年的楼市，90后购买豪宅已经不是什么新鲜事儿。就二手房购房者的年龄来看，35岁以下的占比在下滑，36岁以上的占比则在逐年上升。其中，26-45岁的购房者占比为82%，是社会财富拥有的主流群体。
据乐有家研究中心数据，在过去的一年，刚需买房占比73%，改善型置业占比18%，两者合计已逾二手房成交的九成。而投资客的占比则由年的14%下降为年的9%，其原因主要为市场步入下行期，加之调控*策的趋严，短炒投资客基本离场。
自打年以来，深圳楼市新房和二手房市场的成交，就延续着三七占比，年这一局面仍未改变。截至12月底，深圳一手住宅年末存量为.47万㎡，去化周期12.7个月。相较年，去化周期平均缩短 个月。
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