买房是百万起步的投入，普通人一辈子经历不了几回，但是被坑一次，便会伤财伤人。
若出了问题，找什么专家也不好使， 只能走法律程序。读懂本文，你将会避免跳入绝大部分的坑。
01哪类房产有风险
1、旅游房产
买房就是买城市资源。离开了城市，一切以江河湖海山、高尔夫、大峡谷为卖点的豪宅都是浮云，小心，再小心。
有位住在北京的朋友，去环京某山清水秀之地旅游，看上了当地的环境，心动后买了套房，准备将来养老住自住。
后来，房子交工了，由于距离远、偏僻，自己没办法过去住，租不出去，想卖也没人接手，就搁置了。
朋友当初想法是，这个地方养老清净、环境好，但他错在了以自己四十来岁的身体条件，来想象六七十岁时的需求。
老人养老，最重要的需求是医疗和交通，医院，又要方便子女和朋友来探望自己。跑到大山沟里面，摔上一跤无人发现，便有可能被活活饿死。
购房款每年的利息，完全够在风景优美的地方，租上一套房子，美美的住上几个月了，还省得担心物业费和房子的维护。
购买旅游房产的都是外地人，这些人没有时间和精力，去费心费力的购买二手房，所以将来房子的卖出，是个大问题。
2、商铺
一铺养三代，投资商铺是一个非常美好的愿望。
但“十年河东，十年河西”的说法，已经完全不适应现在这个快速发展的社会了。“三年河东，三年河西”会更准确一些，对于商铺的看法也是一样。
在房产投资上，如果说投资住宅，是小学、初中水平，
那么投资商铺，至少大学或研究生水平了。
除了不能被互联网替代的服务业需求外，商铺的货品展示、形象展示、集中流通等功能，已经被互联网线上所代替，其所剩余的功能越少，出租竞争就会越激烈。
另外，商铺是四十年产权，商水、商电、商物业费、暖气费等等，若是不能租出去，是笔沉重的负担。
如果缺钱了，想卖出呢？好吧，有增值部分50%的税费等着呢。
投资商铺，最应注重的细节便是要好好考虑一下，手里的钱有没有必要投资商铺。
3、商业公寓
公寓，美其名曰商住两用。如果实在是钱紧，还想给自己置办个能住的小窝，购买公寓也无可厚非。
不过，别把它想象的多么美好。
正常来讲，公寓是无天然气的。水、电、物业费、取暖费等都是按照商业标准收取，比住宅高出不少。
商业公寓的容积率高，一栋楼四五百户不在话下，里面的住户干什么的都有，鱼龙混杂，毫无居住体验可言。同时，绝大部分公寓是无法落户的，将来卖出时，也是参照商业房产的税费。
有位做房产销售的朋友，16年在廊坊买了套公寓，到现在也没有升值，而且由于同位置房源太多，也没能租出去。
4、别墅
非核心地段的别墅，流动性很差，自住非常棒，令我等非常羡慕，投资还是尽量不要碰了，真心不容易找到接手的买家。
5、人口流出地的房产
因为人口集中，沟通效率、物流效率、科技创新能力等大幅提升，所以大城市对周边人口的虹吸能力，只会越来越强，从而形成虹吸黑洞，吸人、吸财。
各个城市的分化变得愈发明显，而且棚改拆迁的逐渐退出，对四五六线城市的影响会逐步显现，所以尽量停止在低行*级别城市投资房产。
02持有方式的风险
1、合伙买房
原则上，不动产权证上，可以写N多人的名字，不过在实际执行层面，两人合作买房是可以的。三人及以上，问题就出来了。
一人*，三人成虫，如果连两人合作买房的资金压力都承受不了，建议还是先暂时不要买了，先沉淀一下，努力攒钱。
2、找人代持
老K，原保定安新人，后雄an新区成立之后，就没了保定的购房资格。
但他也想投资买房，不舍得把新区的户口迁到保定市里，便想出个*点子，借好哥们的名字买房。这个好哥们倒也爽快，直接答应了，还签署了代持协议。
半年后，需要网签贷款了，问题来了：好哥们的征信差，贷款审批无法通过。同时，好哥们由于家庭原因，在闹离婚。
老K这下恼火了，补全款，没那么多钱，又担心房子被离婚分割了，便通过熟人咨询，怎么处理这个事情——
天有不测风云，人有旦夕祸福，代持人若是出点什么意外，就耐心的走法律程序吧。
03谨防烂尾风险
年破产的房地产相关企业达家。而那些动辄一二百万的投入，房子烂尾，迟迟无法收房的购房者，才真的是哑巴吃*连，有苦难言。
所以，需要了解楼盘的情况，《商品房预售许可证》是必须要查看的。有了这个证，前面的四证就已经齐全了，烂尾的风险就小了很多。
其次，就是评估开发商的综合实力，会不会有倒闭的风险。这个其实很难，方法就是从网上多搜集一下关于开发商的相关信息。
04选房的三大点
1、根据需求定要求
房产，至少包含四个功能：1、居住功能；2、金融属性；3、附加的社会福利；4、投资属性。
：经常会有人说，“我不买房，可以租房住一辈子”，这句话中，租房就是只能使用房子的居住功能。另外三种功能租房客是无法享受到的，而且在一些大城市，租房客年龄过了50岁之后，想租房子也不是那么容易了。
：通俗的讲，你有一套房子，当遇到经济困难了，需要大笔的资金，房子就是救命稻草。可以将房子进行抵押，贷出房产评估总值的60%-70%的钱，解决燃眉之急。在某些城市，甚至可以在房子贷款还未还清之时，进行二次抵押贷款。
：没有哪个国家，像我国这样在房产上绑定了如此多的功能——从出生、上学、结婚、生子、子女教育，直至死亡，没有自己的房产，会处处受限，甚至在人生终点时都没有办法在家中安详的度过。
：长期看，房产仍然是抵抗通货膨胀的好资产。其它的像P2P、期货、区块链、股票等，吃人不吐骨头。最为稳健的*金，在脱离金本位后，也从未跑赢过通胀。即使是在经济危机的最差结果下，有套自己的房子，至少不会因为付不起房租而流落街头。
在购房前，一定要弄清楚自己的需求：是为了纯自住？是为了孩子上学？或是给老人养老？
没有十全十美的房子，能够满足自己需求、买得起的房子就是 的。
2、全面考察了解区域的情况
区域选房五要素：学区、交通、产业、商业、医疗。
有些可以等，但有些是等不起的，比如学区。
弄清楚自己的需求后，区域其实已经心里有数了。不确定的是，规划中高大上的配套，什么时间能够实现，这个需要多看看当地的规划和新闻。
看房二百套，你就是专家。普通人实际上是做不到看房二百套的，但看个一二十套，还是可以的。
3、中介并非全无用处
购买新房（一手房）时，可以通过中介，也可以直接从开发商处进行购买。签订的购房合同，都是与开发商签订的。
二者区别在于，有些中介会对整个区域的楼盘进行对比；而开发商的销售，只会贬低其它楼盘，从而抬高自己。
二手房中间涉及的流程复杂，风险也比较大，最重要的是购房资金监管，要保证自己的购房资金安全。所以买二手房，需要找靠谱中介的。若自己直接购买，大概率会在流程上受阻或入坑。
所以不要从内心抵触中介，合作好了比自己瞎琢磨强太多了。
05不能说的秘密
上面的事项注意之后，就不会出什么大问题了。但下面的细节，才能判定你是不是买了一个好房子：
1、同样的容积率下，纯高层的小区比高层与别墅混居的小区，居住舒适度要高很多。
2、同样的容积率下，楼层越高的小区，生活舒适度越好。
3、总高6层以上的房子，一层带小院，并没有想象中的美好。不管开发商怎么说，实际上那个院子，并不是属于你的。高层住宅的院子更是没有多大意义，反而会成为安全负担。
4、高层住宅的二层，居住时间较长之后，会存在下水道被堵塞的风险，姨妈巾堵塞下水道的案例并非罕见，很恶心。一层虽然是独立污水管道，但会被二楼殃及。
5、临街的房子，确实是比较吵的，尤其是紧邻主干道的。
6、跃层，相比于大平层，得房率和居住舒适度要差很多。因为楼梯很占空间，并且不方便。
7、楼龄高的房子，将来有可能被银行拒贷，避开老破楼。比如，北京三环外40年以上楼龄的房子，已经不能抵押贷款了。
8、两梯四户，比一梯两户的便利性要强很多。不仅仅是有备用电梯，每次等待的时间也不同。
9、腰线的上层和下层都不好，有被雨水浸透的可能。
10、贷款5年内还清，用等额本金；5年以上还清，用等额本息。
11、返租的公寓或商铺，你看的是房子租金，人家看的是你的本金。
12、精装房的样板房，与实际交房时装修的区别，是化妆与素颜的区别。
06现场看房
1、不论是定金，还是订金，在你没有决定要买这套房子之前，都不要付。
2、每人都有自己的立场，公司也会有不同的要求。所以不要苛求销售把楼盘的所有缺点都告诉你，换做是你来卖房，也不会都讲的。
3、适合自己的，才是 的。李嘉诚买栋房，能带动房地产复苏，你买个房，顶多让售楼小姐多抽点成。
每人都有不熟悉的路，前面是阳光大道，还是深坑遍布，走过了，才知道！
希望能够帮到你。
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