文/宋丁地产专家、中国城市经济专家委员会副主任
深圳楼市*策面太纠结了！
此话怎讲？今年开春以来，全国两会释放出明显的放松房地产调控的积极信号，之后六部委连番发声，从多个方面支持作为国民经济支柱产业的房地产的良性健康发展，明确表示要审慎出台收缩性*策，甚至连去年四季度刚刚推出的房地产税试点工作都再一次暂停了。
昨天，从国家层面又传出两大重磅消息，一个是国家统计局正式发布今年一季度经济数据，GDP增速仅为4.8%，远低于两会*府工作报告提出的全年5.5%的总目标；另一个是央行和外汇管理局发布的“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”，共23条。这个通知被称为“金融救市23条”，其中关于房地产，明确强调，要保持流动性合理充裕，引导金融机构扩大贷款投放，对与疫情相关的存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。合理确定辖区内商业性个人住房贷款的 首付款比例、 贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，等等。
以上来自国家层面的一系列*策和经济增长状况的信息表明，今年在疫情、俄乌战争、国际经贸摩擦以及国内经济下行压力下，中国经济的基本形势是比较严峻的，作为国民经济支柱产业的房地产要积极顺应国家经济总形势的要求，在*策面要适度合理宽松，充分满足投资和消费面最基本的合理需求。
深圳本来就是近年来全国房地产调控最严厉的城市，尤其是去年的二手房参考价*策直接让楼市进入“冰冻期”。去年深圳经济走势弱于北上广，其中一个重要原因就是楼市低迷的影响，因此全国扶持房地产的*策理应在深圳率先落地。
然而，从去年10月开始的国家*策的持续投放，至今半年过去了，深圳几乎很少有像样的灵活性房地产地方*策的积极跟进，连大家最期待的二手房参考价*策至今都没有出台调整性*策。这种形势下，深圳房地产和楼市仍然延续了去年以来相对低迷的格局，供给侧和需求侧均表现出对房地产和楼市持续性的疑虑，楼市里的观望气氛仍然浓郁。
一个极其纠结的楼市就这样形成了：*策欲出还休，市场欲试还望，房企欲动还疲，银行欲贷还忧。
纠结的背后是什么？是底气的不硬，是信心的不足，是对未来的困惑，甚至是对形势研判的偏颇。在这个充满变故的春天，从一月开始，直到三月，整整一个季度，深圳都笼罩在疫情反扑和经济困顿的磨难里，一季度的经济数据尚未公布，但有消息传出来，可能深圳的增速如同去年，仍然在四大一线城市中居于后位（这需要等官方正式消息核实）。
显然，去年房地产和楼市的调控*策来得太猛烈了，全国性的“三条红线”、“房贷集中管理”等调控*策已经给房企、银行、市场带来了明显影响，深圳更是出台了二手房参考价这样的超严*策，给市场造成前所未有的压力，低迷态势是非常深切的，即便在国家近期如此密集的扶持*策下市场仍然反应迟钝。
我不清楚*策面到底是什么原因，导致扶持性*策迟迟未能推出。分析了一下，可能有如下两个理由：
个理由是，深圳房价太高了，任何放松或扶持性*策都可能成为房价再次上涨的动力。深圳房价高，这的确是个事实，目前仍在执行的各项调控*策的确对房价构成现实压力。但是，还记得那个 的悖论吧：因为怕苍蝇飞进来，就把窗户关死，连新鲜空气也挡住进不来了。现在的深圳楼市*策就存在这样的悖论，为了防止房价反弹，干脆管死市场，继续让成交量在低位徘徊。什么是成交量？表面看，是买卖房子的数量，背后是市民刚性消费的需求。总不能把调控*策一直压在这种市民的刚性需求上吧？按照国家层面的要求，应该积极合理地满足普通市民的贷款需求和住房需求。至于房价，我想还是有办法让它不要出现市场难以承受的上涨局面，*策面对此应该有足够的信心和手段。
第二个理由是，尽管全国楼市*策在往宽松方向走，但是作为一线城市的北上广目前都没有明显跟进，深圳也不必要快速跟进。我觉得在这个问题上，深圳似乎没有多少资本和北上广直面比较吧？深圳有北上广那样充裕的土地供应量吗？深圳有北上广那样充裕的住房供应量吗？深圳有北上广那么高的常住人口的自有红本住房的拥有率吗？深圳能做到北上广那样相对均衡的人口增长速度吗？深圳在人口增长快、多年来土地和住房供应一直相对偏低、城市经济增长较快的背景下，在房价上还能保持与北京上海同等水平，这已经是难能可贵了，已经体现出深圳楼市调控的力度了，对此深圳应该有明确清醒的认知，在有些问题上，深圳还真的不能与北上广尤其是与北京上海直接相比，要据此形成深圳符合自己市情的*策体系。
我明确呼吁，深圳楼市*策的松绑不能再拖了！而且要有足够的力度，因为，广大市民有住房的刚性需求，不要由于*策缘由而误伤他们；深圳整体经济有继续稳健较快发展的需求，其背后也是广大市民的切身利益，不要由于*策而拖累经济以及伤及普通市民的就业、收入、积蓄和日常消费等基本权益。
事实上，在当下如此纠结的楼市里，我们透过枝枝叉叉的楼市余冬缝隙，仍然能看到几抹顽强的春色穿越而来，让我们感受到了深圳楼市新春将至的 波暖意。
深圳楼市的 抹春色是部分*策的松动迹象。
尽管深圳的二手房参考价等重大*策尚未出现调整，但部分可以活跃楼市的*策已经出现松动。比如，2月深圳首套房贷利率由4.95%下调至4.9%，二套房贷利率由5.25%下调为5.2%；2月24日，深圳将灵活就业人员等缴存主体纳入《缴存规定》，在单位工作的港澳台居民及外籍人士可以个人名义缴存公积金，这项*策为更多居深人士利用公积金购房提供了基础条件。当然，市场最
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