01、前言
中国指数研究院发布了《中国房地产市场总结和展望》报告，在报告中，这个机构明确给出了自己对于明年房价涨幅预测：
预计年，商品房销售均价将延续小幅结构性上涨态势，涨幅在2.0%至3.5%之间。
乍一看，大家可能会很失望，因为预测明年还得涨。
但是，如果在目前信贷开始回归正常，尤其事今天管理层释放了即将要降准的信号背景下，如果明年房价涨幅能介于2%与3.5%之间，那我们的阿弥陀佛了。
因为这意味着，房价增速会跑输GDP增速，会跑输人均可支配收入增速，而这正是管理层调控楼市最想看到的局面。
说到这里，年想要买房的朋友，小龙虾给出三点中肯建议：
、千万不要盲目看好城市新区
假如是20年前，你买新区，我没意见，因为那个时候，生气勃勃，各大城市都在疯狂造新城，而现在呢？
我国城镇化率已经高达63.89%，增速也由原来的1.6%回落到了1.02%。
这意味着什么？
以后绝大部分新区，都是来割韭菜的，除了一线城市的新区，和强二线城市的极个别新区，能够发展起来，其他都是新区都是一地鸡毛，你去买就是高位站岗。
第二、千万不要买最近两三年内，出台的新区
现在很多二线城市，都有一个通病，就是喜欢摊大饼，把城区规划特别大，然后慢慢去填充。
这样就导致，很多新区十几二十年，都没有发展起来，那你去买最近刚出台的新区，不就是“羊入虎口”吗？
第三、守住25公里，这个*金通勤距离
以后的楼市周期，可能会从5年，延长到10年，甚至更久，什么意思呢？就是房价以后涨幅会变慢了，而且会出现两极分化，中心区越来越贵，郊区可能10年都不涨。
所以，你买房要记住了，城区人口在万以上的城市，你的房子距离市中心的通勤距离，不能超过25公里，不然也是一地鸡毛，人口在万-万的城市，不能超过20公里。
买房对于普通人来说，也没有那么多道理，无非就两点：
、距离上班地点不远；
第二、有一定的升值空间和金融属性，解决这两个问题，接下来都是钱的问题了。
02、杭州也加入利率下降的城市大*
11月，杭州和深圳的二手房同时止住成交量“七连跌”，温和回涨。
整个11月，杭州市区（含富阳、不含临安）共计网签二手房套。相较10月的套，涨幅达到3成。最多的一天，当日网签套，创近2个月新高。
全国两大“楼市风向标”同月反转，全网一片欢呼声，许多重仓者又开始畅想“房东朝南坐“的美好时光。
不过，冷静地分析一下数据，一个月多套的成交量仍然在底部。而且，其中约3成是买卖双方自主交易，很可能只是亲戚间腾房票，通过中介公司买卖的不过7成。
一、楼市成交量止跌反弹。
楼市冷暖，成交量是 的标尺。
11月，深圳、杭州、广州、南京、苏州、成都等12城个一二线城市均出现了回暖行情。
深圳11月份二手住宅成交套，环比上涨32%。
从首都到长三角、大湾区，从沿海到大西部，核心城市二手房成交量均有不同程度上涨。
楼市成交回暖的接力棒，正在全国传递。
二、银行放款速度加快。
信贷是楼市冷暖的关键性因素，是楼市的“七寸”。三季度以来中心城市成交量集体下滑，信贷收紧是共同因素。
而11月出现的回暖行情，放款加速和个人住房贷款量的增加，都是其中的重要原因。
贝壳研究院公布了监测的个城市中，有60%的城市放款周期在缩短，像西安、上海甚至最快一个多月就能放款；
而且个人住房贷款量也在增加：截至10月底，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加了亿元。
房贷到手更快，能贷出来的款越多，楼市不暖才怪。
三、很多人关心的房贷利率正在下降
另外，全国有大连、绍兴、苏州、郑州、南昌、东莞、温州、珠海、天津等 0个重点城市已经下调了房贷利率。
而最近，杭州也加入利率下降的城市大*。
正所谓，成也信贷，败也信贷。
这次楼市大范围的成交量回暖，可以说，信贷功不可没。
03、杭州二手房市场回暖了？
要知道，12月仅过了几天，市场就发出了这么多信号。
年底了，很多网友非常很关心：杭州二手房市场也会回暖？
小龙虾认为，很有可能。
今年一年，杭州房贷从一路猛涨、额度缩紧，再到利率降低、放贷加快。相比去年，简直称得上是房贷魔幻一年。
“做梦一样，两个月前利率要6.3%，还有很多银行不接贷。现在5.9%，基本银行都接贷。”
杭州几乎是“复刻版、滞后版的深圳”，在杭州，我们常常能感受到深圳的影子。
深杭二城，同样经历了月成交“七连降”，同样经历了11月成交量逆势反弹，就连深圳年楼市拐点，也是之错位共鸣，楼市轨迹十分相近。
具体到杭州自己，还有利率下降和放款加快等利好在不断兑现：
杭州房贷利率11月陆续跌破6%，多家银行首套贷款利率从6.3%跌至5.8%-5.9%。
最近放款加速，一个中介兄弟告诉下小龙虾，有客户不到2个月就拿到了贷款。
小龙虾预计，和深圳相似，12月至明年一季度，杭州楼市整体会有一定的回暖和反弹，不过，这样的反弹主要还是在成交量上；
至于成交价普遍还是缺乏向上的动力，毕竟房产税、疫情等楼市利空尚未出尽，共有产权房还将消耗一部分房票。
不过，最近也注意到了，像奥体、申花等高端板块的价格其实已开始找到平衡点，成交量也在逐渐回升。
成交量的回暖和价格企稳，也意味着购买时机已至。
不过，杭州还是有许多板块的二手房成交价还在进一步探底，从现在开始一直到明年春天，可能都会在探底的过程。
当然，不排除会有“黑天鹅”降临，那么留给你的时间，也许会更多。
信贷，确实是楼市的命门所在。杭州上半年二手房市场还没像现在这么惨，但也出现了成交三连跌。其中原因，有二手房价格太高、房东惜售，最重要的还是信贷收紧。
现在，信贷放松，楼市又有稍许回暖。效果传导到市场，可以看看11月。
10月虽有利好传出，但效果还不明显，购房者观望情绪更强。
据好找房数据显示，11月杭州市区二手房签约多套，10月仅多套，环比上升32%。签约套数TOP10榜单中，住宅占比回升。
不止一个中介告诉我，信贷放松，最近带看多起来了，客户下手也比之前快一点。有购房者看房第二天就约房东面谈，多个小区已经打破3个月“0成交”纪录。
除此之外，一定要全款的房东也变少了。现在看到的急卖房源多是可以按揭，全款价格可以再便宜点。
银行信贷放松，确实能在一定程度上促进成交。
不过，这并不代表楼市就会彻底回暖。现在市场扑朔迷离，已经不仅仅是房贷的作用。二手房指导价、房地产税都是未知因素，买卖双方的预期非常混乱。
购房者、房东对接下来的市场没有明确把握，所以，还是有很多人会继续观望。
8.5新*之后，不少投资客撤退，成交量和成交价也不会再这么疯狂。
尤其是看到“奥体房姐”暴雷，投资客更不会再轻易加入二手房市场。
04、总结
买房的本质，是建立一套正确的价值观。
其实把时间拉长，我们来看房价，肯定是涨的，但为什么那么多人不相信房价涨了呢？
，因为很多人没有买房，内心是希望房价下跌的，这样自己好买得起，但其实这是一个非常主观的想法，你买不买得起房，不能把希望寄托于房价跌了，而是要提高自己收入，或者是提高自己“融资”的能力。
简单来说就是，你不会搞钱，房价再低，你也买不起。
第二，有人说，房价高是炒房客造成的，但是说这些话的人，你知道炒房客具体是如何炒房的吗？怎么加杠杆？资金成本是多少？如何破限购？
如果是炒新房，你知道改名成本、备案成本是多少？如果是二手房，你知道税费成本是多少？你知道如何计算盈亏平衡点吗？
这些都是很现实的问题，可惜大部分人都不清楚，只能当个键盘侠。
第三，有一部分人说，房价上涨，原因是因为货币超发，其实有这个认识，算是刚刚及格了，但是房价的涨跌，更重要的是看到世界的复杂性。
因为每个城市，每个区域，房价的涨跌规律都不同，这背后是产业结构的规律、人口流动的规律、人口结构的规律、土地供应的规律，这有把这些逻辑调查清楚，你才知道房子的价格变化规律。
一句话告诉大家，影响房价的本质，实际上是供需关系的博弈。
往前看20年，为什么大部分城市房价都涨了，因为我国人口是从农村流向城市，但是往后看20年，你要知道，人口是如何变化的，其实人口红利会慢慢消失，人口的流动也只是少数城市的红利，而且流动的速度也在逐步减少。
这说明，未来重点城市房价涨幅，不可能向以前那么快了，以前每年可以涨10%、15%，甚至20%，以后每年可能就3%、5%、8%。
最最关键的是，绝大多数城市、绝大多数新区，恐怕未来都是一地鸡毛，因为人口很难导入，红利都消失了，供需关系也发生了巨大变化。
这个时候，最愚蠢的，就是在一二线城市，买不起住宅的，傻乎乎被中介忽悠，买了一套公寓，住进去是舒服了，没过多久，你就得哭了。
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