本期观点
导读
◆约2.5万套的成交量是什么概念？单月突破这个数字的年份集中在-年，这一年的市场大家都懂，但本月这个成交量并不意味着市场“火”了；
◆环比上涨61.7%这种“猛涨”态势看似强势，实则是积累的购房需求的集中释放；
◆二手房接下来的走势，5月或继续上涨，但长远看可能增长乏力。
二手房的小阳春比新房稍微滞后，其实是有它的“苦衷”的：带看太难了。
新房红盘的售楼处已经挤满了人，而二手房连小区门都进不去。为了成交中介铤而走险，在违规的边缘疯狂试探。3月疫情严格控制阶段，宝山区某中介为了带看伪造多个小区的通行证。
图片来源：上海宝山公安
好在这一切在4月迎来了“春天”。
从下面的成交总览可以看到，成交套数上涨了61.7%！OMG，上涨太多了吧？市场太火爆了吧？不要着急下评论，我们来慢慢分析这数据背后的逻辑。
4月上海二手成交总览
4月二手房市场详情
成交量方面
4月二手房成交量较上月上涨了61.7%，
.近1年二手房成交量走势
成交套数（单位：千套）
成交套数（单位：千套）成交量关键词：约2.5万套、环比上涨61.7%
约2.5万套，成交量级虽高，但并不代表市场就火
回看10年以来的二手房市场，达到这个成交量级的月份不常有，主要集中在年和年，最近在年3、4月出现一次，再就是这个月。不得不承认这个月的成交套数确实是个可观的数字，但这不能够说明二手房市场就火了。
成交套数（单位：套）
环比上涨61.7%，是购房需求的集中释放
成交套数“猛涨”了61.7%之后，成交套数为24.6千套，才刚刚与年4月成交量25.2千套接近。也就是说，4月的数据上的环比上涨，其实还不是真实的大涨，而是各个小区放松了通行要求，积累了2个月的购房需求集中释放，二手房看房开始频繁，成交随之上涨。
很多网友会问，那4月二手房成交量的上涨程度算市场变热吗？当然不是，能确定的是正在回暖中。
这就要回看3月数据的对比，今年3月成交套数比年3月整整少了10千套，市场大火的话，首先要超越上一年同期的数据才叫热，按照这个逻辑，市场火热的底线应该是：
年3月+4月＞年3月+4月
（成交量）
而不是现在这样单月和总和都低于去年，目前4月的成交量还没有补齐三月的空缺。
.3-.4二手房成交套数
价格方面
.近1年恒星指数走势
*选取上海每个月交易比较恒定的个小区，即“恒星小区”，将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“恒星指数”。
*由于9月链家大量下架郊区房源导致恒星指数大幅上升，非实际涨价。
本月的恒星小区指数：相比上月微涨
微涨幅度小，属于正常波动，房主心态开始放缓
恒星小区作为价格的风向标，客观的反应了二手房楼市的价格走势，不会受到突发性个案的影响。近半年的指数都比较平稳，只有小幅度的波动，说明二手房市场是比较冷静的状态。挂牌价格微涨侧面反映了房主心态放缓，已经不再像2、3月那样急于将房产变现，开始期待有个好的价格。
成交结构情况
.4月二手房各环线成交量占比
二手房成交主要集中在中环至郊环，占比高达55.1%
‖.4月二手房各区域成交量占比
二手房成交主要集中在浦东、宝山、闵行等地区
.4月二手房各面积段成交量占比
二手房成交的面积段主要集中在50-90m之间，占比高达53%
Ⅳ.4月二手房各总价段成交量占比
W依旧是二手房主力成交总价段，占比达到81.0%
二手房走势预判：5月或继续上涨，但长久看热度未必持久
5月份二手房市场可能还会因为备案滞后和剩余的积累需求继续释放，在数据表现上会继续上涨，但是随着供应增加，需求逐渐被满足后，可能迎来上涨乏力。
楼市小阳春后延，5月或继续上涨
往年的二手房小阳春都是在3-4月，今年受到疫情的影响，楼市暂停了一个多月之久，小阳春也顺延至5月；加上积累的购房需求还有少部分未释放完毕，也会在5月进入尾声。
经济受创，恢复期不确定，二手房热度受影响
二手房的成交主力始终是刚需人群。疫情的原因使多个行业经济受创，部分刚需人群的个人收入也会受到波及，何时能够恢复到预期收入并且达到稳定的状态，还是未知的。对于置业这样的重大支出，对于经济收入带来的安全感依赖比较重。在经济没有恢复，或者未见到一个美好预期的时候，购房者的心态都是趋于保守的。这就影响了很长一段时期内二手房市场的热度。
部分成交细节情况
.4月二手房项目成交量排名TOP20
*二手房网签价格可能会作低或作高，数据仅供参考
‖.4月二手房网签总价排名TOP20
*二手房网签价格可能会作低或作高，数据仅供参考
.4月份各区域成交热门小区明细
（仅列出当月成交套数在10套及以上的小区明细）
-宝山-
-崇明-
-奉贤-
-虹口-
-*浦-
-嘉定-
-金山-
-静安-
-闵行-
-浦东-
-普陀-
-青浦-
-松江-
-徐汇-
-杨浦-
-长宁-
主笔：鱼丸老刘
主编：薄云
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