本来不打算写的，可架不住太多朋友问，所以还是决定写点东西。年的沈阳楼市和牛市没什么关系，太久的未来不好说，单就年，二手房市场恐怕还会如年一般有价无市，商品住宅总的成交均价还是会涨，毕竟还是有一定量的“资金沉淀”的需求，但未来能不能实现“胜利大逃亡”，不好说呀。
“房住不炒”是基调，楼市资金的提供端和需求端都开始紧缩
从国家层面来说，“房住不炒”仍将是楼市调控的基调，年下半年以及年底央行、银保监会等部门接连给房企和银行套上枷锁，房企三条红线与银行“房贷占比”在资金的供需两端同时进行限制，这是过去宏观*策层面极为罕见的，必将因此对于楼市产生极大的影响。
房企三条红线虽然有传闻在两至三年开始铺开，可考虑到一个房地产项目从拿地到完全交工差不多就要2年的时间了，所以众多触线房企根本没有3年的时间来从容调整，至于说不顾成本大肆“优惠”促销那更是饮鸩止渴，除非企业打算彻底退出楼市。
虽然说现在房地产行情不如世纪之初了，但对于大部分房企来说，具体项目还是可以保证可观的利润率的，所以三条红线更多是限制了房企采用高负债扩张的方式来跑马圈地，未来由于资金需求端对于资金控制趋紧，楼市新品推市规模与速度必然有所缩减，所以虽然成交量可能会开始萎缩，但价格未必就低了，主要的原因就是钱不多了，就要求房企尽可能用1块钱赚更多的利润，而高附加值的中高端产品自然是很好的选择，这也将会迫使众多中小型房企转型。
对于购房者来说，银行业对于房地产贷款占比以及个人房贷占比的限制要求是影响较大的。虽然四大行只有建行稍稍碰线，但已经买过房的朋友都清楚中型城商行在个人房贷审批以及放款上都较四大行要宽松一些，年底央行发布的这一条“房贷红线”给楼市资金提供端加上了一层枷锁。
根据央行发布的数据，年末金融机构贷款余额.75万亿，年新增贷款19.63万亿，其中房地产贷款余额49.58万亿全年新增5.17万亿，年末全国个人房贷余额34.44万亿。全国房地产贷款占比超过28%，个人住房贷款占比接近20%。
房贷限额对于大型银行较为友好，但由于四大行承担了较多的*策性贷款，其房地产贷款占比大多较为理想，最难的就是中型银行中的几家上市银行。由于楼市向好，个人房贷业务被认为是稳定且安全的，所以几家中型上市银行均在房贷业务上投入了大量的精力，但由于个人房贷业务周期漫长，想调整并不容易。
对于尚未触及红线的银行，在有限的额度范围内，选择能提供更多利息的购房者就能获得更多的利润。对于已经触及红线的银行，由于个人房贷周期较长，很难说改就改，这就造成近一两年内个人房贷资金量不足，利息更是将会呈现明显的上行趋势。所以在楼市供应即将萎缩的情况下，购房者购房压力增加，购房意愿降低，楼市成交进入萎缩期。
沈阳二手住宅市场成交陡降，二手房市场保值容易变现难
如果说从国家层面，楼市供需两端都会有所萎缩，沈阳楼市更是如此。在过去几年中，沈阳楼市一直流传着一个名词“资金沉淀”。虽然没有那规模的炒房团入沈，但很多沈阳人选择楼市作为闲置资金的去处。
从5年前的新市府到3年前的道义到去年的沈抚，很多人并没有实际的居住需求，只是为了给自己的钱找个安全的去处，顺便赚些钱，所以在广播中除了“升值”，很多时候也会听到“保值”。但是保值归保值，甚至大多数时候都是“升值”，可当我们真的需要钱的时候，房产的变现速度非常慢，目前沈阳二手房市场在线挂牌出售的二手住宅超过15万套，如果算上那些没有挂载网上的以及刚刚买来投资还没拿到房产证的“准新房”，说沈阳有超过20万套二手住宅等待出售都很正常。
然而沈阳虽然商品房市场成交依然旺盛，但二手房市场则与前几年大不相同。根据沈阳市房产局数据，年沈阳商品住宅与二手住宅分别成交万平和万平，到年上半年就变成了万平和万平，一、二手住宅成交极为接近，然而年沈阳商品房市场成交面积仍然在万平以上，可二手住宅市场成交面积降幅较大，各家第三方统计机构虽然数据打架，但没有一家的数据在千万以上。
目前沈阳也就是.2万的户籍人口，市区人口只有.2万，非户籍常住人口约70万。市内9区（不含辽中区）户籍户数大概万户左右，太古老的房子不算，年后获批入市的新建商品住宅就已经超过万套了，所以沈阳并不缺用来住的房子。所以，虽然商品住宅能有人做“资金沉淀”，二手房很少有人这么选择。在大家都不缺房子的情况下，除了部分外地来客或是为了学区等原因购房二手房的置业者，目前的沈阳二手住宅市场吸引力不大。
成交面积的大幅度下降换来的一个结果就是成交单价的上升。由于成交房源少了，卖出去的要么是要价比较实惠的房源，要么就是质量比较好的高价房源。目前的沈阳楼市中，首次置业者还是倾向于购买商品住宅，也因此二手住宅中学区改善型房源以及品质房源成交率较高，而他们的价格都偏高。这就是为什么大家都觉得沈阳二手房不好卖，官方的价格指数还一路上升的原因。
这就造成了一个很“扭曲”的结果：你看到的以成交为导向的“市场价”不断在涨，但你的房子就是卖不掉，虽然自己的财富在“增加”，但手里的钱一分没有。从某方面来说，沈阳楼市对于“保值”完成得非常好，“升值”也很普遍，但变现就是另一个问题了。
商品房市场仍有部分投资需求，刚需产品减少整体均价上升
其实从目前沈阳金融机构住户部门存款余额来看，沈阳还是有一些闲置资金的。但目前沈阳经济大环境对实体经济并不友好，股市、基金割了一茬又一茬韭菜很多人不敢进，所以目前还没割过韭菜的楼市就成了很多人的选择。虽然二手房市场行情不佳套现困难，但毕竟才1年还要一段时间才会让人死心，所以目前沈阳商品房市场还是会有很多的闲置资金涌入做“资金沉淀”。
这部分资金倾向于“保值”、“升值”能力强的项目，所以品牌房企、学区、环境、中高端改善就成为这部分项目的标配，因为要“升值”啊。这也符合了房企提高项目“附加值”的运营需求，加之洋房的建筑周期要明显短于高层，有利于房企提高“周转率”，所以未来沈阳房企推出刚需产品的动力明显降低，洋房、叠拼等产品逐渐增多，核心区高层产品也逐渐向平以上大平层转变，像新世界曾经推出过的核心区70~80平小户型产品估计不会再有了。
刚需产品预计要接近4环线了，位置偏地价才可能在或更低，才有可能将房价控制在~之间。所以刚需产品的稀缺必不可免，供应减少就会推高售价，所以年初~元/平的中等户型刚需产品，估计会涨一些，但由于只有1~2次涨价窗口期，每次涨幅又不能太高，预计房企会在装修上做手脚来实现房价的变相调整。至于中高端改善产品，既然各方面条件上来了，价格自然会水涨船高，所以年沈阳商品住宅市场单纯的成交均价还是会涨一些，但最后能不能变现就只能呵呵了。
联系电话：