买卖二手房时，除了房价本身，还有一些税费需要缴纳。其中，最主要的两种税费就是个税和契税。那么，这两种税费是什么意思？它们的计算方法又是怎样的呢？本文将为你详细解答。
一、个税的定义及计算方法
个税是指卖方在出售二手房时需要缴纳的个人所得税。个税的计算方法主要有两种，一种是按照交易总额的1%征收，另一种是按照差额的20%征收。差额是指交易总额减去房屋原值、原契税、本次交易所缴纳的增值税等合理费用。具体采用哪种方法，取决于卖方是否能提供房屋原值等相关证明。
举个例子，假设小王在年以万元购买了一套二手房，并缴纳了3万元的契税。在年，他以万元出售了这套房子，并缴纳了2万元的增值税。那么，他需要缴纳的个税有两种可能：
如果小王能提供房屋原值等相关证明，那么他可以按照差额的20%征收个税。差额为万-万-3万-2万=95万，个税为95万×20%=19万元。
如果小王不能提供房屋原值等相关证明，那么他只能按照交易总额的1%征收个税。交易总额为万，个税为万×1%=2万元。
从上面的例子可以看出，能否提供房屋原值等相关证明对于卖方缴纳个税有很大的影响。因此，卖方在出售二手房前，应该尽量准备好相关证明，以便享受更低的个税率。
二、契税的定义及计算方法
契税是指买方在购买二手房时需要缴纳的一种财产税。契税的计算方法是按照交易总额或者过户指导价（以高者为准）乘以契税率。契税率根据买方购买的房屋性质和面积而定，一般分为1%、1.5%和3%三档。
举个例子，假设小李想要购买一套二手住宅，面积为90平方米，交易总额为万元，过户指导价为万元。那么，他需要缴纳的契税有以下几种情况：
如果这套住宅是小李名下的首套住宅，并且面积不超过平方米（或90平方米），那么他可以享受最低的契税率1%。由于交易总额高于过户指导价，所以按照交易总额计算契税。契税为万×1%=2万元。
如果这套住宅是小李名下的第二套住宅，并且面积不超过平方米（或90平方米），那么他需要缴纳中等档次的契税率1.5%。同样按照交易总额计算契税。契税为万×1.5%=3万元。
如果这套住宅是小李名下的第三套或以上的住宅，或者面积超过平方米（或90平方米），那么他需要缴纳最高档次的契税率3%。同样按照交易总额计算契税。契税为万×3%=6万元。
从上面的例子可以看出，买方购买的房屋性质和面积对于缴纳契税有很大的影响。因此，买方在购买二手房前，应该了解自己的购房情况，以便享受更优惠的契税*策。
三、合理规划和节省二手房税费的建议
在选择二手房时，可以优先考虑满足“满五唯一”（即卖方名下唯一住房且持有满五年）条件的房屋，这样可以免征个税和增值税，节省不少开支。
在签订网签合同时，可以尽量做低房价，但不要低于房管局的内部指导价，这样可以减少契税、个税和中介费的基数。但是要注意做低房价可能会带来法律风险，比如卖家违约、税务局追缴等，所以要谨慎操作，并尽量聘请专业人士进行指导和保障。
在办理过户手续时，可以咨询税务局是否有相关的优惠*策或减免条件，比如首次购房、低收入家庭、残疾人等，并提供相应的证明材料，以便享受更多的税费减免。
在交易过程中，要注意保存好所有的票据、合同、协议等文件，以便在发生纠纷或者被查税时能够提供有效的证据。
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