二手房交易是指个人之间通过中介或自行协商，将已经登记过产权的房屋转让给另一方的行为。二手房交易涉及的税费较多，一般由买卖双方协商承担，也有部分由法律规定由某一方缴纳。本文将介绍二手房交易中常见的几种税费，以及它们的计算方法和缴纳标准。
一、契税
契税是指在房屋买卖过程中，由买方向国家缴纳的一种税费，是对房屋买卖合同的征收。契税的税率根据房屋面积和是否为首套房而不同，具体如下：
-首套房：面积不超过90平方米的，税率为1%；面积超过90平方米的，税率为1.5%。
-非首套房：面积不超过90平方米的，税率为1%；面积超过90平方米的，税率为2%。
契税的计算公式为：契税=网签价×税率
网签价是指在房管局备案和公示的房屋成交价格，一般低于合同价。合同价是指买卖双方签订的房屋实际成交价格。
例如，小明购买了一套平方米的二手房，合同价为万元，网签价为万元，这是他的首套房。那么他需要缴纳的契税为：
契税=万元×1.5%=27万元
二、增值税及附加
增值税及附加是指在二手房交易中，由卖方向国家缴纳的一种税费，是对房屋增值部分的征收。增值税及附加包括增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加四项。增值税及附加的征收标准根据房屋是否满两年和是否为普通住宅而不同，具体如下：
-房屋不满两年：无论是否为普通住宅，都要缴纳增值税及附加。增值税率为5%，附加税率为0.11或0.13（根据地区不同而异）。
-房屋满两年：普通住宅免征增值税及附加；非普通住宅采用差额征收方式，增值税率为5%，附加税率为0.11或0.13。
增值税及附加的计算公式为：
-房屋不满两年：增值税及附加=网签价÷（1+5%）×5.65%
-房屋满两年且为非普通住宅：增值税及附加=差额÷（1+5%）×5.65%
差额是指卖出价减去买入价、交易中产生的各种费用和买入价、交易中产生的各种费用，如个人所得税、契税、中介费等。如果卖方不能提供买入价的凭证，那么差额就等于网签价。
普通住宅的定义是根据房屋的建筑结构、建筑面积和成交价格来判断的，不同地区有不同的标准。一般来说，普通住宅要满足以下三个条件：
-建筑结构为砖混结构或钢混结构；
-单套建筑面积不超过平方米；
-实际成交价格低于同区域享受优惠*策住宅平均交易价格的1.2倍。
例如，小红卖出了一套平方米的二手房，合同价为万元，网签价为万元，这是她在两年前以万元购买的非普通住宅。那么她需要缴纳的增值税及附加为：
差额=万元-万元-27万元（契税）-6万元（个税）-15万元（中介费）=32万元
增值税及附加=32万元÷（1+5%）×5.65%=1.91万元
三、个人所得税
个人所得税是指在二手房交易中，由卖方向国家缴纳的一种税费，是对房屋卖出收入的征收。个人所得税的征收标准根据房屋是否满五年和是否为唯一住房而不同，具体如下：
-房屋满五年且为唯一住房：免征个人所得税。
-房屋满五年但不是唯一住房：采用差额征收方式，税率为20%。
-房屋不满五年：无论是否为唯一住房，都要缴纳个人所得税。如果卖方能提供买入价的凭证，采用差额征收方式，税率为20%；如果卖方不能提供买入价的凭证，采用网签价征收方式，普通住宅税率为1%，非普通住宅税率为2%。
个人所得税的计算公式为：
-房屋满五年但不是唯一住房：个人所得税=差额×20%
-房屋不满五年且能提供买入价凭证：个人所得税=差额×20%
-房屋不满五年且不能提供买入价凭证：个人所得税=网签价×1%或2%
例如，小刚卖出了一套80平方米的二手房，合同价为万元，网签价为万元，这是他在三年前以万元购买的普通住宅。他没有买入价的凭证，那么他需要缴纳的个人所得税为：
个人所得税=万元×1%=1.4万元
四、其他费用
除了上述三种主要的税费外，二手房交易还涉及一些其他的费用，如印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金等，这些费用一般较小，由买卖双方协商缴纳，具体如下：
-印花税：是对房屋买卖合同的征收，税率为0.05%，由买卖双方各自承担。
-城建交易附加税：是对房屋交易额的征收，税率为0.1%，由买卖双方各自承担。
-工本费：是指房屋权属登记和取证的费用，一般在元以内，由买卖双方各自承担。
-土地出让金：是指土地使用权转让时的费用，一般在0元以内，由买卖双方协商承担。
例如，小花购买了一套60平方米的二手房，合同价为万元，网签价为万元，这是她的非首套房。她和卖方约定各自承担自己的税费，那么她需要缴纳的其他费用为：
-印花税=万元×0.05%=元
-城建交易附加税=万元×0.1%=1元
-工本费=元
-土地出让金=元（假设）
总计=元
综上所述，二手房交易有哪些税费，主要取决于以下几个因素：
-房屋是否满两年；
-房屋是否满五年；
-房屋是否为唯一住房；
-房屋是否为普通住宅；
-房屋的合同价、网签价和原购买价；
-买卖双方的协商结果。
因此，在进行二手房交易之前，建议买卖双方先了解清楚自己所处的情况，以及当地的税费*策和标准，然后进行合理的计算和协商，以避免不必要的纠纷和损失。
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