去年，*埔房价看着还涨得不错，年*埔区均价为3.58万/㎡，同比涨16%。
但楼市回调，暖潮未现，强如*埔今年也已出现局部滞销。
不少人问，*埔楼市经历这波调控，是否可以入手了？
小花研究了下科学城和老*埔两大代表板块。
二手开始“抬头”
还没完全“脱水”
去年下半年，科学城、老*埔新房内卷相当离谱。如今，经过大半年调整，广州二手成交量终于开始呈现结构性上调。但是，高傲的科学城板块二手，反而开始低头了，中海誉城、东荟城、保利罗兰国际等多个标杆盘价格出现下调。其中，中海誉城从去年3.7-3.8万/㎡的高价降到了3.2-3.4万/㎡，降了4-5千/㎡。
此外，东荟城也从4.7万/㎡回调到了4万/㎡。
罗兰由去年的4.8万/㎡降至了4-4.5万/㎡。
而新福港鼎峰、科城山庄,相对总体没有很大变化。
整体来看，科学城二手价格还没完全”脱水“，部分小区房价还有回调可能。
再看老*埔板块。
在统计的标杆二手小区里，对比去年价格，今年普遍出现回调，降幅约10-20%不等。
其中，*埔花园去年均价5字头， 的时候价格去到6.2万/㎡，如今回落到4.75万/㎡起。
万科城市花园也由去年5.4万/㎡均价降至4.7万/㎡，跌了7千/㎡。
保利学府里年初的成交价约5.7万/㎡，半年后涨到6.8万/㎡，现在价格降至6.1万/㎡。
而且，成交量并不理想，最近3个月无成交。
看来，老*埔二手，在新房低价压制下，行情也并不乐观。
二手报价只是陪跑
中介：考虑新房吗？
在倒挂行情下，不少中介觉得打新更靠谱。
先看下科学城板块的一手的价格。
目前，大壮名城是科学城的一手天花板，突破6万/㎡。
但是，虽然科学城新房涨价是趋势，但个别楼盘也不定期做特价房源。
对于不挑剔的意向客户确实有吸引力，对于站岗的客户实属心塞。
时代天韵从限价的3.77万元/㎡降了近元，按揭3.4万元/㎡，部分户型一次性付款只需3.2万元/㎡。
合生中央城清明假期推出了10套工抵房单位，价格低至3.3万/㎡，带精装修。
另外，N区也有部分房源可售， 3.3万/平左右，85平低楼层总价多万起。
老*埔新房，除了核心区位的富颐、城光，因为供应紧缺，新房价格较平稳。
目前其他街道的新项目内卷严重，加上后续旧改供应逐年增加，房价短期内难以飘红。
单单一个万科*埔新城的加入，就让庙头头秃。
臻珑府楼面价去到4.7万/㎡，而目前在售特价房只要4.1万/㎡起，之前 仅3.9万/㎡。
未来老*埔房价体系谈不上因旧改供应而动摇，但是分化肯定会越发明显。
购房者在买房时，板块优劣势应该重点考量。
资本卷席
内外竞争压迫
近期，全国多地楼市迎来利好消息。
先是五部稳楼市，然后是广州各银行房贷利率又有松动，积极配合投放贷款提速，与五部委密集发声的核心工作高度吻合。
与此同时，*埔为啥还叫不起价？
一、刚需置业由东部分流到南部。
目前*埔 的知识城，已破3万/平。
如果你在珠城、琶洲上班，番禺东部亚运城，无论是通勤还是配套也不赖。
当房子价格与价值背离太远的时候，普通居民都不愿意为高昂的生活成本埋单。
番禺的人口增长情况和楼市年度成绩单也是离不开番禺楼市性价比的。
二、“咬咬牙”便可选更优地段。
在改善类置业方面，老*埔或者区府板块的靓盘需要5.5万/平。
这个价格或者加点钱，就可以去到天河东部、海珠、荔湾这些更核心的区域，淘一淘的话，环境、商业、教育可能更丰富。
三、巨量旧改将入市。
*埔旧改项目计容面积超过万㎡的就有14个，未来5年保守会有3-4万套商品住宅入市，平均每年约6-8千套的供应。
按*埔年成交约1.6万套，未来5年，将会每年增加4成以上供应。
目前*埔价格回调，叠加大量旧改入市，市场竞争相当激烈！
价格冲高回落
是时候入手吗？
在没有更劲爆的利好来临前，大家觉得*埔“横盘”到底是泡沫刚开始，还是在逐渐回归理性？
我认为，*埔的基本面是向好的，无论产业、人口吸引力在线，经济实力稳居广州前列，中、短期内房子去化是没有问题的。
近期，教育部门官宣一系列学位信息，让家长最心跳加速的教育问题也得到了落实。
所以，小花认为，价格冲高回落，更多是挤掉水分，经过这一轮回调，价格回归理性，*埔房子的性价比又重新突显。
另外，如果你在*埔一、二手房之间摇摆的话，那我更建议买一手房。
老*埔一手房内卷，价格战在所难免，如果能捡到笋盘，何乐而不为？
记得
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