上海二手房的卖方市场，正出现了严重的内卷化。
内卷化的结果就是：
--整个卖方市场完全乱套了。
当然，最惨的那些买房人，就是那些买了“最垃圾”产品的购房群。
咱们先说说有哪些板块的房价，已经处于混沌状态。
第一类产品：上海某些动迁大居
动迁大居所在地，也是天坑所在。
动迁大居，天量住宅，居住人员素质良莠不齐，很容易形成砸盘。
遇上这种地方，当你要出售的时候，会感到很无力。
比如说浦东的曹路。
整个曹路一整片都是动迁房，是全上海最大的动迁基地之一。
你看下图，密密麻麻的，都是动迁大户。
而且这里现在还在持续建设动迁房。
金海华城XX佳苑，都是这几年才交的房。
你后期想要卖房，同质化的竞争对手实在太多。
类似的情况还有杨浦的中原。
杨浦位于上海市区的东北角，而中原位于杨浦的东北角，是杨浦最偏的一个板块，被称为是“杨浦区的西伯利亚”。区域内仅靠一条能级不高、还很拥挤的8号线出行。这里开发较早，原先是一片农田，后来上海建设吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程，一批居民被动迁到了这里。这就导致了中原现在几乎全是老公房，有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村。虽然隔壁就是新江湾城，但两者完全不能比。总的来说，这里属于前期过于成熟，当下没有空地和新规划，正在老去的板块。第二类产品：上海的远郊区域
上海的远郊，真的是踩坑的天堂。
比如宝山的罗泾，嘉定的华亭，青浦的白鹤，松江的小昆山，奉贤南部，金山和崇明全境，浦东的新场。
这些地方离市区又远，而且没有地铁。
周边的的产业也不强，而且基本上也没有特别好的规划。
居住的人群，要么是本地的土著，要么是什么都不懂，只知道买新房的首次购房者。
本地人不会买，买新房的也不会买。这房子想卖出去，就要大费周章。
这种政策都绕着走的地方，谁买谁死。还有比如新场。新场的坑大概几个原因造成的：首先，新场是古镇。因为古镇不能拆，发展有限，对买房没什么利好。第二，新场没有重大规划。浦东的规划，到周浦之后，直接跳过这里，选择发展临港。新场直接被放弃掉。第三，新场自己不争气，没有好房子。整个新场的房子，都造的让人提不起丝毫的兴趣。还有就是祝桥，虽然没有那么偏，但依然不推荐。虽然，祝桥规划中这里还有一个上海东站。虽然，这里下阶段也是机场和火车站的直接换乘，是一个重要的交通枢纽。
但一个地方的经济发展，板块认可，和机场火车站本身，其实关系不大的。
稳妥起见，想要布局祝桥的，再等等吧。
毕竟对于一个还需要七八年才能真正落地的规划，风险都在你自己身上，收益却是不确定的。
第三类产品：落地能力很弱的区域
最典型的代表，就是副中心的差等生：真如。
上海浦西地区一直以来呈现出“西强东弱、地倾西南”的格局。真如则位于内环西北侧外围，占据了不错的区位，早在年就被列入了重点发展的四大副中心之一。这十几年时间，其他三个副中心，都是大干快上，综合体、商圈、产业，什么都没拉下。徐家汇已经是真正的宇宙中心；五角场成为了知名的市级商圈，也是杨浦的科创基地；花木则剑走偏锋，汇集各大公募和私募基金总部，金融企业质量超过陆家嘴。真如目前的发展状况显然与其他三大副中心相去甚远。很多房东，已经扛不住了大家可以看下数据图。
上海四月份降价房源量创历史新高。
四月份降价房源总量，降价幅度均创历史新高。
细分总价来看：
w以下的低总价房源，降价房源多，降价幅度最大。
w以上的高总价房源，降价房源占比较少。
市场依然十分割裂。
一方面是豪宅市场火上天。
新房豪宅中海顺昌玖里日光，滨江凯旋门11分；
一方面是低总价刚需房割肉出货。
低总价房源，面临挤压式抛售。
降价最猛的，要么是市区老破小，老破大，要么是远郊房源。
此次上海二手房的卖房情况，跟以前的周期相比。
有以下几个明显的特征：
第一，新房市场的供应潮，正挤压着二手市场的蛋糕。
年，上海将会迎来新房供应的大年。
我们所能感受到的是，能触发积分的盘，正在肉眼可见的变少。
新房都快吃不饱了，对于二手的侵蚀，也一定会加剧。
市场上的房票数量，在特定时间内，是恒定的，去买了新房，就不会去买二手。
换句话说，新房多卖一套，二手市场就少了一套。
第二，上海的人口，出现了下滑趋势。
全国常住人口的平均出生率为7.5‰，而上海，仅仅只有4.7‰，远低于全国平均出生率。
同时，上海的人口也出现了比较明显的外溢，最突出的表现就是租赁市场出现了集体的下滑了。
而人口的变化，其实是城市房价变化的基石。
第三，大众信心滑坡，买房意愿明显下滑。
各种宏观的数据就不跟大家聊了，咱们能肉眼感受到的情况就是。
诚心的买家已经不多了，来谈的很多买家基本都是带着屠龙刀来的。
买家怕继续下跌，因此要给自己预留足够的安全垫。
这就是目前很真实的市场环境。
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